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一、建设单位根据规划建设的地下车位、车库不属于业主共有部分，地下车位、车库能够成为建筑物的专有部分而作为建筑物区分所有权的客体，因此，建设单位对地下车位、车库依法享有占有、使用、收益、处分的权利。 首先，依照物权法第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有…”，第七十四条第三款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，另依照最高院建筑物区分所有权司法解释第六条：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。 建设单位即开发商出售商品房后，买受人作为建筑物区分所有人依法按份共有了该商品房占用范围内的国有土地使用权，由于地上车位所占的地面面积包含在建筑物所占用的总国有土地使用权面积之内，地上车位并不能独立于土地之上，地上车位客观上也难以通过登记界定其四至范围，地上车位在构造上和使用上均不符合建筑物区分所有权“独立性”标准，地上车位不能够成为建筑物区分所有权的客体，地上车位的使用权显然属于全体建筑物区分有人即业主共有，所产生的收益也必须归全体区分所有人享有，建设单位即开发商对地上车位并没有处分权。 其次，依照物权法第三十条：“因合法建造…等事实行为设立…物权的，自事实行为成就时发生效力”，另依照《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其根据规划投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。 物权法所规定的建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。专有部分，是指具有构造上、使用上和法律上的独立性，并能够成为占用所有权客体的部分，所谓具有构造上的独立性，或称之为“物理上的独立性”，即各部分在建筑物的构造上可以被区分开或符合明确区分界线的要求；所谓具有利用上的独立性，是指建筑物被区分为不同部分后，各部分都可以独立使用；所谓法律上的独立性，是指权利人可以行使完全的占有、使用、收益、处分权。前述，地上车位应属于业主共有，建设单位即开发商对地上车位没有处分权，相反的，地下车位、车库由建设单位即开发商根据规划建设时，地下车位、车库均有明确的界至，并专用于停放车辆，且建设单位即开发商因合法建造行为享有地下车位、车库的不动产权利，该权利的设立自合法建造行为成就时即已生效，有别于其他不动产登记生效的规定，因此，建设单位对地下车位、车库享有占有、使用、收益、处分的权利。 二、地下车位、车库的归属与使用非登记生效和取得。 依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”， 前述，建设单位根据规划建设的涉案地下车位、车库并不属于业主共有部分，地下车位、车库依法能够成为建筑物的专有部分而作为建筑物区分所有权的客体，建设单位因此对地下车位、车库依法享有占有、使用、收益、处分的权利，建设单位是物权法第七十四条第二款中所指的“当事人”，其地位一般为出卖人、出租人。而地下车位、车库的所有权或者使用权本质上属于不动产权利，由于物权法第七十四条第二款就地下车位、车库的不动产权利归属与使用作出了特别规定，现行法律规范也并没有明确规定地下车位、车库的不动产物权需要登记生效和取得，因此，有关地下车位、车库的不动产权利的归属与使用直接取决于建设单位与买受人或承租人之间的合意，即包括出售、附赠、出租等合法形式。 此外，物权法第十五条虽确定了原因行为和物权变动的区分原则，该原则强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受物权法的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响，但在物权法中又规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，同为不动产，有关地下车位、车库的归属与使用，因物权法就此作出了特别规定，因此，地下车位、车库的归属与使用也应当自当事人订立的出售、附赠或者出租合同生效时设立。在现行法规政策缺乏地下车位、车库的登记规定的情况下，由于难以取得类似房产的登记对抗效力，针对避免类似一房多卖的风险发生，就转让、出租地下车位、车库的合同予以公证，则能好的保障买受人、承租人的合法权益，一定程度上能够取得不动产权利公示公信的效果。  宁夏兴业律师事务所 关于我们: 欢迎您关注宁夏兴业律师事务所微信公众账号。宁夏兴业律师事务所是宁夏第一家被中国司法部授予“全国优秀律师事务所”的律所，2015年被香港LEGALBAND评选为“宁夏商事法”领先律所。现注册律师100余名，办公面积2238平米；事务所具有“破产管理人”、“中国银行间交易商协会中介机构会员”、“宁夏股权托管交易中心服务商会员”等资格，我们集合了一批高素质、复合型的法律人才，致力于作宁夏最好的商事律所，愿为您提供专业的法律服务。如有法律问题请关注我们，并将具体案情留言告知，我们将竭诚为您服务。 |
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