|
说在前面 大侠觉得这个如此重要的问题吧，很多利益相关方都闭口不谈，怕引起广大江湖儿女的刨根问底，不利于销售项目，而且借款和公司架构里面猫腻太多，一不小心就会说漏嘴，后患无穷。还有从业者，自己也是一知半解，根本不了解的问题的重要性，也不会解释这一部分问题，只是放中心到出资比例上去。大侠今日就本着人道主义精神，看在各位江湖儿女被骗的太惨的情况下，友情讲解，各位可要仔细听咯！ 在开始本期正文之前，大侠先讲个江湖笑话，说一个公司借钱，去某个穷乡僻壤开黄金矿。开发商以几毛钱一亩的价格拿下土地的开采全，声称有权威专家估计此区域黄金储量几千万美金。并且愿意拿土地下面的储存的黄金做抵押，地表以下几百米深，当地开矿非常难，地底岩石非常硬，开矿成本颇高，要想获得利益，国际黄金价格必须在1100美金以上。好了，那么问题来了，这个生意靠不靠谱？想必多半看官都明白其中道理了，黄金，石油，天然气，煤炭这种资源类项目，都是开采成本高昂，而产量和规模都无法确定的赌博生意，赌对了，家财万贯，赌错了，血本无归，高风险高回报，如果开采的话，抵押品还在逐年减少。我们假设开发商不做卷款跑路了，你难道还要额外花钱把你的抵押品从地表几百米以下挖出来············· 呵呵！大侠也就是由这个故事想到了本期话题！
欠债还钱，天经地义！大侠之前记得有投资人说，只要拿到永久绿卡，拿回一半的钱就心满意足了，大侠一直鄙视这种半吊子心态，直到其项目出事，发现钱拿不回来并且临时绿卡都有不知道有没得批。目前市面上主流的EB5项目，各个都套上借贷的画皮，声称自己有抵押品，如何如何保障投资人，安全典范，大侠之前写过类似文章，《说完吓尿你，第一顺位租约抵押是什么鬼？》，今天来个系统性的培训知识要点，希望各位江湖儿女能够喜欢，将来出去忽悠也好，怼嘴上抹油的销售也还，又多了一把防身利器，哈哈哈哈！ 项目公司结构：简易模式 最原始的架构模式，已灭绝于江湖。
大家可以看到，这个图简单清晰明了，新合伙公司直接借贷给项目本身，项目就业实体企业，拥有项目的所有资产，和负债。开发商和高级贷款也和其发生直接联系。目前除非是第一顺位的项目依然使用这种模式外，夹层贷款都抛弃了这种模式。
项目公司结构：主流一般模式 市场目前所见最多，正在渐渐被优先股和更复杂模式替代！
这个公司架构看起来似乎只多了一层结构，但是和原始简易模式有本质的区别。虽然都是第二顺位，新合伙企业NCE并没有跟拥有项目资产的JCE产生任何直接联系。另外，股权的价值是随着项目价值变更的，而直接和项目发生借贷关系的借款却不随着项目价值改变。也就是说，你的借贷抵押品是价值不固定的股权。不过还好，这还是拥有项目中全部股权抵押的。
项目公司结构：腹黑模式 如果出现更复杂的架构，那么就是耍花招的开始！
这个结构比上面的一般模式又多了一层中间公司，可能一般人觉得没什么，但是多一层又有了本质上的区别。那就是，你只有拥有你自己在项目中的股份抵押，开发商的股份是投入另一个控股公司的！这就意味着，你根本没有开发商的股份作为抵押，你做的是彻头彻尾的股权项目，只是中间故意多出个公司来做一层借贷关系，可谓用心良苦啊！另外，这个新合伙公司NCE组成部分，也有问题，那就是你出了几乎所有的资金，只占有80%的股份，而GP区域中心，啥都没出，就有了20%的股份！这样在公司按市场价值解除时，你会发现你平白无故的少了钱哈，有限合伙协议一定要看清楚再签！
项目公司结构：玩死你模式 这里大侠就不点名了，某些项目简直就是无底洞，模式复杂到连大侠都看不懂！ 登灯灯等！如果你看到项目是这种或者类似的结构，你可以基本上认为你投的是股权了吧，哈哈哈！这种模式下，你的钱最终去到哪，又有啥做抵押，各个就业实体之间如何分配，以及这里面每一个控股公司和NCE的协议里面到底有没有坑你·············呵呵，太多要看的要小心的东西了！
总结 大侠一向认为简单就是美！越是复杂的结构，就越是容易出问题，也越是有故意坑你的嫌疑。另外，某些项目会有所谓的担保，额外抵押等，你也得弄清楚其中关系，到底是担保的谁，抵押给谁，担保物是否能被身为NCE的你获取呢？ 哈哈哈！本次讲解完之后，想必各位江湖儿女会有意想不到的收获，过去只在乎所谓的出资比例，今后可要认真看合伙协议和公司架构哦！不然你在神不知鬼不觉的情况下50万美金就不知道最终流向哪去了，最后人家还可以合法的不还呢！另外也给各种设计项目的坑货提个醒，你别以为用这种诡计合法耍人就不用负责任了？大侠作为群体社会学爱好者，可以很负责任责任的跟你讲，中国人从来不讲道理的民族，你用阴谋诡计骗取了俺的50万不还，还指望我合法合理来讨？做梦！出来混，总要还的！ |
|
|
