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目前，我国商业地产租赁出现井喷现象，并已成为目前商业地产运营的重要模式。对于商业经营者（本文中专指承租人）来说，虽然其并不享有所租赁的商铺的所有权，但其是在租赁的商铺这个基础载体上，组成由设备、商品等有形要素和商誉、知识产权等无形要素构成的经营资产。因此，商业地产的租赁对于承租人有着极其重要的意义。从本期开始，我们将站在承租人的角度，就商业地产租赁中的几个常见重要法律问题，与大家进行研究讨论。本期将首先就租赁商业地产物业的尽职调查进行分析。 （一）尽职调查的必要性及概念 商业地产租赁不同于住宅租赁，商业地产租赁旨在经营，因此比起住宅租赁，商业地产的租赁更多承载的是利润、管理、经营、商誉、知识产权、消费习惯等经济活动因素。由于消费者的购物习惯和商誉必须花费一定的时间来培养，因此对于承租人而言，最理想的租赁应当是商业条件合适、租赁期限稳定、法律关系清晰、能够达到双方共赢的租赁。而租赁合同的效力、租赁标的物是否存在权利瑕疵或物之瑕疵等因素都会直接影响租赁的效果，进而影响承租人营利目的的实现。 在实践中，出于营利的目的，承租人往往只关注商业项目的选址，但事实上，法律关系的勘查也相当重要。如果将项目选址比作在空中飞行的航班，那么法律关系的勘查就是机翼，只有机身和机翼完好无损，飞机才能正常、安全地飞行并达到目的地。因此，承租人在承租商业地产时，对拟承租的商铺进行法律调查是非常必要的。 对拟承租的商铺进行法律调查主要体现为签订商业地产租赁合同前进行法律尽职调查。尽职调查是指在签订租赁合同之前，承租人通过向规划部门、国土部门、房管部门等职能部门查询，以及现场勘查等方式，调查拟承租物业的用地、规划及产权等法律关系情况。由于尽职调查更侧重于出租人出租权利的调查，因此实践中签约前的法律尽职调查又叫“产权调查”。 由于尽职调查不但涉及用地、规划、产权等非常专业的法律问题，而且在调查的过程中还可能随时需要根据调查的情况实时调整调查方向和调查策略，还需要在调查后对法律风险进行准确预估，并策划相应的防范措施，因此法律尽职调查是一项集灵活性、全局性、法律性于一体的专业法律事务，需要由专业的法律人员操作，实践中承租人也多聘请专业律师提供法律尽职调查服务。 （二）尽职调查的主要内容 我国立法尚未区分住房租赁和商业地产租赁，目前仍然进行统一的法律规制。如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。” 笔者所在的广州市也出台了关于房屋租赁的地方性规定。《广州市房屋租赁管理规定》第九条规定：“具有下列情形之一的房屋，不得出租：1、未取得房地产权证书或无其它合法权属证明的；2、权属有争议的；3、司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；4、共有的房屋，未经其他共有人书面同意的；5、属于违法建设的；6、属于危险房屋的；7、不符合消防安全标准的；8、已发布房屋拆迁公告的；9、其它法律、法规、规章禁止的。” 根据以上规定可见，出租人的出租权利以及出租标的物均应来源合法、明晰、完整，否则租赁合同可能面临无效、解除等法律风险。如果租赁合同被认定为无效或解除，无论对出租人，还是对承租人而言，不仅仅是陷入法律上的被动，更重要的是租赁合同解除或无效后腾房、拆除、空置所带来的商机和商誉损失。 笔者结合前述法律规定以及多年的服务经验，将签约前法律尽职调查的内容总结如下，以供参考。 1、对拟承租商业地产权利之状况的调查 律师主要审查出租人的主体资格，以及出租人是否具备完整、真实的出租权利，重点关注点在于： （1）审核出租人是否与拟承租商业地产权属证明上的名称一致； （2）若出租人是实际权属人，出租人是自然人的，审核其身份证件是否真实、身份证复印件与原件是否一致；出租人是法人的，审核其是否依法成立、何种法人性质、是否正常经营等基本信息； （3）若出租人不是实际权属人，审核其是否具备实际权属人委托出租的授权； （4）若出租人不是实际权属人，也不具备权属人的委托授权，则审核其是否是转租方。若是转租方，其是第几手转租方，其转租行为是否得到出租人的同意； （5）共有商业地产出租的，是否获得了其他共有人的同意。 2、对拟承租商业地产物之状况的调查 律师通过对规划、用地、产权等情况的调查帮助委托人确定拟承租商铺的真实性、合法性，帮助委托人预见承租过程中的法律风险，并采取相应的防范措施。重点关注点在于： （1）拟承租商业地产的位置、面积、用途、现状、抵押、担保情况； （2）拟承租商业地产是否具备房地产权属证书； （3）若不具备房地产权属证书，则审核是否具备其他权属证明： a、拟承租商业地产属于集体土地上的非居住房屋的，审核是否具有用地批文和批准建房文件； b、拟承租商业地产属于单位或者个人购买的商品房的，审核是否具有商品房预售合同或者商品房买卖合同，以及付款凭证； c、拟承租商业地产属于单位自行建造的房屋（除房地产开发企业建造的商品房外）的，审核是否具有土地使用权证或者建设用地批准书、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证、竣工验收合格证明； d、拟承租商业地产属于构筑物、地下建筑物的，审核是否具有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收合格证明； e、拟承租商业地产属于临时建筑的，审核是否具有临时使用土地批准文件、临时建设工程规划许可证、临时建设工程施工许可证、临时建筑许可证；同时还应注意临时建筑的使用期限与拟承租期限是否冲突； f、拟承租商业地产属于在建商品房的，审核是否已经依法取得商品房预售许可证明。 （4）审核拟承租商业地产是否具备法律规定不得出租的其他情形： a、是否存在司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的情形； b、是否不符合安全标准，被鉴定为危险房屋的； c、是否存在未经抵押权人同意的情形； d、是否存在不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情形； e、是否存在未通过消防验收的情形； f、是否存在未通过竣工验收的情形； g、是否存在改变房屋用途却未依法经过有关部门批准的情形。 不同的商业地产具有不同的特殊情形，因此上述尽职调查的内容仅是最基本和普通的调查内容，并未穷尽所有商业地产法律尽职调查的内容，实际操作中应当特殊情况特殊处理。 （三）尽职调查的流程 笔者所在律师事务所接受商业客户委托，处理过大量有关租商业地产租赁关系的法律尽职调查项目。笔者现简要整理如下： 1、“提供资料”：委托人提供拟承租商铺的基本资料，如房屋权属证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有关用地、规划、产权情况的材料； 2、“提炼关键法律点”：律师研究委托人提供的前述资料，提炼本次法律尽职调查应当重点关注的法律点。 3、“尽职调查”：律师前往拟承租商业地产所在地、房管部门、规划部门、国土部门等部门对拟承租商铺的用地、产权、有无抵押查封、现状等情况进行现场摸查和核实； 4、“撰写尽职调查报告”： 律师遵循独立性、完整性和客观性的工作原则，根据调查情况撰写法律尽职调查报告，向承租人披露法律风险，提供防范建议。 令人欣喜的是，随着法制意识和风险意识的增强，目前已经有不少企业开始重视法律尽职调查，在签约前专门聘请律师对承租的商业地产进行尽职调查。就笔者所在的律师事务所接受的委托而言，这类尽职调查项目多针对大型电器零售、百货商场等投入较大、回收期较长、商圈辐射地域较广的商业项目。经办律师撰写的法律尽职调查报告给予了委托人有效的参考，帮助委托人做出更有利于项目发展的决策。 |
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