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这两天看到一条报道，说如果以1990年德国房价作为基点1的话，那么现在德国的房价也就是1.6，就是说二十五六年的时间，德国的房价仅仅上涨了60%，但这个数据说的是德国的平均水平。 其实2010年之后，德国的房价上涨还是比较快的，从下图可以看出，比如柏林，从2011年到2015年平均房价上涨35%，好的地段上涨44%。德国人民已经觉得房价涨幅太快了，但和天朝比起来，这个速度绝对是龟速了。 德国房价一览 首先说一下德国的大体情况，第一，德国的国土面积比日本小，人口比日本略少，人口密度不可以说不大，理论上讲对于房子的需求应该很大； 第二，德国人收入不低，2013年统计，南部慕尼黑普通雇员的年收入中位数达６.２５万欧元，北部汉堡为５.７５万欧元，首都柏林为４.７５万欧元。 正好在2016年10月份，我自己在柏林投资了一套公寓房，我叙述下我的购房流程，由此可以大致看出为什么德国的房价涨幅并不快。 第一、购房流程缓慢 这个就是我购买房子所在的小区，距离柏林胜利女神像大概500米，距离勃兰登堡门也就1公里出头，属于相当市中心的位置。我决定买房非常快，和开发商约好看房时间后飞到柏林，看房以及决定时间花了最多两个小时，之后便通知开发商准备相关文件了。开发商给我发过来一个表格，我把个人资料、护照扫描件等材料发邮件给他们后，他们就告诉我可以该干嘛干嘛去了，在这儿等着也没什么事儿了，那好，柏林大致逛一逛，拍几张照片走人吧。 第二周打电话过去问合同怎么样了，开发商说已经把我的材料发给公证处了，由公证处准备购房合同，公证处那边什么时候准备好了再和我约时间去签字。这里插一句，德国的所有购房合同都是由公证处负责草拟，并且买卖合同都在公证处完成，公证员会对买卖流程进行监管，当然了，对此买家需要支付大致2%总房款作为公证处的费用。贵的我肉疼，但也没有办法，在德国就是这么个情况。 过了差不多2-3周的时间，公证处给我发来了邮件，内容还没仔细看就发现附带的邮件附件可真不少，十多个总是有的。我就一一打开看都是什么东西。这里面有一个是到时候需要签署的购房合同，剩下的文件，其实对于习惯国内买房卖房流程的人，感觉并没有什么用。都有些什么文件呢？从这块儿土地从何而来，开发商如何得到的，支付了多少款项；天然气管线如何走；这块儿土地在柏林规划局的编号、地形图；小区规划；小区以及楼宇的建筑标准（这里说的建筑标准可真不是几页纸的事儿，这个文件就200多页，里面涉及了方方面面的所有细节，包括门窗高度，厚度，隔音指标、施工方式、甚至什么地方用什么水泥，标号多少等等等等）；公共面积以及地下室的储物间如何分割；我所购买房子的户型图，其中包括每一个房间那里安装电源，那里安装水管、水管，电源的具体位置等等信息。关于这块土地而前生今世，建筑的每一步流程全都交代得非常清楚。 房屋内部水电细节 每一个房间里面水电灯插座洗手盆卫浴的分布 阅读合同后，如果觉得什么地方有问题，或者自己想添加什么内容，可以联系公证处，他们负责和开发商讨论合同修改的内容。很多人就合同都会添加上些有利于买家的条约，比如约定如何验房，何时支付尾款等等。我大致看了下合同，因为是新房，合同中的的几个我能想到的地方已经对我有利，所以就没有要求更改，而是要求公证处尽快安排时间去签合同。公证处却回复我说，现在还签不了，需要等10天，这是法律要求，需要确定买房人不是冲动买房，设置一个冷却期。 既然需要等，那我就大致介绍一下买房付款的要求。 德国买新房，往往是进行到哪一步支付哪一步的费用，我说的不仅仅是自己拥有的别墅，包括高层公寓楼也是这样。一般首付在30%，之后比如楼体建成、封顶支付一部分，门窗安好支付一部分，室内装修到哪一步支付哪一步，以及收房前交纳一定比例的尾款。其中首付需要支付30%，但开发商只能拿到25%，有5%只有当房屋收房后确实没有任何问题，一切按照合同履行才支付，这5%经常需要先支付到一个监管账户中，买家确认没有问题再划给开发商。 全款买房是这样，贷款买房也是这样，只不过银行代替你去按期支付开发商的账单，如果你工作在德国，包括外国人都可以获得很高的贷款比例，甚至零首付。但我并不住在德国，贷款需要自己付50%，而且贷款利率明显高于在德国工作的人。贷款的缓慢稍后再说，又是一个磨炼耐性的任务。 好了，耐心等着公证处吧，这期间我联系了下开发商，拜托他们尽快和公证处预约签字时间，过了两天开发商回复我，公证处年底这段时间非常忙，要不咱们2017年1月2月再签合同吧，这心可真大，卖个房都不着急，他们不着急我可不敢，怕他们卖给别人，就白去了德国一趟，再重头开始这个流程？抓紧联系公证处，他们终于说在11月底有一个时间可以留给我，立刻敲定预约。 11月底第二次飞往柏林，本来以为进去寒暄、签字、拍屁股走人，哪想公证处签个字用了两个多小时。公证员和书记员、秘书把购房合同打印了三份，我一份，开放商代表一份，公证员自己拿一份。聊了几句后公证员说咱们开始吧，时间挺紧的，后面还有来签字的，我说好，心里琢磨赶紧签字走了，没想到公证员老先生开始打开合同，一句话一句话朗读上了合同，读到重点位置，开始给我解释这句话什么意思，有没有异议。。。十多页的合同，说实在老先生读的挺快的，但架不住总解释，这份合同顺下来就已经两个小时了。赶紧签字吧，签字后公证员说我还有一周的反悔期，要是不买了随时通知他们，如果合同生效后再说不买也可以，就是麻烦点儿。整个流程、话里话外总是告诉你随时可以不买，随时可以取消交易。 阔别两拨人后，去了做室内装修的公司，因为新房买来都是已经精装好的，需要和装修公司敲定内部装修方案。因为德国卖的新房说是精装修，但其实橱柜往往是不包括在内的，这次过去主要要确定好期望橱柜所在的位置以及他们上下水、抽油烟机在什么地方留位置。 因为户型我并不能改动，所以需要确定的就是在他们的品牌目录上选自己喜欢的装修材料。 门窗品牌颜色款式、卫生间的瓷砖样式，室内实木地板的木料选择、刷什么颜色的漆，打高光还是亚光的蜡，卫浴马桶选择什么品牌什么款式，等等。大致看了下可以选择的品牌都已经是德国的高端品牌了，比如高仪、VB、Laufen等等品牌。挑选好喜欢的款式也就大体确定下来了。 这就是当时设计的大致草图 此时，已经是柏林的圣诞季了，圣诞市场已经都出摊儿了，下面照片上的圣诞市场就是年底时候被卡车撞了不少人的那个。 至此，第二次德国行结束。 回家后等着吧，一周反悔期过了也没见公证处怎么联系我，一直等了大致20天我才收到签署的购房合同正本，同时来的也有公证处的账单。同时公证处告知我，已经将购房的事儿通知柏林税务局，之后我会收到税务局账单的。柏林买房政府收取的购置税是总房款的6% 加上公证处的2%，这两项额外的开支就是8%，我收到税务局的账单已经是2017年1月初了，从2016年10月买房到现在，什么都是一步步慢条斯理儿的进行着，我连首付款还没交呢，前两天问了问公证处，他们觉得按照现在的进度3月份左右会给我发首付款的账单的。 通过这几个月和德国房产市场打交道，整个购买环节处处保护买房人的利益，德国的开发商感觉不是那么好干，买房时候我也问了下，买房后10年内，如果要出售房产，那么增值的部分需要交纳高额的投机税，德国政府在税收上对炒房行为做了限制，并且在整个购房流程上处处设置冷静期，避免冲动买房行为。在决定这个房子之前，我还打电话给一个二手房的经纪人，想看一套市中心的旧房子，对方接电话后问您是想投资呢还是自住呢？我说：有区别吗？对方说，这个房子只能买来投资用，因为现在里面有租户。我说：要我万一想自己住怎么办？对方说，根据德国法律我购买后的10年内不得赶租户走，也就是说2026年以后我就可以自住了。得了，拜拜了您吧。由此可见德国对租户是有着非常强的保护政策。在国内买卖房屋谁管你那个啊，有租户立刻就轰走了。 最后一点，我觉得也很重要。德国人一般而言非常自立，学校毕业后一般不会向父母伸手要钱。而一般的国人的工资也就在4千欧元，缴纳各种税费到手两千多欧元。中国和德国最大的区别在于最低消费上的差距，北京现在花1-2块钱也能买到一瓶水，一根冰棍，早上吃个包子凑合下，甚至晚上买包方便面也就解决了。德国在路边买瓶水再便宜也得1欧元，抽包烟5欧元，一度电3毛多欧元，上班的德国人真攒不下什么钱，如果父母不资助，租房也稳定，很多人就这么凑凑合合一年一年过下去了，每年有些结余也需要旅游健身什么的，他们买房的愿望不强烈。 明天我再写一下我在申请贷款的时候遇到的各种挑战 |
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