|
业主委员会换届时需要财务审计吗？这个问题一直困扰着广大业主！审是必须的，但怎么样审？由谁来推行？ 在业委会实际运行中，换届前的财务审计工作推行的并不顺利，关键还是在于人！原业委会的成员是否有责任心守好这一块是关键。但是！但是，如果他们守着为业主服务的初心，又何源会被换届呢？ 通常在《业主手册》中会设置关于业委会换届财务审计方面的条款，在业主大会议事规则中也会就“发生涉及全体业主共同利益，需要及时处理的”应召开业主大会临时会议的诀定。这事关业委会在任期内的资金使用情况，广大业主有权了解。业委会日常工作本就应接受全体业主监督。 我们且不谈怎样规范业委会换届时必须财务审计的流程，在这里仅沟通一直通常要这阶段审计时会发生的几处问题（以上海地区某热心业主意见为引），望引起重视： 根据沪房管物[2011] 326号文件第七条，即关于财务审计制度实施的规定，业主委员会换届审计内容为专项维修基金，公共性收益的收支，业主委员会工作经费收支管理等内容。 1.关于审计小区资金帐户范围是否有遗漏？ 一般在小区物业管理服务中会有几个资金管理帐户： a业主大会开户银行。（用于业主大会维修基金存取） b公共收益存款银行（用于公益性收入款）帐户资金所有权为业主大会，由物业和业委会共管。 c小区物业费缴款的银行(用于小区物业费收入存缴，根据物业合同规定：本帐户资金的30%-50%用于小区公共设备设施的维护。资金所有权为业主大会) 。 d其他用于核准使用维修基金项目费用转入和转出的银行。 只要在小区物业管理资金使用过程中，上述银行发生过资金的进出，在《审计报告》中就必须将涉及银行的账目列入审计范围（通常会有遗漏，其结果将影响本《审计报告》的真实性和完整性。） 2《审计报告》中“应审而未审” 《审计报告》应根据银行对帐单，审计小区物业费缴付总数。并以此为基础审计占物业费总数**%（合同约定）并用于公共设备、设施维护的专项资金的使用情况（根据合同规定，该资金所有权属于小区业主）。如《审计报告》中未予以审计，其结果是属于业主权益的巨量资金留在帐外，使资金权益模糊化，损害了业主利益。 3关于物业公司明显违规使用和占用业主大会资金的不当列支，《审计报告》如未作为违规问题列入审计结论或审计意见中，对小区业主易造成认识上的误导。 a如《审计报告》中通常会以附件方式附加“小区公共收益资金收支明细表”。其明细中如有将业主的公益性收入转入维修基金的开支并列为物业管理成本费用。因此部份涉嫌侵占了业主利益，因附加说明。该笔资金的权益属于小区业主。 b按照维修基金管理条例的有关规定，属于小区业主所有的公共收益，应在规定时间内转入业主大会的维修基金账户，任何人无权挪用。审计时，就应该说明这类资金是否存储在小区业主自己的银行帐户内，审计报告中应该表明。 4小区业主大会是审计的申请方，业主对本届业委会经费使用的情况会有特别的关注，在报告中对此应列出专项审计明细表。 5凡列入维修基金支出的项目，审批程序和手续是否合规合法，审计部门应有明确表态。 6《审计报告》应对审计结果中使用的重要数据来源和凭证、凭据等向审计申请方提供情况说明，应注明哪些数据是来源于银行对帐单或税务部门。 “浦尚咨询”协助提醒业委会换届财务审计应关注的审计项目： 1维修资金； 2公共部分收益； 3业主委员会工作经费。 注：另外在审计过程中，审计单位所涉及的审计费用： 一般由业主大会委托其开户银行签约的审计单位进行换届审计，审计费用由开户银行支付。 换届审计所需资料： 1《业主大会、业主委员会备案证》； 2《业主大会议事规则》、《管理规约》、《维修资金管理规约》； 3维修资金和共用部位收益的相关会计凭证、账簿、报表、银行对账单等财物资料； 4使用维修资金和共用部分收益的项目实施方案、表决结果或会议决议等； 5使用维修资金和共用部分收益等项目合同、审价报告等； 6有关业主委员会活动经费收支的相关资料； 7审计单位实施审计所需的其它资料。 审计报告的异议与公示： 经审计单位实施审计后，审计单位会先审计报告初稿提交业主委员会。业主委员会收到审计单位出具的审计报告初稿后，应在15日内向审计单位提交书面反馈意见。逾期未反馈意见或未提出实质性问题的，审计单位可直接出具审计报告。 审计结束后，业主委员会应将审计报告在小区内公示7天，并留存业主委员会或小区管理处，接受业主查阅。 附： 《上海市住宅物业管理规定》 第六十条 专项维修资金使用实行工程审价和使用程序审核。 业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。 本文感谢：同心致远、业主陈先生 |
|
|
