|
[摘要] 房地产开发企业利用土地作为抵押物，向银行贷款或通过银行办理委托贷款的情况经常发生，但是，若债务人违约，债权人能否以抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿呢？实践中，土地抵押权的实现还受其他法定优先权的制约。
房地产开发企业利用土地作为抵押物，向银行贷款或通过银行办理委托贷款的情况经常发生，但是，若债务人违约，债权人能否以抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿呢？实践中，土地抵押权的实现还受其他法定优先权的制约。 一、法定优先权的种类 1、建设工程价款优先受偿权 我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》也明确规定，工程承包人被发包人拖欠的建设工程价款优先于抵押权及其他债权受偿。 2、税收优先权 《税收征收管理法》第45条明确规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”根据这一规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于抵押权人处置抵押物并就处置价款优先受偿，即使抵押权人已处置抵押物或以折价行使受偿，税务机关也有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。 3、土地使用权出让金优先权 我国《城市房地产管理法》第50条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，就以划拨土地使用权抵押的，抵押权的受偿顺序只能屈居于土地使用权出让金之后。 4、职工安置费优先权 《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》规定，企业破产时，其依法取得的土地使用权转让所得，首先用于破产企业职工的安置，安置职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。《国务院关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》规定，安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付。破产企业以土地使用权为抵押物的，其转让所得也应首先用于安置职工。 5、房屋购买人的排除执行权 我国法律并未禁止土地使用权被抵押的不得办理商品房预售许可，但是， 人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，土地抵押后又在该土地上建成房屋并销售的，房屋购买人享有对土地抵押权的排除执行权。 二、对法定优先权的防范及应对措施 1、借款前加强调查。明确要求借款企业提供完税凭证及相应的建设工程款支付证明，必要时可直接向税务机关调查了解企业的纳税情况，要求企业先行完税。 2、谨慎估价，确认抵押资产净值。由于上述优先权存在的基础都是某种债权的存在，即债务人对优先权人负有债务，因此，在估算和确定抵押物价值时，要剔除债务人对相关的优先权人负有的债务数额。 3、关注房地产项目销售情况，尤其重视取得《商品房预售许可证》后借款人没有将房屋销售款项用于偿还借款的，债权人应及时采取法律措施维护权益。 |
|
|
