重磅：备案管理规范第4号禁投房地产企业、项目（附与征求稿逐条对比解析）

导读：2017年2月13日，中国基金业协会下发《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4 号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，（以下简称 “备案管理规范第4号”），主要针对私募资管业务投向房地产现状，重点规范私募资管计划投资热点城市普通住宅地产企业、项目等行为，本文对比剖析。

 一、概括

备案管理规范第4号，6条禁私募投房地产；

16热点城市普通住宅，适用范围包括私募；

5种方式暂不予以备案，向下穿透审查底层；

严限资金用途充分披露，新老划断平稳过渡。

二、扩大适用范围

1、当然适用主体：

证券期货经营机构，主要规范基金子公司设立私募资产管理计划、券商设立定向资管计划投资房地产开发企业、项目。

2、扩大适用主体：

私募基金管理人，备案管理规范第4号主要规范内容为私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目，其中有一部分是通过基金子公司及券商来实现，另一部分就是通过私募基金来实现。但是2016年7月18日的证监会颁布的《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》其使用主体包括证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司，且其第十五条规定：私募证券投资基金管理人参照本规定执行。

《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》相关问题解答中再次明确：其不适用于私募股权投资基金、创业投资基金。但此次备案管理规范第4号文规定私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照规范执行。

私募基金管理人的分类如下图：

 

备案管理规范第4号规定私募基金管理人是否为包括私募股权投资基金、创业投资基金，答案很明确适用。

3、不适用主体

证券公司、基金管理公司子公司按照规定开展的资产证券化业务不适用。

 三、列举+概括规范投资模式

（一）区分地域

证券期货经营机构设立私募资产管理计划，直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市

北上广深、厦合南苏、无杭天福、武郑济成

目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

（二）区分住宅用途属性

分类对待普通住宅地产项目根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》，房地产行业划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产，如下图：

 

项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设。

上市公司，原则上按照上上市公司所属中国证监会行业分类结果作为判断依据。非上市公司，参照《上市公司行业分类》执行，即: 当公司最近一年纯审计的房地产业务收入比重大子或等于50% ，则将其划入房地产行业; 当公司没有一类业务的营业收入比重大于成等于50% ，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司营业收入和利润的30% 以上（包含本数)，则该公司归属于房地产行业。其中，房地产业务收入包括从事普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他房地产所取得的收入。

（三）统一规范投资方式

5种投资方式暂不予备案，包括但不限于以下方式：

1、委托贷款； 

2、嵌套投资信托计划及其他金融产品； 

3、受让信托受益权及其他资产收（受）益权；

4、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权； 

其中明确明股实债是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是很据企业的投资收益成亏损进行分配， 而是向投资者提供保本保收益承诺， 根据约定定期向投资者支付同定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包指回购、第三方收购、对贿、定期分红等。

5、中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

 四、向下穿透核查、限制用途、详细披露

（一）向下穿透核查

资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，虽然监管一再强调“穿透”，“穿透”，“穿透”，但是实践过程中，管理人如何把穿透落到实处，这是一个难题。当实践中难以穿透时，是否管理人要求融资人进行书面承诺，此举是否为管理人履行了勤勉尽责义务？

（二）规范资金用途

私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

（三）充分披露

私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、三条禁止情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。

 四、新老划断、平稳过渡

自发布之日起，证券期货经营机构新设立的私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目应当符合规范要求；与规范第一、二、三条不符的存续产品，不得新增投资项目，合同到期后应当予以清盘，不得续期；

私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、三条禁止情形的，资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。

与规范第四、五条不符的存续产品，应当及时进行整改。

 五、附逐条对比解析

 

 

附：证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理范围第4号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目