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作者：齐俊杰看财经【ID qijunjie82】 最近，某著名地产开发商的讲话又火遍了朋友圈，虽然语言犀利把国土部、央行、统计局、北京市都骂了一个遍，但不得不客观评价，他说的有80%都是对的。那么有人可能要问了，不对啊，你不是说房价涨不起来吗？那么某著名地产商可是说还得涨啊，而且可能还要大涨，这到底是几个意思呢？ 我们先看，某地产商的主要论据 1、土地问题，说早在2003年，北京市的人口规划是2020年不超过1800万人，结果到2008年北京就1900万人了，而国土部的配给指标还是按照1800万人做的，所以就造成土地紧缺，而2014年土地供给不足，2015年也是下降的。所以造成了2016年房价的大涨。现在依旧没有明确修正土地问题，所以未来房价还要涨。 2、央行货币超发推升房价，基本不靠谱，杠杆高也是胡说，都70%首付了，哪还有什么杠杆。 3、疏解人口做不到，人往高处走是根本规律，你建一个高铁，希望人到天津去，结果天津都到北京来了。 4、房地产占中国经济0.8%的GDP，没有房地产了，中国经济的增长要减去0.8%。所以严重依赖房地产，这个现实没有改变。 5、人口问题不是房地产拐点，人口越多，房地产需求会越多。 6、中国跟日本没有可比性，中国城镇化还不到50%，日本是城镇化70%的时候出现的房地产崩盘。 那么这些观点，哪些是正确，哪些又有问题呢，至少土地问题，货币问题，以及房地产的比重问题，都是正确的，而人口拐点问题和中日比较问题有一半是正确的。所以综合看，某地产商的判断8成是正确的，但为何结果却大相径庭呢？主要因为，还是要发展的看问题。 首先，土地问题是核心，这点我也一直强调，为什么重庆房价不高，而北上深高，就是因为土地供给严重失衡，前两年干脆不给一线城市批土地了，这样下去还了得。所以去年的暴涨也是一个回应，并不是说房子不够住，而是因为不批土地实在是一个坏的预期。比如你今天说注册制改革，尽管可能发新股的节奏还没有今天审批制的快，但股市肯定会大跌，这就是预期，大家会觉得你不批土地，早晚一线城市的土地会用完，所以不管有没有需求都会拼命买。那么这条能不能破呢？问题是和尚脑袋上的虱子，明摆着了，那么批土地不就完了吗？之前我们写文章也说，起码北京上海有大量的土地可以用于住宅建设，而前两天国土部也表态了，坚决贯彻房子是用来住的表态，所以库存小的地方多批土地，而库存大的地方，不批地。而北京市的两会上，也提到了，今年要加大土地和中低端户型的供给。只要把这个预期扳过来，马上就会让房价的趋势逆转。所以下一步，因城施策是重点，胡乱土地供给的时代很可能终结，另外，房产税根据上面的表态，也很可能会由各个城市来制定。把房价、土地、税收、增长跟政绩都挂钩，未来的房地产调控将是一个全新的局面。 其次，央行推升房价确实是不正确的，因为房地产本身自己在创造货币，你先要贷款，银行才会给你放贷，不可能银行先给你钱，然后你再去想是不是要买房子。所以本末倒置了。但杠杆的问题可能就不那么简单了，我们不能光算首付，我们还得算开发商的杠杆率，以及一些民间金融创造出来的杠杆率，更要算自己借贷产生的杠杆率，什么意思，有几个人买房不是凑出来的首付，七大姑八大姨借一点钱，凑首付买房。这在银行那就不统计了，但这都是你借来的钱，以后能不还了吗？所以把这些杠杆加上，杠杆率至少翻了3倍不止。 第三，疏解人口这个问题错的有点离谱，之前做不到，是因为没有下死命令，之前恰恰想用房价控人，把房价推高了，人就不来了，没想到来的人口都是租房的，跟买房没什么关系。他们要买房怎么也得奋斗10年左右，现在思路变了，我让你没钱可赚，子女没书可念，你还怎么来？没见到，滴滴打车要京人京牌，沪人沪牌吗？冒天下之大不韪，就是为了控制人口让路。清理低端产业以及教育控人，产业控人成为了新思路，虽然教育控人有点缺德，但起码这已经是一个不争的事实，而且常住人口在下降这也是一个事实。 第四，没什么好说的，房地产永远是GDP的主要因素，但问题是这个GDP你拿来后，幸福感不但没提升反而降低了。金融风险反而加大了。这就是明显的有毒增长。 第五，人口问题现在肯定还不会威胁房地产，让房地产现在就拐了，而德国的例子说人口老龄化反而增加了房屋需求，这点现在看上去是个事实，但问题是这个事实会一直存在吗？只能说这代老年人现在还没去世，所以需要多出一套房来，再过5-10年，等他们去世了呢？还需要两套房吗？而中国的人口由于计划管制很长时间，所以一旦下滑很可能是断崖式下跌，这个问题比日本和德国都严重的多。 第六，中国跟日本没有可比性，不是说房价没有可比性，是城镇化没有可比性，因为日本土地私有，你农民卖了土地可以带着钱进城，所以他能很快增长到70%，而中国农民能卖土地吗？不能卖土地他进城只能打工，打工买的起房吗？买不起房！就还得回到农村去，起码那里房子不花钱，所以城镇化不是房价的动力，恰恰是房价和土地问题成为制约城镇化的阻力。都说理论结合实践，两手抓才能两手硬，光看财经分析怎么成，要有自己的判断才能在投资市场利于不败之地。所以快来加入齐俊杰的财经读书圈，多读书，读有用的书，学点真本事，增值自己才是最好的投资。 今日读书，我们讲讲如何奔向财富自由 |
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