大家好,欢迎回到“规划工具理性”系列 本系列关注: 很有用、不复杂,你不一定知道但却是基础知识的量化方法 今天是第三期 上期我们的主题是: 由于篇幅限制,我们只聊了关于商务办公 今天我们继续来一起看看关于商业的开发量预测 方法1:需求趋势法 需求预测法的逻辑比较简单,就是未来可能有多少人来这个片区消费,每个人平均需要多少商业面积,计算公式就是: 某片区的商业面积=该片区的商业消费人口×该地区的人均商业面积 那什么是该片区的商业消费人口呢? 这就涉及到几个概念:
消费人口是指人口总数吗,小孩和老人也算? 不能算,消费人口是指有消费能力的人群,所以,对消费人口的界定是15-64岁之间的人口,其实熟悉经济得同学可能会知道,这个年龄段得人口也叫劳动适龄人口 可以从该地区人口普查数据得到的百岁图分布,然后再推算得到未来规划人口中消费人口年龄段的比例。 你可能会说,这也太难了吧?还得去查人口普查,还要去推算 放心,我们本系列的宗旨是有用但不复杂,只用简单得加减乘除能搞定。 某个城市的劳动适龄人口结构和该城市的社会、经济各方面相关 从总体来看,我国的劳动适龄人口比例经历了先增后减的趋势 峰值是在2010年左右,达到了71%,之后随着人口老龄化加剧,一路下降 预期未来20年在60-70%区间。 好了,大概意思知道就可以了,记住60-70%这个数,还是那句话,数量级数据而非精确数据。
仅仅是该片区的吗?当然不能这么理解,应该是未来可能到该片区消费的人,所以,不一定是住在本片区,也可能是周边片区的居民。 我们把有可能来A地区消费的周边地区称为 A地区 的辐射范围
是不是A地区辐射范围的消费人口总数就是A地区的消费人口呢? 当然不是,对于某个地区的居民来说,可以有多种选择,只会有一部分人会是A地区的消费人口,我们把这个比例叫做 辐射比例。 辐射比例的经验数值:0.3-0.6 距离较远,联系不太密切,取值0.3,反之,特别是中心区所在区域,取值0.6 所以: 某片区的商业消费人口=辐射范围内15-64岁之间的人口总数*辐射比例 如何计算该地区的人均商业面积? 还是简单的同类比较(2010年左右数据): 国外发达城市2平方米左右,上海人均商业面积为2.3平方米,深圳人均商业面积为1.02平方米 所以,经验数据:一线城市人均商业面积可取值2-2.5平方米;二三线城市人均商业面积可取值1.5-2平方米,三四线城市1.2-1.5平方米。 为了让大家有个更具体的概念,如果某中心片区的消费人口是20万(相当于是100万以上人口的大中城市),就算取值上限2平方米,商业面积也就40万左右,按照3.0容积率计算,商业占地面积约13公顷,只是3-4个小地块有没有? 如果你正巧手上有在做控规的话,不妨把地块一览表找出来,把商业建筑面积加起来看看,是不是一个数量级呢? 方法2:商业饱和度法 你可能会有疑问: 前面讲得 “需求趋势法” 似乎只是从人口角度,并没体现一个地区的经济发展水平啊? 一个人均可支配收入是10000的城市,和一个5000的城市,能一样吗? 其实需求趋势法对于经济发展水平是有体现得,就是体现在人均商业面积得不同 人均商业面积和人均可支配收入之间当然有相关关系 只不过,到底是啥关系,有什么经验数据,不知道。 所以,我们要引入商业饱和度法对商业规模进行验证 什么是商业饱和度法? 商业饱和度法的逻辑是,某地区的商业空间与该地区的商业消费总金额正相关,商业需要赚钱才能存活下去,通过测算该地区的消费总金额,可以测算该地区的可支撑商业面积。 计算公式: RF(某地可支撑商业面积)=C(潜在消费总人口)×RE(年平均购物额) /IRS(商圈饱和度) 其中:
这个消费人口的概念和计算和“需求趋势法”是一样的,这里不再展开
指每个人平均每年的商业花费 怎么计算呢? 比较常见的办法是先预测该地区目标年的年人均可支配收入,然后再测算商业消费额(主要包括食品、衣着、家庭设备、娱乐教育文化服务等)占人均可支配收入的比例。 注意,经验数据又来了, 根据消费调查统计数据,这个比例大概是45%左右。 好吧,大家肯定有疑问: 比如上海的同学可能会说,我每个月房贷或房租就超过50%; 还有人会说,我是花钱了,但我都是网店消费,从来不去实体店逛街,这个也算吗? 还是那句话,我们是量级数据,而非精确数据 因为一定要较真的话,太多因素需要考虑,比如统计局的人均可支配收入也不一定准啊,你是没花钱,但还有一大群人“统计可支配收入”没那么高的人替你花了。 现在有这两个数据,我们就可以知道该地区的商业消费总额。 某地区商业消费总额=C(潜在消费总人口)×RE(年平均购物额) 那这么多钱到底能支撑多少商业面积呢? 这里就要引入一个IRS(商圈饱和度)的概念:
简单讲,当IRS<10000元/平方米时,商业经营场所经营状况较差,一般均将发生亏损;当IRS值=15000元/平方米时,商业经营场所一般将处于保本状态;当IRS值>20000元/平方米时,商业经营场所将实现较大盈利,IRS值越高则利润水平越高; 我们一般以保本状态作为可支撑商业面积的测算基准,即IRS=1.5万元/平方米,就是说1.5万元的商业消费能支撑1平方米的商业面积。 前面我们已经知道了某地区的商业消费总金额,现在简单除一下就知道可支撑的商业面积了。 好了,今天我们就聊到这里,本期看似概念比较多,有些绕, 但如果你仔细花一点时间看明白了,就会发现其实就是记住几个经验值,然后简单的乘除。 下期我们继续聊关于中心区酒店业态的开发量预测 关于本期内容,有兴趣的同学可以看看后面的具体范例继续学习: 范例学习:海口大英山地区商业开发量预测 (世联地产) 1. 需求预测法 按照大英山以后的日常消费人群数量,预测商业体量为70.1万平方米 商业面积=商业消费人口×海口人均商业面积 1)商业消费人口估算 表:大英山未来日常消费人群
未来大英山日常消费人群为63.7万人 2)人均商业面积预估
考虑到未来海口为外向型经济,外来旅游者较多,估计人均商业面积为1.1平米/人 大英山商业面积总量为: 63.7万人*1.1平米/人=70.1万平方米 2. 商业饱和度法 引入商业饱和度对商业规模进行验证,区域商业总面积为72.7万平米 IRS(商圈饱和度)=C(潜在客户)×RE(年平均购物额)/RF(同类商业面积) 1)C(潜在客户人口):大英山城市中心区未来消费人群为63. 7万人 2)人均可支配收入增长 按人均可支配收入每年增长11%的速度计算,到2017年,人均可支配收入为3.9万元/年·人 3)RE(年平均购物额) RE(2017年平均购物额)=3.9万元/年·人×0.45=1.7万元/年·人(19365元) 注:海口市民商业消费额(食品+衣着 家庭设备 娱乐教育文化服务等)占人均可支配收入的45%左右 4)IRS(商圈饱和度) 取商业经营保本值:IRS=1.5万元/平方米 RF(大英山可支撑商业面积)=C×RE /IRS=63.7万人×1.7万/1.5 万元/平方米= 72.7万平方米 注:
3. 综合两种预测方法:
按照大英山以后的发展定位,保守估计,商业体量约为60—70万平米 本系列相关文章 已完结系列推荐: |
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