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《办法》规定新政适用于上海张江国家自主创新示范区国有建设用地规划和土地管理工作，其他符合上海市城市和土地利用规划的保留工业用地参照执行。 1、所有张江的园区适用。目前位于张江镇的主园区和其他22个分园（2013年刚从18园升级为22园），简称“一区22园”，总面积达531平方公里。 图为1区22园的分布，1992年7月，国家级开发区张江高科技园区开园，经过21年的发展，截止到2013年，“大张江”片区已涵盖一区二十二园，总面积531平方公里。 2、其他符合规划的保留工业用地。相关专业人士认为是去年3月上海市政府发布的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》一文中提到的“规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地”，总面积达195平方公里，但这些土地的主体都是国有企业。 《办法》明确指出：园区平台，为承担市级、区县级各类园区建设、运营管理的平台型公司。 所谓园区型平台公司，通俗的讲多是政府旗下进行园区开发（包括一二级开发）、运营和管理的国有企事业单位，而民营企业基本被排除在外。所以无论从适用主体还是适用土地，都指向国有平台公司，一方面这些单位手中掌握着大量的工业存量用地，另一方面，如此大尺度的政策，也只有初步对体制内的企业放开，再慢慢向民营企业过度才是最合理的政策导向。 《办法》规定： （一）涉及未出让工业用地容积率（不大于2.0）、研发总部类用地容积率（不大于3.0）调整等内容的，可以在进行论证基础上，通过编制控制性详细规划实施方案进行审批。 （二）涉及已出让工业用地、研发总部类用地容积率（工业用地不大于2.0、研发总部类用地不大于3.0），建筑高度（工业用地不大于30米、研发总部类用地不大于50米）调整的，在符合产业发展导向、地区规划控制、环境保护要求、不影响相邻基地合法权益的基础上，经区县政府集体决策，通过编制控制性详细规划实施方案进行审批。 （三）涉及园区工业、仓储、研发用地拆分、合并的，未出让工业用地、研发总部类用地建筑高度调整（工业用地不大于30米、研发总部类用地不大于50米）以及地块绿地率、建筑密度和建筑退界线调整的，可以在项目实施阶段，通过专家或相关部门论证程序（规划执行乙类适用）进行审批。 所以，未来拿地不再需要招拍挂。符合上述相关标准后，可以直接拿地，但需要讲故事，也就是带着产业的主题获取土地。不过上海新增工业用地并不多（“总量锁定，增量递减”），因此受益主体并不会很多。 《办法》规定： （一）新增工业用地标准厂房类、研发总部通用类用地出让给园区平台的，可以按照工业用地产业项目类和研发总部产业项目类供地方式供应。工业用地标准厂房类和研发总部通用类出让价格不得低于相同地段基准地价的70%。 （二）园区平台持有的工业用地标准厂房类、研发总部通用类物业不超过50%的部分，可以转让给高新技术企业、“四新”企业、生产性服务企业等。上述企业按照规定退出的，其物业由园区平台通过房地产转让方式、按照约定的价格标准优先回购，也可以经园区平台同意后转让给符合条件的企业。 （三）支持园区平台收购企业节余工业用地，用于建设标准厂房、研发总部通用类物业，收购企业节余土地纳入土地交易市场实施。土地收购价格可以在原出让价格基础上，增加适当的财务成本和管理费用，原则上不得高于上一年度区域内的工业用地产业项目类地价的平均价格。 因此，新政后地价比基准地价便宜70%。不需要招拍挂，没有竞争对手，且以基准地价为基数，土地成本大幅降低。且可以将50%的物业分割转让，打破之前工业用地是不能分割转让的规定。 《办法》指出，要合理确定配套服务设施的比例结构，适当增加公共租赁公寓、教育文化场所、商业商务设施以及公共开放空间等配套服务功能。允许产业类工业用地配套科技创新服务设施的建筑面积占项目总建筑面积的比例一般不超过15%。 《办法》提出，可按照规划提高建筑容积率补缴土地出让价款，经集体决策后，可以按照分期方式缴纳地价款，或在项目竣工后房地产登记前缴纳，最长时间不得超过两年。即：可以打折补缴地价款，且可以分期付款，最长不超过两年。不过这个打折的尺度由地方政府自行决定，利在于决策灵活，弊在于似乎又多了寻租空间。 1、存量用地盘活的步伐将加速。各种政策利好的刺激下，原本就蠢蠢欲动的存量土地的国有单位将加快盘活改造的步伐。 2、开发企业的收益递增，但能否让渡给入园企业有待观察。政府的初动力是希望政策能够推动入园企业提高创新能力，打造科创中心。如果政府的优惠政策能够让渡给入园企业，势必有助于扶持企业研发和创新。 3、市场将出现两极分化，民营企业开发的工业项目将面临更大压力。原本工业类项目竞争就很激烈，加上不可分割销售，企业的资金压力一直很大，新政出台后，享受新政的地区和项目一定会吸纳更多的企业，对民营项目的招商来说无疑是雪上加霜。原本还能在同一起跑线上，现在面对相同性质的土地因为出生不同而受到不同的待遇。 给未来土地新政的建议： 1、扩大适用主体 政策应当对其他非上海“户籍”的国有企业放开，比如国资委旗下的北科建公司等；同时更要对一些民营的、有一定规模和影响力的产业地产开发商放开，比如华夏幸福基业、亿达、联东等传统老牌开发企业； 2、扩大土地范围 一些既不在张江园区范围内的，又不在195范围内的，尽管多是一些零散工业用地，但弱势群体还是要关心一下的不是么？ 3、扩大土地类型： 比如C65，实际上就是把“研发总部通用类用地”的外延放大，把传统的科研用地都纳入新政范围； 4、全面放开分割销售 但需要有配套政策，比如限定最小分割面积，符合规范和规定的企业才能办理产证等； 近两年来，有关上海工业用地的政策很多，除了上文提到的去年3月出台的盘活土地的政策外，去年还出台了弹性用地的政策，同时，上海会根据不同的发展阶段和历史使命出台针对性的政策，记得去年出台了关于自贸区内土地可以转性的政策，上海始终会走在制度改革的最前列，也希望上海的工业用地政策将更加宽松和有针对性，也祝愿上海能早日打造成为全国性的科创中心！ 附：《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法（试行）》原文 第一条（目的依据） 为加快推进建设具有全球影响力的上海科技创新中心，促进自主创新创业，优化科技创新空间格局，支持园区平台建设发展，结合国土资源部制定的《节约集约利用土地规定》，市委、市政府《关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见》和市政府《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等规定，制订本办法。 第二条（适用范围） 本办法适用于上海张江国家自主创新示范区国有建设用地规划和土地管理工作，其他符合上海市城市和土地利用规划的保留工业用地参照执行。 本办法所指园区平台，为承担市级、区县级各类园区建设、运营管理的平台型公司。 第三条（工作原则） （一）营造低成本创新创业环境，支持创新经济发展。 （二）支持园区平台发展运营，提高园区平台运营和服务能力，促进园区整体转型发展。 （三）鼓励土地节约集约复合利用，促进产业结构调整升级、产城融合发展。 （四）简化审批提高行政效率，改进审批管理服务，形成土地全要素、全生命周期管理机制。 第四条（简化规划实施及动态调整机制） 加强区县规划管理部门与园区政府管理机构的工作协调，支持具备规划编制与建设审批职能的园区政府管理机构，根据园区整体转型发展情况，进一步提高行政审批效能，及时对园区控制性详细规划的执行按规定调整与完善。在园区交通、环境以及配套设施等容量范围内，鼓励提高园区土地利用率。 （一）涉及未出让工业用地容积率（不大于2.0）、研发总部类用地容积率（不大于3.0）调整等内容的，可以在进行论证基础上，通过编制控制性详细规划实施方案进行审批。 （二）涉及已出让工业用地、研发总部类用地容积率（工业用地不大于2.0、研发总部类用地不大于3.0），建筑高度（工业用地不大于30米、研发总部类用地不大于50米）调整的，在符合产业发展导向、地区规划控制、环境保护要求、不影响相邻基地合法权益的基础上，经区县政府集体决策，通过编制控制性详细规划实施方案进行审批。 （三）涉及园区工业、仓储、研发用地拆分、合并的，未出让工业用地、研发总部类用地建筑高度调整（工业用地不大于30米、研发总部类用地不大于50米）以及地块绿地率、建筑密度和建筑退界线调整的，可以在项目实施阶段，通过专家或相关部门论证程序（规划执行乙类适用）进行审批。 （四）规划实施方案由具备规划编制职能的园区政府管理机构及区县规划管理部门组织编制，按照规定组织公示，并听取利益相关人意见，报区县政府审批后，向市规划国土资源局备案。 第五条（支持创新服务平台提升服务能力） 支持园区平台建设并持有工业用地标准厂房、研发总部通用类等物业，建立公共研发平台、公共实验室、众创空间等新型服务平台，孵化扶持企业创新创业发展。 （一）新增工业用地标准厂房类、研发总部通用类用地出让给园区平台的，可以按照工业用地产业项目类和研发总部产业项目类供地方式供应。工业用地标准厂房类出让价格不得低于相同地段工业用地基准地价的70%，研发总部通用类用地出让价格不得低于相同地段研发总部产业类用地基准地价的70%。 （二）园区平台持有的工业用地标准厂房类、研发总部通用类物业不超过50%的部分，在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，可以转让给高新技术企业、“四新”企业、生产性服务企业等。上述企业按照规定退出的，其物业由园区平台通过房地产转让方式、按照约定的价格标准优先回购，也可以经园区平台同意后转让给符合条件的企业。 （三）支持园区平台收购企业节余工业用地，用于建设标准厂房、研发总部通用类物业，收购企业节余土地纳入土地交易市场实施。土地收购价格可以在原出让价格基础上，增加适当的财务成本和管理费用，原则上不得高于上一年度区域内的工业用地产业项目类地价的平均价格。 第六条（完善园区配套设施） 按照建设宜居宜业的科技产业商务社区的目标，控制性详细规划根据实际需求的变化，合理确定配套服务设施的比例结构，适当增加公共租赁公寓、教育文化场所、商业商务设施以及公共开放空间等配套服务功能。 第七条（鼓励土地节约集约混合利用） （一）适应产业结构调整、产业融合发展的需求，在自贸区开展的混合用地试点基础上，探索规划编制的弹性控制与土地混合利用的引导，明确合理比例，由市场调节用途结构，充分发挥市场配置资源的决定性作用。 （二）针对产业转型发展、科技创新特点，允许产业类工业用地配套科技创新服务设施的建筑面积占项目总建筑面积的比例一般不超过15%。 第八条（促进园区整体转型更新） 区县政府要统筹区域发展规划、产业转型升级和土地利用现状等情况，调动社会主体的积极性，划定整体转型区域，组织编制或调整控制性详细规划。 （一）已批准控制性详细规划符合转型发展方向的，可以直接编制年度计划，明确存量工业用地转型项目和实施方案。 （二）按照区域整体转型开发的，根据区域统筹规划和公共配套优先原则，在落实开发主体的社会公益责任的前提下，可以制定整体转型的分期开发方案。 第九条（营造低成本创新创业环境） （一）各类园区中研发总部产业类用地的基准地价，为相同地段工业用地基准地价的150%。 （二）存量工业用地、研发总部类用地按照规划提高建筑容积率的，土地使用权人按照规定补缴土地出让价款，区县政府可以根据产业类型和土地利用绩效等情况，按照一定比例收取土地出让价款，降低创新创业和产业转型升级成本。具体比例，由区县政府集体决策确定。 （三）存量工业用地、研发总部类用地按照规划提高建筑容积率补缴土地出让价款，经集体决策后，可以按照分期方式缴纳地价款，或在项目竣工后房地产登记前缴纳，最长时间不得超过两年。 第十条（提高土地利用效益） （一）土地使用权人要严格按照土地出让合同约定的开工、竣工时间进行建设，申请调整开竣工时间的，须经出让人同意并明确延期原因，开工或竣工时间调整每次可延长3个月，开工或竣工时间延长时间不得超过12个月。 （二）以弹性年期出让的产业项目类工业用地，在出让合同中应明确土地使用权到期续期条件，可以明确采用协议出让、续期价格等土地使用权的续期方式。经区县政府集体决策，可以按照原出让价款，或者结合原出让价款和续期时工业用地基准地价等，综合评估确定续期价格。 第十一条（加强土地利用监管） （一）加强土地使用权转让管理。对存在违法用地和违章搭建、闲置土地、擅自改变土地用途和建设规划条件的，以及土地出让合同中对土地使用权转让有约定的，不得以改变土地使用权人的出资比例、股权结构等方式，变更土地使用权。 （二）加强闲置和低效产业用地处置。强化区县政府闲置和低效产业用地处置的主体责任，按照合同约定，落实土地利用绩效评价和土地使用权退出机制；按照《闲置土地处置办法》，及时开展闲置土地调查认定，合理界定闲置原因，分类进行处置。通过暂停逾期未开工项目较多的街镇和园区新增用地出让、公开挂牌督办、定期通报等方式，促进闲置土地处置。对低效的产业用地，可以结合土地出让合同约定，综合运用财税、环保、安监、信用等措施，推进低效产业用地盘活利用。 （三）加强信息共享和共同监管。探索建立全市统一的土地全生命周期管理信息平台，将各类用地的建设、功能、运营、环境等指标以及土地使用条件、利用绩效等履约情况纳入信息平台，积极推动工商、财税、产业和园区管理等部门在统一平台上共享信息资源、协同管理。 第十二条（实施日期） 本办法自印发之日起试行，有效期至2017年6月30日。 上海市规划和国土资源管理局 2015年6月17日 （来源：本文根据城市与地产，作者：高晓伟、上海政府网等整理而来）
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