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1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的《机电设备管理工作手册》，执行公司的有关规章制度，确保房屋、设施、设备处于安全、良好的运行状态。 2、负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养。 3、制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实施 4、熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面的设备、设施安装及运行情况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新改造工作。 5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。 6、负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。 7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。 8、参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。 9、配合相关部门做好新接物业的接管验收。 10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐； 11、负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作； 12、协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。 13、完成公司安排的其他各项任务。 机电设备的维修保养与更新改造： 1、设备的维护保养 设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。 （1）维护保养的方式： 主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。 清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增加，所以设备的清洁工作看似简单，是维护保养的一种主要方式。 紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。 润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。要求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的管理制度。 调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加以紧固。 外观表面检查： 设备的外表面有无损伤裂痕； 磨损是否在允许范围内； 防护罩等安全装置是否完整、齐全； 温度压力运行参数是否正常； 电机是否超载和过热； 传动皮带是否过松、断裂或脱落； 振动和噪声是否异常； 设备密封面的泄漏状况； 设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀； 设备的防腐、保温层是否损坏。 （2）维护保养工作的实施： 分日常维护保养和定期维护保养。 ①日常维护保养：要求管理处运行人员对设备进行外观检查、加油，按操作规程进行操作，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中是否有异声、振动、异味、超载等现象，做好设备及环境清洁，特别是周未或节假日更应注意。 ②设备的定期维护保养，以管理处操作人员为主、检修人员协助。有计划地将设备停止运行进行维护保养，需要对设备进行部分解体，并做好以下几项工作： a、对内外彻底清扫、擦洗、疏通； b、检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况； c、调正配合间隙； d、检查安全装置； e、检查润滑油系统油路和油过滤器是否堵塞； f、清洁油箱、检查油位指示器，换油； g、检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常； 作用：清除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。 （3）设备的点检：对设备有针对性的检查。 日常点检由操作人员进行，内容是： ①运行状况及参数； ②安全保护装置； ③易磨损的零部件； ④易污染堵塞，经常清洗更换的部件； ⑤在运行中经常要求调正的部位； ⑥在运行中经常出现不正常的部位。 计划点检，一般由工程部专业维修人员为主，管理处操作人员协助，主要内容： ①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况； ②更换零部件； ③确定修理的部位、部件及修理时间； ④安排检修计划。 2、设备的计划检修根据设备的运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隙期，由工程部编制检修计划，对设备进行预防性修理。 （1）计划检修的种类：小修、中修、大修和系统大修四种。 ①小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调正，紧固和润滑工作，小修一般由维修人员负责，操作人员协助； ②中修：除小修内容外，对设备的主要零部件进行局部的修复和更换； ③大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使用设备恢复到原有的技术特性。在修理时，可结合技术进步，对设备进行技术改造； ④系统大修：检修方式是一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修，多个工种配合。 （2）计划检修和维护保养的关系：维护保养为主，计划检修为辅。 （3）检修计划的实施和验收管理 根据检修计划，可以预先安排停机检修的日期和时间，确定修理的内容和进度，统一组织检修的力量以及备品配件、修理材料和修理费用的准备。 根据检修计划的实施情况和各种数据资料，进行综合分析统计，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检查。 在技术性能上由综合管理部组织对检修质量进行严格的检查，要会同设备操作部门的人员一起进行试车验收。验收合格后才能交付使用。 同时要把检修的记录、零部件的更换情况以及试车验收记录都整理保管，归入设备档案内。 3、机电设备的更新改造 (1)、设备的更新：采用在技术上比较先进、使用操作规程上比较方便、经济上比较合理、管理上比较进步的新型设备替代原来使用的老设备。 (2)、设备的改造 主要途径有： 1）对设备的结构作局部改进； 2）增加新的零件和各种装置； 3）对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，首先要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有： ①原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题、设备发生的故障情况及原因； ②设备技术改造中所应用的新技术及其合理性、可行性； ③设备技术改造的部位和内容； ④设备技术改造后能达到的技术性能、安全性能； ⑤预计设备技术改造后的经济效益； ⑥设备技术改造的费用预算以及资金来源计划； ⑦设备技术改造的时间及停机的影响； ⑧设备技术改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。 4、机电设备管理目标 用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。 （1）设备的有效利用率：A=T/（T+T，） A—设备有效利用率；T—设备有效工作时间；T/—设备停机或无效工作时间。 （2）设备的完好率：B=Sn/S B—设备的完好率； Sn—设备完好的台数； S—设备总的台数。 完好标准： ① 零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求； ② 设备运转正常、性能良好， ③ 设备技术资料及运转记录齐全； ④ 设备整洁，无跑冒、滴漏现象； ⑤ 防冻、保温、防腐等措施完整有效。评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。如果经过维修，仍无法达到完好设备，应该加以改造或者报废处理，不能长期处于不完好状态。 （图文信息来源于互联网，如侵权请告知将第一时间删除） 最新课程预告 咨询及报名：4008-777-948/0755-22654545 1、标杆物业专业能力提升营（仅需1380元拿走不谢！） 物业服务品质标准化与业务外包策略(6月4日北京) 物业项目经理设备设施管理知识解析(8月6日北京) 2、360°“心”服务——物业服务品质提升的3大关键时刻（6月24-25日成都） 3、物业项目经理实战研修营进阶版（6月25-26日长春） 中国物业培训网：www.wuyepx.com |
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