如何发挥业主代表在业主物权共管事务中的作用？

（本文作者：章成圣★★物业管理师★★享受型物业服务模式创建人★★业主物管咨询（咨询模式及咨询内容见文章底部另外说明），微信号：zcs88688868QQ号：1694990639，本文观点仅代表作者个人观点，欢迎共同探讨！）
正文：
如何发挥业主代表在业主物权共管事务中的作用？
一、在相关主要物权共管法律法规中业主代表一词的出现
在《物权法》没有提起过。
在《物业管理条例》中也没有提起过。
在建设部建房[2009]274号文《业主大会和业主委员会指导规则》中，第十条：首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第十一条：筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。第二十七条：物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。第二十八条：业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
在《上海市住宅物业管理规定》中，第十四条：组建业主大会筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组中的业主代表，由街道办事处或者乡、镇人民政府组织业主推荐产生。第二十四条：换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。第三十条：同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：（一）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小

组业主的意愿；（二）决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；（三）决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
二、业主代表的性质
1、在业主大会、业主委员会组建或换届改选时进入筹备组或换届改选小组，做为全体业主的代表参与组建业主代表大会或换届改选业主委员会。其性质是业主大会组建或者换届改选业主委员会时的业主大会组织者。
2、在业主大会运作过程中，业主代表（物业管理区域内业主人数较多时才设置）代表其代表的业主小组（以幢、单元、楼层为单位成立）参加业主大会会议，表达本小组业主的意愿;决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；决定本小组范围内的其他事项。其性质首先应该与业主委员会性质一样，是业主小组会议决定的执行者，如果说业主代表有权力，这个权力也必定是通过本业主小组全体业主会议的决议授予的权力或者是通过整个规划区域内全体业主大会的决议授予的权力，同时，业主代表也是当召开整个规划区域内全体业主大会时，本业主小组业主的召集人。与上一条中的性质不同。
三、业主大会运作过程中的业主代表的产生及行驶职责的方式
1、产生方式：与业主委员会产生的方式一样，应当经该业主小组的全体业主共同表决产生，即应当经该业主小组专有部分占该业主小组建筑物总面积1/2以上的业主且占该业主小组总人数1/2以上的业主同意而产生。
2、行驶职责的方式：
A、与业主委员会行驶职责的方式一样，通过召开该业主小组全体业主会议决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；决定本小组范围内的其他事项（本文作者：章成圣★★物业管理师★★享受型物业服务模式创建人★★业主物管咨询（咨询模式及咨询内容见文法底部另外说明），微信号：zcs88688868QQ号：1694990639。并执行该业主小组业主会议的决定。业主小组及业主代表行使上述规定职责的程序，同整个规划区域内全体业主大会及业主委员会行驶职责的程序一样。
B、可以通过书面委托的形式，业主代表可以接受本业主小组的全体业主的委托，并约定由其在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。本作者认为，既然是要对委托内容、期限、权限和程序要有所规定，那么，这种本业主小组的全体业主的委托只能是一种有限权力的委托，而不是全权委托，也说明业主大会制度性质仍然是应由全体业主共同决定的业主大会制度性质不变，而不是由业主代表全权代理的业主代表大会性质取代了业主大会性质。对于法规规定的必须要经全体业主共同决定的重大事项，（如：《物业管理条例》第十一条业主规定的共同决定事项：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。）必须要经各个单一业主们的专门专项的书面委托，业主代表才能代其行驶表决权。在上述重大物权事项上，业主代表其实应该属于召集人性质、书面代理人性质。
四、如何发挥业主代表在物权共管事务中的作用？
1、业主代表最大的作用是，有了业主代表，就对必须通过整个规划区域内的全体业主参与的业主大会共同表决的重大事项的表决带来方便。
做为业主委员会与业主之间的中间沟通桥梁作用，加强业主委员会与业主之间的沟通，提升业主大会的凝聚力和组织力，提高业主对物权公共事务的参与度和表决参与率。
业主们一般都有自己的事，不是很主动关心业主共管的事情，甚至漠视自己的物业共管权力，一般参与率都比较低，导致遇事表决参与率低，很难达到业主相对多数过1/2业主同意或绝对多数过2/3业主的同意通过。如果采用未投票视作同意或视作同意已表决多数人意见的规则（参见本作者另一篇文章《在业主大会表决中以业主“未投票视作同意或视作同意已投票多数业主意见”的做法既不合法也不合理》），决策漏洞又过大，常导致业主的权益遭受重大损失，最终导致业主大会、业委会的瘫痪。
通过业主代表联系相对数量比较少的本业主小组的业主，相对来说工作量较少，有充足的时间和精力与业主联系和沟通，另外，业主代表本身就是本业主小组的全体业主表决选举出来的，公信力比较强，那些平时比较忙不方便随时参与物权共管的业主，可以书面委托业主代表代行其必须通过全体业主参与的业主大会共同表决的重大事项的表决，这样就可以大幅提高业主对全体业主大会共同表决事项的表决参与率，大幅提高业主的全体业主大会决策能力（《业主物业共管权授权委托书》格式见附录）。
2、业主代表在业主大会议事规则授权范围内，可以对议事规则中的整个规划区域内的全体业主集体委托事项进行业主共管非重要事项的表决（如：在一定数量金额限定之内维修或更新工程及物品采购等）。通过业主大会议事规则授权下的业委会决策、业主代表决策、全体业主决策等多层次的决策体系下，业主的物权共管事务事项的决策就更加方便。
3、业主小组一般都是以幢、单元或楼层为单位的，这些单位内的业主间的共有部分有些是相对独立的，有了这些单位内全体业主选出来的自己的业主代表，就有了自己区域小组业主的召集人，该本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护及本小组范围内的其他事项的表决决策带来了方便。
附录：《业主物业共管权授权委托书》格式
业主物业共管权授权委托书
本人是上海市 区 小区 路 号（弄） 室 （业主姓名），身份证号为： 房产证编号为：。因不一定常在小区，为了更好的行驶本人的物业共同管理权，在本人不方便投票表决之时，将本人下列第 、 、 、 、 、项事项的表决权委托给本 （幢/单元/楼层）业主代表 号（弄） 室 （业主代表姓名），身份证号为：。本委托书委托期限至下一届业主代表产生（或不再设立业主代表）为止。本委托书存档于本小区业委会，在此委托期间，如本人直接参与表决，则以直接表决为准。本人有权在本委托书有效期内向本小区业委会随时书面申请变更或废止本委托。
委托选项为：
（一） 制定和修改业主大会议事规则；
（二） 制定和修改管理规约；
（三） 选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四） 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五） 选聘和解聘物业服务企业；
（六） 筹集和使用专项维修资金；
（七） 改建、重建建筑物及其附属设施；
（八） 改变共有部分的用途；
（九） 利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十） 法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
附件：委托人房产证复印件、委托人身份证复印件。
委托人（签字）：
受托人（签字）：
委托日期： 年 月 日
（正文结束）
章成圣业主物管咨询模式及内容：
咨询模式：
1、一般性免费顾问。2、定期现场有偿顾问。3、有偿全程深度顾问+委派驻场业委会秘书服务。
咨询内容：
1、业主大会、业委会成立或换届及定期或临时业主大会召开的法规、流程辅导。
2、业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约及物业服务合同的起草。
3、业委会工作制度及流程的建设与辅导。
4、物业服务标准制定及物业服务费单价测算。
5、物业服务企业招投标。
6、承接查验辅导。
7、物业服务方案及物业培训计划、服务计划的审定。
8、物业服务工作手册及培训手册的审定。
9、物业服务费收入与支出预、决算审核。
10、日常物业服务监管及对物业服务内容、服务标准执行情况考核。
11、节能减排方案审定。
12、物业相关外包服务及工程、采购的招投标。
13、小区改造方案的审定。
14、小区公共收益创收及管理方案及专项维修资金的筹集使用方案的审定。
15、小区文化建设及节庆筹划方案的审定。
16、小区物业保值增值及小区品牌提升方案的审定。