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第一种：让渡股权和收益实现战略引资 战略引资，不是简单的财务性融资，入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。例如去年10月，资产管理公司天方资产就向华夏幸福旗下的九通投资注资30亿元，其中13.9亿元进入注册资本，16.1亿元进入资本公积。注资后，华夏幸福的子公司京御地产持有其55%股权，天方资产持有其45%股权。 天方资产进入后，不仅派人进驻董事会，参与经营管理，并享受九通投资的投资收益、利润分红。华夏幸福用这种让渡股权和收益的模式增强资本实力，能够实现更快地扩张，这在传统地产领域里已经被万科、保利、融创等企业屡用不鲜了。 第二种：明股暗债夹层融资“进可攻退可守” 夹层融资，说白了就是明股实债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息。 华夏幸福非常擅长这种灵活机动的融资形式。例如去年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。这样一来，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。 当然，这些仅仅是暂时的。夹层融资的灵活性在于，股债之间的变换相对容易。在这个信托计划成立满24个月之日起，每满6个月，华澳信托都有提前退出的权利，九通投资是优先购买方。 从这里可以看出，丰科建科技园的收入既可以看作华澳信托的股东收益，也可以看作华澳信托贷款的“利息”。如果最终丰科建收益不如人意，华夏幸福可以选择不接盘继续让渡股权给别人，如果收益前景良好，华夏幸福可以优先购买锁定未来收益，可谓“进可攻退可守”，这也是夹层融资的便利性所在。 而且，这种夹层融资最大的好处还在于财务报表更漂亮。由于华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表，是现在很流行的一种财务处理方式。 这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。2014年3月和5月，华夏幸福又分别与华鑫信托、长江财富、平安信托故技重施，把旗下公司股权转让或直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富都有经营收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式。 第三种：融资性售后回租实现低成本融资 2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。 也就是说，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元*7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。 2014年5月，吃到甜头的华夏幸福又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖，以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购完毕。 显然，华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，获得了近6亿元的真金白银，以华夏幸福项目的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成，应该说是一笔十分划算的融资交易。 第四种：债权融资加快资金周转速度 这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。 2014年3月8日，同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元，大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。 在大厂华夏提前收回现金兴高采烈地离场后，京御地产日子也并不难过。因为这些债务的重组宽限期为36个月，分12期偿还，且前两次都是每3个月5000万的偿还额，还比较轻松，9个月之后要还2亿元的时候，已经是年底结算，全国项目都在回款，可以说节奏的拿捏让自己非常舒服。 3月14日发生了另一次债权融资。京御地产拟将其持有的对天津幸福100,180万元的债权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款100,000万元。债权转让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的100,000万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产；资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外，基本大同小异。 由于花样繁多的融资创新，华夏幸福不仅在业务经营方面游刃有余，甚至能够拿出富余的资金进行更好地配置。 2013年11月，华夏幸福出资10亿元认缴嘉兴丰韬股权投资合伙企业（有限合伙）的财产份额，嘉兴丰韬设立后将投资由信业投资全资或控股子公司发起设立的“信业稳健增利投资合伙基金”，主要投资于大中型城市的优质地产项目及其它金融与服务领域优质项目。出资50 万元的信远业丰作为GP，华夏幸福作为不执行合伙事务的LP，有权监督执行事务合伙人的工作。这可以算是华夏幸福为自己未来纯轻资产的投资业务做个预先热身演练。 节选自：中国房地产网 好东西分享给爱学习哒小伙伴~~~ |
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