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更换物管未计算开发商所占物业? 新旧物管交接难
已经持续了大半年之久的天河区半山雍景苑物业公司招聘、新旧物业的交接冲突,至今非但没有得到解决,业委会与开发商各执一词闹上了法庭,双方矛盾处于胶着状态。 矛盾的关键点在于,开发商与业委会就更换物业公司的投票面积产生分歧,开发商认为自己的投票面积未被计算,而业委会则认为这些面积产权不明晰。 早在2013年4月,小区业委会以书面形式召开的业主大会中,737户业主中有469户同意通过招投标的方式选聘新的物业服务企业。于是小区业委会在网上发布物管招标公告,2013年7月28日公开投标,深圳市盛孚物业管理有限公司中标,但开发商属下的旧物管拒绝退出小区。 今年4月12日到13日,天河区半山雍景苑新旧物业公司两天的强行交接时间,把业委会与开发商及属下旧物管的矛盾推到了最高峰。开发商以业委会主持召开的业主大会通过招聘物业公司的投票过程中,未计算开发商所占物业的票权,且投票存在弄虚作假等行为,拒绝承认业委会更换物业公司的合法性。 但业委会认为,他们通知了开发商参与投票遭到拒绝,且开发商所指拥有产权的一些公共区间,包括一直未开业的菜市场、公共廊道等并不是开发商的物业,因为他们一直未能出具产权证。“开发商其实就是找各种理由拒绝交出物业管理权,这里的钱太好赚了。”业主王先生说。 业委会与开发商的物管公司签订为期两年的物业服务合同,在2012年3月30日到期,业委会于2013年9月8日通过公开投标选出深圳市盛孚物业管理有限公司,限其在10月1日前办理交接手续。“距今一年多了,物管仍未完成交接。”业委会成员黄女士说。 “4月12日,小区门口被物管和业主围得水泄不通,双方发生冲突,业委会要求旧物管撤场,旧物管则以程序不合法为由拒绝,并赶走了新物管。”一位业委会成员说。 “当天早上10点开始交接,盛孚的人到了,老物业公司不给他们进,双方僵持不下,我们街道要求开协调会议,派出所、房管局都来参加指导了。”五山街道的工作人员介绍说。“业主要求天河区房管局现场办公, 一直协调到13日凌晨没有结果。” 据当时在现场的业主透露,13日那天有十几个人冲进现场,冲散了正在要求政府解决问题的业主们,“把盛孚老总给围了,架出去了,中途有业主受伤了,老实说不算很激烈,业主一直都很理智。” 但不久,开发商以小区“业主”身份将业委会告上法庭,质疑业主大会对物管问题的投票弄虚作假,且不符合“双过半”,即业主投票人数和所占面积均需要过半的规定,即没有计算开发商所占面积的票权数,侵害了开发商的利益,要求核对全部选票,并撤销业主大会关于前期物业不再续约、选聘新物业的决议。 物管公司一位负责人表示:“我们曾对小区内737户业主进行了调查,在459户参加了调查的业主中,有93.87%的业主对旧物管的服务质量表示满意。”他说,其他的一切由法院判决说话。 五山街道办工作人员介绍说,业委会和物管双方各执一词,由于有官司在身,物管交接之事一度被搁置。市、区房管局给出的指导意见是“重新召开业主大会”,重新投票,但遭到业委会的拒绝,目前双方仍在胶着中。 房管局为何为开发商办了 地下车库房产证? 业主镇守车库拒收费 位于天河区东圃一带的天成居就地下车库的产权问题,先是开发商起诉业主“侵占产权”,后来业主又行政诉讼当地房管局给开发商办了地下车库的房产证,官司还在进行之中。 今年8月1日,天成居一群业主们围坐在小区门口“严阵以待”,因为有新的物业公司 “扬言说今天带人过来开始对地下停车场收费”,小区实行“自治”不到一年,又因车库问题“起风波”了。 天成居建成于2001年,原本是开发商分配给属下退休员工的房改房,后来新建了商品房,还增加了一个地下车库,“地下车库的房产证开发商是2012年才办下来的。”一位现任物业公司的员工说:“但我们没有管理车库,车库还是原来的物业公司替开发商管理。” 原物业公司的一位工作人员说:“明明我们办了产权证,为什么不让我们管理?这里的业主也不能这么不讲理吧。” 但业主谭先生拿出一份复印的“规划验收合格证”说:“我们买楼的时候,在规划验收合格证上注明了地下停车室是属于配套设施。其二是在原来的预售楼证上,也没有地下车库的预售证明,法院已经中止了开发商对我们的诉讼。” 但去年8月份开发商就换了一个新的物业公司过来接手天成居的管理,签了两年的合同。一位业主介绍,原来的旭升物业说无法经营下去,从去年9月份就没再管住宅了,但却一直霸占着小区的地下停车库和物业办公室,拦着进来的车辆强硬收费。 于是从去年10月1日起,天成居开始了在业主大会上“双过半”通过的“自治”管理,成立了“临时管理委员会”,业委会也在积极筹备中。 谭先生说,“现在我们业主的车都停在下面,是自愿交的安保费用,我们跟街道办、派出所都沟通过了;管理费也是我们在收,请了7个保安和3个清洁工,之前拖欠的垃圾费、水电费、电梯维护费都是凑钱来交,如今还能盈余4万多。” “没想到前几天去了街道开协调会议,说有开发商的人过来,他们扬言说今天带人过来开始对地下停车场收费,说来硬的了。” 这对天成居的业主来说无疑又是一场变故,“搞得我们心里都很紧张。无论哪个物业公司进来,都是以营利为目的的,而我们自治是为了我们自己。” 员村天一庄 大片公共物业没有产权证 业委会选举投票面积未过半? 12月15日上午,天一庄小区的开发商诉业委会筹备组成员一案在广州市天河区法院开庭。今年10月16日,天河员村天一庄的业主委员会筹备组成员收到了天河区法院寄来的诉讼书,开发商起诉了业委会筹备组的各位成员,理由是在2012年成立首届业主大会及投票的过程中违法,侵害业主权益,请求撤销业主大会上作出的通过《业主大会议事规则》和《业主公约》的决定。 “实际上,矛盾的起因在于双方对大面积公共物业的争夺。”业委会筹备组李先生表示,矛盾如此激烈,主要是小区有大片的公共面积产权未明,业主与开发商都宣称对此拥有产权,而谁也没有拿到产权证。 对于天一庄的纠纷,街道办工作人员表示不好表态,既然已经闹到了法庭,最好等待法院的判决。 天一庄小区业委会筹备组于2012年7月召开首届业主大会,于12月17日公开唱票,小区共有1500多户业主,发出表决票1253张,收回1134张,共有1118票赞成《业主大会议事规则》《业主公约》。事后有业主称发现自己“被投票”,去街道举报投诉。“这些投诉信都成了开发商告业委会筹备组的证据。” 走进天一庄,小区紧邻家乐福超市,在业主出具的红线图上,超市门前的广场延伸至天桥脚也标注在天一庄的“红线图”上。如今广场上有20间商铺,有业主介绍说,每月每铺的租金至少7000元,还有家乐福每年的租金,业主说,这些收入都进入了开发商囊中。 记者看见小区恒隆街39号的架空层里挂出了几件衣服,周围的架空层都被围蔽起来,业主说这些地方“用作员工宿舍或者出租”;35号楼上原本是员村山顶文化站,新快报记者上去发现里面还有某间教育培训中心,占地约400平方米,设施完备。 筹备组成员袁先生介绍说,尽管71.76%的业主对《业主大会议事规则》《业主公约》投了赞成票,但是这一结果遭到开发商和街道办的拒绝,业委会迟迟未能成立。其中一个理由就是投赞成票的面积,未达到建筑物总面积的一半。 “其中房管局公布验收的面积为228523平方米,未确权面积13046平方米。”袁先生说,业主查册认为,验收面积并非全部属于业主的专有部分面积,不应全部计入建筑总面积。由于都没有进行产权登记,双方仍在僵持。 开发商一位负责人愤怒地对新快报记者说:“筹备组有些人胡说我们在超市门前的广场收租金,把架空层改成酒店,想用公共物业开酒店,侵占业主利益,我告诉你们,我们没有。都是筹备组有些人放屁!” 
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