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「作者简介」  城市更新落实强区放权后，各区纷纷加紧制定出台城市更新实施办法。2017年3月6日，宝安区人民政府正式印发《深圳市宝安区城市更新暂行办法》（下称“《暂行办法》”）及其配套12个文件（以下合称“1 12”政策”）。“1 12”政策已形成较为完善的区级城市更新政策法规体系，成为宝安依法、有序、高效推进城市更新工作的行动指南。 亮点一：建立区政府领导下城市更新协同工作机制 1、建立“1 1 6”高规格更新工作领导体系 “1 12”政策建立了“1（城市更新工作委员会） 1（城市更新工作委员会办公室） 6（6个专业委员会）”的高规格更新工作领导体系，加强城市更新与规划和交通市政、公共资源和民生发展、产业发展、住房保障、整治提升、廉政建设6个方面的协调联系。 宝安区城市更新工作委员会是宝安区城市更新工作的最高决策机构，这也是全市首个区级城市更新工作委员会。该委员会的成立，将有助于强化政府在城市更新中的服务意识，优化审批流程，提高办事效率，推行城市更新工作的规范化、标准化及信息共享。 2、明确议事规则、确立工作指引 为进一步提升城市更新工作效率和水平，“1 12”政策文件还专门就更新工作委员会及6个专业委员会分别规定了议事规则，明确了委员会的主要组成人员、主要职责、会议制度、议事议程等。城市更新工作委员会原则上每周召开一次会议，委员会办公室和各专业委员会根据工作需要随时召开会议。同时，“1 12”政策文件针对搬迁补偿、棚户区改造、片区规划、综合整治、廉政风险等均制定了指引和规则，强化操作性。 3、明确指导思想和更新理念 《暂行办法》旗帜鲜明地提出了几个理念：一是突出成片开发，增强城市更新的整体效应和集聚效应；二是有机更新，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展；三是产业优先，满足产业空间需求；四是优化审批流程，提高更新速度与效率；五是强化项目监管，对项目实施全程进行监督监管。 亮点二：强化规划统筹，片区规划研究抬高更新规划门槛 《暂行办法》专章规定了宝安区城市更新规划管理，亦专门制定了《宝安区城市更新规划编制管理规定》作为配套文件。宝安区的城市更新规划管理体系包括总体规划（战略规划研究、五年规划）、片区规划研究、城市更新单元专项规划三个层级的规划。  值得注意的是，宝安在城市更新规划管理体系中创新性地引入了片区规划研究，片区规划研究成果将作为城市更新计划及专项规划申报、受理、审查的依据。更新单元位于未开展城市更新片区规划研究区域的，更新单元计划与专项规划的申请将不被城市更新主管部门受理。对于在《暂行办法》生效前，已列入更新计划但未通过审批的，由区更新主管依据上层次规划和法定图则等对该专项规划进行受理和审查。区政府正在编制概念性规划的重点片区，待片区规划研究成果确定后，区城市更新主管部门再受理有关专项规划申报。 亮点三：空前重视城市更新公共资源配建与管理 在城市更新项目中配建保障性住房、学校、养老服务用房等公共资源是完善城市公共配套的重要举措。过去，对于城市更新公共资源的管理并未有专门的规定，而在本次”1 12政策”中，宝安区专门制定了2个规定用于规范公共资源的配建标准、规划建设和使用管理，城市更新公共资源管理得到空间重视。 1、公配设施及配建房与城市更新项目“四同步” 《暂行办法》明确要求确保配建产业用房、人才住房和保障性住房及其他城市公共配套设施与城市更新项目同步规划、同步建设、同步验收、同步使用，实现“四同步”。《宝安区城市更新公共资源规划建设和使用管理规定》明确了公共设施的配建标准和管理规范，确保设置科学、设计规范、实用适用。 2、优化公共资源空间配置 城市更新项目配建的公共设施原则上将集中布置，通过整合零散的空间资源，整合成综合服务用房（邻里中心），形成百搭的复合式公共空间，优化小区功能，最大限度保障公共利益实现。这让城市更新工作在服务宝安发展的同时，也能让企业、老百姓享受到城市更新带来的福利。 亮点四：保障产业发展，明确重点企业与产业空间对接平台运作机制 随着产业不断升级，空间利用多元化的需求提高，产业发展对产业用地规模、产业空间布局等提出新的挑战。“1 12”政策文件的配套文件之一《宝安区城市更新项目重点企业引进指引》明确了重点企业与产业空间对接平台运作机制。通过建立重点企业及项目库和区城市更新产业空间库，将更新区域与产业需求空间进行对接，推动重点企业（项目）与城市更新项目（产业空间）的有效衔接。产业类更新项目在土地合同签订和完成报建任务后，将被纳入宝安区城市更新产业空间库。专业委员会获取关于产业类城市更新项目提供的创新型产业用房、销售意向信息后，将组织需要购买的重点企业开展优先谈判工作，满足重点企业（项目）的空间需求。 同时，对于解决重点企业产业空间需求的项目，可优先列入宝安区年度城市更新计划，并给予优先扶持奖励。值得注意的是，产业类城市更新项目申报主体须与区经济促进局共同签订产业监管协议，明确监管阶段、内容、要求、措施及配建标准等内容，进一步监督产业类城市更新项目的开展。 亮点五：从“综合整治”到“整治提升” 综合整治、功能改变和拆除重建是城市更新的三大模式，近年，深圳市政府加强了对旧工业区综合整治的推进力度，允许采用局部拆建、空地扩散相融合的复合式综合整治。而本次“1 12”政策文件中，宝安区则创造性地在综合整治的基础上推出“整治提升”改造模式。根据《暂行办法》，综合整治、功能改变、旧住宅区申请拆除重建的城市更新项目，仍应按照深圳市城市更新的有关规定执行，但整治提升类项目可适用“1 12”政策文件。 宝安区“整治提升”改造模式主要分为旧工业区整治提升、文化遗产保护整治提升两类。旧工业区整治提升是指旧工业区在不改变产业功能的前提下基于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行的综合整治。文化遗产保护整治提升是指对历史文化街区、历史风貌区和传统村落核心保护范围内的建筑物、构筑物和历史建筑的结构安全、使用和修缮，维护历史文化遗产的真实性和完整性，保护与其相互依存的自然和人文景观。 宝安区城市更新工作委员会下设整治提升专业委员会，且“1 12”政策文件以《宝安区整治提升工作指引》明确了旧工业区、文化遗产保护两种整治提升类型，并对操作规则进行细化。由此可见，宝安区鼓励旧工业区、文化遗产保护区域原有建筑物实施整治提升，未来或将扩大整治提升的适用范围。 亮点六：将棚户区改造与城市更新工作结合统筹安排，参照城市更新审批流程实施。 “1 12”政策文件的配套文件之一《宝安区棚户区改造工作指引》提出以“棚户区改造为切入点”，消除安全隐患、大力配建人才住房和保障房，探索宝安特色棚改项目，结合之前宝安区相关部门提出以街道为单位，每个街道申报一个棚改意向项目，可见宝安区对棚改将有积极举措，本次专门出台棚改指引也是各区首创。该指引明确将棚改与城市更新相结合，纳入城市更新工作委员会决策范畴。棚改项目将按城市更新工作程序办理审批手续，由住建部门制定计划，走城市更新规划报建审批。棚户区改造专项规划管理参照《暂行办法》关于城市更新单元专项规划管理的相关规定。 亮点七：细化搬迁补偿安置规则 “1 12”政策文件的配套文件之一《宝安区城市更新搬迁补偿安置工作指引》创新建立更新搬迁补偿安置标准指引制度，明确搬迁补偿协议需明确的事项、补偿方式等，并明确更新单元规划、专项规划审批通过后，搬迁补偿安置过程中争议的协商机制。 1、宝安或将发布城市更新搬迁补偿安置标准指引 根据《宝安区城市更新搬迁补偿安置工作指引》第三条规定，宝安城市更新局根据工作需要可以发布宝安区城市更新搬迁补偿安置标准指引，该指引对宝安区城市更新项目的搬迁补偿将具有重大参考价值。 2、经备案后的搬迁补偿安置协议内容不得进行修改 根据《宝安区城市更新搬迁补偿安置工作指引》要求，经备案的搬迁补偿安置协议内容不得进行修改。搬迁补偿安置协议中应约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。 3、搭建搬迁安置过程中第三方谈判协商平台 城市更新搬迁补偿安置过程中，搬迁人与被搬迁人容易就房屋权属、搬迁补偿等产生争议。根据《宝安区城市更新搬迁补偿安置工作指引》，宝安区城市更新局将搭建三方谈判平台，并组织律师事务所、评估机构等第三方专业服务机构参与协商解决搬迁补偿过程中的争议。 亮点九：明确项目实施监管资金的计算方式 《暂行办法》中规定实施主体在签署了监管协议后方可拆除城市更新单元内建筑物，同时，为了保障更新项目公共配套设施及搬迁补偿协议中产权置换（物业分成）未支付完的货币补偿款的履行，宝安区城市更新局、城市更新项目实施主体及其受托监管银行应共同签订项目实施监管协议。 《宝安区城市更新搬迁补偿安置工作指引》进一步明确了监管金额的组成，即：监管金额＝公共配套设施、搬迁补偿协议中产权置换（物业分成）的建安成本＋未支付完的货币补偿款。同时，指引进一步明确公共配套设施、产权置换（物业分成）建安成本的计算方法为：公共配套设施、产权置换（物业分成）建筑面积×单位面积建安成本（按当期发布的建设工程价格信息）。实施主体可采取保函形式履行保证责任。 亮点十：细化土地权属认定规则 “1 12”政策文件的配套文件之一《宝安区城市更新项目土地权属认定规则》从两方面对土地确权认定进行分类，使城市更新项目土地确权规则更加具实操性。 第一类为可直接确认为合法用地的类型（共8种）包括：（1）持有房地产证或土地出让合同等土地权属证明文件和规划确认文件的用地（用地范围清晰、面积准确）；（2）非农建设用地；（3）旧屋村用地；（4）“两规”处理用地；（5）持有国有土地使用证用地（用地单位和范围明确、记载用途与现状功能一致）；（6）持有集体土地使用证用地（用地单位和范围明确、记载用途与现状功能一致）；（7）持有原宝安县代为行使规划国土职能的单位签署的基建委托合同书（建房合作书）的用地（能有效确定使用范围）；（8）原县级人民政府或国土部门已核发用地批文的用地等。 第二类为经处理可认定为合法用地（共7种），具体类别和处理方式如下：  附：宝安区城市更新操作流程图  （点击查阅高清大图） |
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