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三个有关物管、业委会成立法规公开征求意见曾引起激烈反对 书记市长关注物管问题之2 到目前为止，在《物权法》实施后的近5年间，广州市仍无一部关于物业管理、业主大会及业委会成立和选举的相关地方性法规出台。广州市房管局表示，在涉及到上述事项的管理与指导上，一直根据《物权法》和国务院、广东省的《物业管理条例》的原则性规定执行。 2007年10月《物权法》和国务院新修订的《物业管理条例》同时实施后，全国各地以上述上位法为原则，纷纷出台物业管理、业委会成立和选举的相关法规，广州市也曾经公布与物业管理、业主大会及业委会成立和选举相关的法规《征求意见稿》，但均被专家学者与公众抨击为“与上位法相违背”，甚至是“倒退”。有法律界人士认为，这不仅凸显了相关法规的“空档”，也是造成物业管理和业委会成立运作过程中模糊地带过多、矛盾频发的因素之一。 实际上，在《物权法》出台后，广州市房管局多次就物业管理、业委会成立等发布各类“规章、办法”的征求意见稿，主要包括《广州市物业管理规定(征求意见稿)》、《广州市业主大会和业主委员会规定（征求意见稿）》、《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则（征求意见稿）》等。 2007年4月，《广州市物业管理规定(征求意见稿)》提到广州要制定相关法规的理由时表示：“广州物业管理现行的法律依据主要是广东省1998年10月颁布实施的《物业管理条例》和国务院2003年9月颁布实施的《物业管理条例》”。“上述两部法规是原则性的条例，对物业管理中出现的一些新情况、新问题没有规定或者规定不够具体，使得一些物业管理纠纷的具体问题出现无章可循的状况，故迫切需要制定一部体现本市物业管理实际、可操作性强的物业管理政府规章。” 三个法规六大争议直指街道办居委权力错位 2007年4月22日，广州市房管局公布了《广州市物业管理规定(征求意见稿)》（下称《规定(征求意见稿)》）。 争议 1 筹备组长由居委会代表担任政府行政行为错位 规定：要求“业主大会筹备组长由居委会代表担任”，筹备组成员由业主代表、社区居民委员会(村民委员会)代表5至11人(单数)组成。业主代表应占首次业主大会筹备组人数的3／5以上。 社会各界指把居委会作为业委会筹备组长的规定与《物权法》的规定相违背，居委会是一个群众自治组织，很多居委会成员根本不是业主，本没有资格担任业主大会筹备组组长。 法律专家、广州律师田子军博士也曾指出，该《规定(征求意见稿)》在理解《物权法》的私权保护上，政府有关部门的行政行为错位。“该管的不管，不该管的乱管，手也伸得太长了。” 争议 2 筹备时间只给3个月，未完成自动解散3个月建立业委会不可能 规定：要求业主大会筹备组自成立之日起3个月内仍未组织召开业主大会、成立业主委员会的自动解散，不得行使业主大会筹备组的职责，由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会(村民委员会)按照前一条款的规定重新指导成立业主大会筹备组。争议：当时就有法律界专家指出，有些社区已经成立了8届业主大会筹备小组，业委会成立的工作开展了10年，可是到现在还没有成立起业委会。“随便贴一个什么公告都至少要15天的时间，3个月组建起业委会简直是不可能的事情。” 2009年9月4日，广州市房管局公布了《广州市业主大会和业主委员会规定（征求意见稿）》，（下称《业委会规定意见稿》）。 争议 1 提出建立“联席会议制度”业委会或被架空及取代 规定：物业管理区域内，应当建立由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，属地国土房管部门、居民委员会（村民委员会）、司法所、辖区派出所、相关职能单位、业主委员会（业主代表）、相关物业服务企业参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的重大事项。 争议：有法律界人士认为该规定法律依据模糊，与《物权法》原则不符，《物业管理条例》中也无类似规定。 周玉忠律师就此分析，政府各个部门与居民委员会的强势联合可能会推进业委会的成立与建设，但同时也必须看到业委会存在着被取代及架空的现实风险，如何保证政府既履行职责又不非法干预是促进小区和谐、化解物业困局的重大课题。 争议 2 业委会到期立即转权居委会居委会与业委会互不隶属无权代管 规定：现任业主委员会期限届满仍未产生新一届业主委员会的，原业主委员会应将印章、收支账目、档案资料以及财物等移交给属地的居民委员会（村民委员会）暂时代为保管。未按时移交的，由属地国土房管部门责令限期改正，并给予警告。” 争议：时任广州市政协委员的吴名高介绍，当时根据广东省的《物业管理条例》规定，此条规定无上位法依据。且由于居民自治组织与业主自治组织互不隶属也无行政领导关系，代管无从谈起。 街道办权力加强受批评 在《广州市业主大会和业主委员会规定（征求意见稿）》不了了之两年之后，2011年11月21日，广州市房管局又公布了《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则（征求意见稿）》（下称《规则征求意见稿》）。 该《规则征求意见稿》一经公布，被广州一些专家和业主指责为“业委会成立管制法”，与《物权法》原则性规定不一致，可用“落后与倒退形容不为过”。它甚至比2009年的《业委会规定意见稿》更甚，规定街道办不仅要担任业主大会筹备组组长外，还规定街道办拥有可以撤销业主代表资格的权力。但是，对街道办等部门在此过程中担负的责任却只字未提。 争议 1 街道办可取消业主代表资格只有非业主才可被取消资格 规定：筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的，由街道办事处(镇人民政府)取消其业主代表资格。 争议：多位法律界人士认为，筹备组组长应由推选人数较多业主担任。经查只有非本小区业主的才可被取消其业主代表资格，由街道办取消业主代表资格也无法律依据，容易造成新的矛盾。 争议 2 业委会半年未成立筹备组解散只会浪费筹备资源 规定：筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会并选举产生业主委员会的筹备组自行解散。同时，筹备工作开始后，首届业委会诞生之前，由居委会代行业委会职责。 广州灏盟物业咨询公司总经理、物业问题专家习建华认为，《物权法》和《物业管理规定》均无类此规定，筹备组任务没有完成就“宣告死亡”只会徒然浪费筹备资源，使得业委会的成立难退化为筹备组的成立难。如果坚持此规定，作为房管局街道办就必须问责。 市房管局：国家和省已有法规，广州无需再制定 《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则（征求意见稿）》还在完善修改不多谈到当时上述规定、规则不能出台的原因时，广州市房管局物业管理处的官员对新快报记者表示，随着国务院和广东省新的《物业管理条例》的出台，广州市相应规章（征求意见稿）中的新亮点和新思路已在上面的法规中得到体现了，故而无需再搞一个广州市的物业管理规定了。 2011年11月公布的《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则（征求意见稿）》，在征询了意见之后，目前还在修改、完善之中，之后才能交给市法制办审查，并提交给市政府。他表示，修改的地方不会很多。 |
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