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编者：马永飞
根据《不动产登记暂行条例》之规定，不动产登记包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”依照上述条例及实施细则，在未办理不动产首次登记的情况下，不得办理包括转移登记在内的其他类型登记。因此，原告在本案中要求对未进行不动产首次登记的房屋办理权属转移登记的请求，无法得到支持。 王霞云与浙江远大房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书 杭州市中级人民法院 民事判决书 （2016）浙01民终4392号 上诉人（原审原告）：王霞云，女，1964年3月1日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托代理人：游海明，浙江永大联合律师事务所律师。 委托代理人：贾明，浙江浙民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江远大房地产开发有限公司，住所地杭州市下华光巷58号浙江国贸大厦1008室。 法定代表人：吴谦，总经理。 委托代理人：陈国杭，杭州市经纶法律服务所法律工作者。 上诉人王霞云因与被上诉人浙江远大房地产开发有限公司（以下简称远大房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：1999年5月14日，王宗六、王霞云分别与远大房产公司签订《房屋拆迁安置协议书》，约定由甲方（远大房产公司）拆除乙方（王宗六）坐落于东粮泊巷19号房屋，建筑面积为210.05平方米。回迁安置房屋建筑面积为216平方米，新房价格按重置价格进行资金结算，即600元/平方米，合计129600元，交房时一次付清。安置房超过面积的，超出部分按商品房价格结算。2002年5月，远大房产公司第一次对王宗六户及王霞云户进行安置，安置房屋为15幢4单元104室及15幢4单元404室。王宗六及王霞云为此支付了75144元回购款，远大房产公司出具了收据，载明收款事由为“15-4-104#、15-4-404#安置房款，600/㎡×62.62㎡＝37572”。2004年4月5日，王宗六、王霞云与远大房产公司签订《补充协议》，确认回迁房总安置面积为432㎡，一期已回迁安置125.24㎡，剩余306.76㎡安置在16号楼1单元601室170.48㎡、17号楼1单元5楼77.75㎡、40.46㎡、67.08㎡各一套，四套房建筑面积为355.77㎡，超出原回迁面积49.01㎡经双方协商约定：超出原回迁房面积49.01㎡由乙方（王宗六、王霞云）按3500元/㎡支付给甲方（远大房产公司）。同时约定其他内容。后在实际安置过程中，王宗六、王霞云户未按补充协议约定的房屋进行安置。2005年12月20日，远大房产公司与王霞云签订了《私房回迁协议》，确认安置给王霞云远大花园18幢1单元501室、502室、503室房屋，并按重置价每平米600元结算。2006年1月，上述三套房屋安置到位，同时安置远大花园18幢1单元301室，共计四套房屋。2009年远大房产公司第三次对王宗六及王霞云进行安置，安置房屋为17幢1301室、17幢1302室。王宗六户、王霞云户上述回迁房屋面积共计为507.02平方米。2009年9月，王宗六、王霞云共同支付远大房产公司房屋购置款545000元。王宗六与王霞云确认，上述回迁房屋中远大花园15幢4单元104室、17幢1301室、17幢1302室、18幢1单元301室为王宗六户安置房，其余为王霞云户安置房。 另查明，2002年6月18日，远大房产公司分别起诉王宗六、王霞云，要求确认1999年5月14日签订的房屋拆迁安置协议书第二条无效，并要求确认合法回迁安置面积为150平方米。后经原审法院判决，驳回了远大房产公司的诉讼请求。2009年10月20日，王宗六、王霞云分别起诉远大房产公司，要求远大房产公司支付过渡费，两案经原审法院组织调解后，分别达成协议，确认远大房产公司分别支付王宗六、王霞云2002年5月24日至2009年8月31日期间的过渡费44856.25元。2010年4月26日，远大房产公司再次起诉王宗六、王霞云，要求分别支付安置房回购款503784.9元。后因远大房产公司未按规定缴纳诉讼费而按撤诉处理。庭审过程中，王霞云户内其他人员均表示同意将涉案房屋均登记至王霞云一人名下。王霞云诉至原审法院起诉，请求：远大房产公司立即就坐落于杭州市拱墅区远大花园15幢4单元404室、18幢1单元501室、18幢1单元502室、18幢1单元503室的房屋为王霞云办理房屋权属证书。 原审法院认为：王霞云与远大房产公司之间的《房屋拆迁安置协议》系双方真实意思的表示，双方均应切实履行。依据该协议，王霞云原房屋被拆迁，后经回迁取得坐落于杭州市拱墅区远大花园15幢4单元404室、18幢1单元501室、18幢1单元502室、18幢1单元503室的房屋，双方对此并无异议。远大房产公司对于回迁房屋应负有协助王霞云办理相关产权登记变更手续的义务，远大房产公司在回迁安置后未能及时履行协助义务，属于违约，故王霞云要求其履行协助义务的请求，应予以支持。但庭审中查明远大花园15幢4单元404室目前未完成初始登记，导致产权变更客观上存在障碍，故对王霞云目前要求远大房产公司协助办理该套房屋登记手续的诉请，本案中不予支持。远大房产公司辩称王霞云未完成支付全额回购款的先履行义务，原审法院认为对于回迁房屋的回购单价，协议中进行了约定，对于超面积部分按商品房价格进行结算，在回迁过程中，王宗六与王霞云已经先后支付了60余万元款项用于回购安置房，远大房产公司主张超面积部分应按每平方米15000元计算，但双方并未就此价格达成一致意见，远大房产公司也未提交充足证据证明回迁当时的商品房价格为每平方米15000元，故对远大房产公司的这一辩称理由，原审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年5月31日判决：一、远大房产公司于判决生效之日起十日内协助王霞云办理坐落于杭州市远大花园18幢1单元501室、18幢1单元502室、18幢1单元503室房屋产权过户手续；二、驳回王霞云其他诉讼请求。案件受理费80元，由远大房产公司负担。 宣判后，王霞云不服，向本院提起上诉称：首先，根据原审法院查明的事实可以确定，远大房产公司与王霞云签订的《房屋拆迁安置协议书》合法有效，就安置房屋为王霞云办理相关权属证书系作为拆迁人的远大房产公司应尽的主要合同义务，远大房产公司无从推托迟延，应予全面适当履行。坐落杭州市拱墅区远大花园15幢4单元404室房屋作为远大房产公司与王霞云最早确定，并于第一期便己实际回迁安置给王霞云的房屋，明确属于远大房产公司办理权属证书义务的范围，远大房产公司就该房屋为王霞云办理权属证书是其应尽的合同和法律义务，王霞云的原审诉讼请求具备事实和法律依据，应予支持。其次，未完成初始登记并非远大房产公司就涉案房屋为王霞云办理权属证书的有效阻却事由，原审判决以未完成初始登记为由驳回王霞云就该房屋办理权属证书的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。初始登记是远大房产公司在房屋竣工后应予办理的第一道确权登记手续，是远大房产公司作为房地产开发企业和本案拆迁人应尽的法定义务。初始登记作为远大房产公司为王霞云办理安置房屋权属证书的前提条件，当然包含于远大房产公司为王霞云办理安置房屋权属证书这项主要合同义务之内，亦属于远大房产公司应尽的合同义务。因此，涉案房屋未完成初始登记只能说明远大房产公司拒不履行法定和合同义务的恶劣情形，加剧了远大房产公司的违约程度，并非免除或减轻远大房产公司为王霞云办理权属证书义务的正当理由。原审判决却据此驳回王霞云原审诉讼请求，明显适用法律错误。最后，涉案房屋未完成初始登记的情形是远大房产公司恶意不作为所致，而并非客观障碍，原审判决以此驳回王霞云的原审诉讼请求，缺乏事实依据。对于该房屋的回迁安置情况，双方均无异议，远大房产公司就该房屋办理初始登记的条件其实是充分具备的，只是其恶意无故拖延才导致了目前仍未完成初始登记的情况。对此，本案所涉其他后续安置的房屋均己办理初始登记的事实可以有效证明。此外，远大房产公司在本案调解过程中曾表示，在王霞云向其额外支付购房款的情形下，愿意为王霞云就全部安置房屋办理权属证书的，由此也可以说明涉案房屋未完成初始登记并非远大房产公司为王霞云办理权属证书的客观障碍，而是远大房产公司别有用心的恶意不作为的违约行为。然而，原审判决非但没有依据王霞云的诉请对远大房产公司的该违约行为予以规制，反倒将其归结为远大房产公司履行合同义务的客观障碍，进而减轻甚至在实际上免除了远大房产公司的义务和责任，显失公平。综上，原审判决驳回王霞云关于办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项判决，并改判远大房产公司立即为王霞云办理坐落于杭州市拱墅区远大花园15幢4单元404室房屋的权属证书，即支持王霞云的全部诉讼请求；2.远大房产公司承担一、二审的全部诉讼费。 针对王霞云的上诉，远大房产公司答辩称：一、1999年5月14日，王宗六、王霞云与远大房产公司签订了《房屋拆迁安置协议书》。协议约定，王宗六、王霞云新房安置建筑面积为432平方米，其新房价格按重置价格进行资金结算，即600元/平方米，合计为259200元，交付新房时一次付清。安置房超过面积的，超出部分按商品房价格结算等相关事项。二、协议签订后，远大房产公司在2009年8月底前向王宗六、王霞云安置了坐落于杭州市拱墅区远大花园15幢4单元104室，建筑面积62.625平方米;15幢4单元404室，建筑面积62.625平方米；18幢1单元501室，建筑面积64.81平方米；18幢l单元502室，建筑面积40.70平方米；18幢l单元503室，建筑面积77.26平方米；18幢1单元301室，建筑面积64.81平方米；17幢1301室，建筑面积47.54平方米；17幢1302室，建筑面积86.65平方米，共计八套房屋合计建筑面积507.01平方米。王宗六、王霞云在2009年9月29日之前共付购房款合计620144元。三、综上，王宗六、王霞云的安置房面积超出75.01平方米，根据双方协议，超出部分按商品房价格结算，即75.01平方米×15000元/平方米=''1125150元，加上王宗六、王霞云新房安置建筑面积为432平方米×600元/平方米=259200元，减去王宗六、王霞云己付购房款620144元，故王宗六、王霞云还应付远大房产公司购房款764206元。四、由于王宗六、王霞云未付清购房款，根据相关的法律规定，诉争房屋的产权属于远大房产公司，远大房产公司根本无需为王霞云办理房屋产权过户手续。五、退一步讲，由于远大房产公司与政府各部门诸多事项未能处理，导致涉案房屋已无法完成初始登记手续，故不能变更产权。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，王霞云、远大房产公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：根据《不动产登记暂行条例》之规定，不动产登记包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等。而依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”本案中，根据双方当事人的陈述及现有证据可确认位于杭州市拱墅区远大花园15幢4单元404室的房屋未完成初始登记，也即尚未进行不动产首次登记。而王霞云在本案中要求远大房产公司为其办理房屋权属证书，实质属于房屋转移登记。依照上述条例及实施细则，在未办理不动产首次登记的情况下，不得办理包括转移登记在内的其他类型登记。因此，王霞云在本案中要求对未进行不动产首次登记的房屋办理权属转移登记的请求，无法得到支持。王霞云的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由王霞云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 代理审判员 睢晓鹏 代理审判员 秦海龙 二〇一六年九月八日 书 记 员 王 颖
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