 资产评估师 | 高级工程师 | 北京市国资委及北京市注册会计师协会专家库成员 | 北京资产评估协会惩戒委员会委员 有关土地评估的资产评估准则 土地使用权作为一种无形资产，目前为止尚未制定单独的评估准则。涉及的相关准则有： 1、中国资产评估协会发布的《资产评估准则—不动产》 该准则对不动产的定义是：土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而且包括企业价值中的不动产评估。这是资产评估行业中不动产评估的特点。 2、《投资性房地产评估指导意见》 该指导意见所称投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 企业中不动产的存在形式 不动产是企业资产的一部分，这是企业价值评估中的不动产评估与单独不动产评估的根本区别，不动产的价值是企业价值中的一部分，这反映了不动产的价值影响因素要考虑企业对不动产的各种约束。不动产在企业中的存在形式：
不动产在企业中的存在形式与企业的经营有关。 1、房地产开发企业的经营范围主要为开发、建造、销售房地产。房地产开发企业的主要资产一般集中反映在存货科目，归集房地产开发企业开发项目的所有成本，从实物形态上主要分为土地使用权、在建工程（在产品）和已竣工的商品房（产成品）等。 2、从事物业经营管理的企业，管理的对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅过公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。以上这些不动产物业，以房地合一的形式在投资性房地产科目核算。 3、企业以自用为目的的不动产，正在建设或建设未竣工的房地产在在建工程核算。 4、已经竣工、投入使用后的不动产： 土地在无形资产--土地使用权核算，房屋在固定资产--房屋建筑物核算。 在国企改组或吸收合并时无偿划拨取得的土地，按评估价入账，因为企业没有付出代价，在固定资产核算，不参与摊销及折旧。 企业价值评估中的不动产评估 1、企业存货中的土地评估与单独土地评估其价值内涵的区别 房地产开发企业的主要资产一般集中反映在存货科目，主要包括开发成本和开发产品。开发成本主要核算以下几个成本项目：土地取得费用、前期工程费、基础设施费、建安工程费、配套设施费、开发间接费等。从房地产企业存货的实物形态来看，主要包括土地使用权、在建工程和已建成的商品房。 一般的单独房地产评估是评估房地产在正常市场条件下的公允价值水平，除非在特定的评估目的下，通常不考虑价值实现过程中需缴纳的相关费用和税金。 而在进行企业价值评估确定企业的净资产(股权)价值时，相关的土地增值税、营业税金及附加、企业所得税、利润等应予扣除，才能真实反映企业净资产的价值水平。 2、企业价值评估中投资性房地产评估与单独不动产评估的区别 投资性房地产评估指导意见（试行）中评估方法中规定了采用市场法和收益法评估。注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物和其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金同的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”因此受让的土地使用权是是要经过一定的投资开发之后才可以出租，一般在出租前，就可能已经在地上建造可供出租的有特定功能的建筑物一起出租，房地一起出租，租金的谈判和收取一般也是考虑两者之和。而不会分别给出土地和建筑物的价格，所以在投资性房地产的评估中，难以单独得到土地的市场价值 3、企业价值评估中自用不动产评估 自用房地产一般情况下企业财务账上是土地在无形资产—土地使用权核算，房屋在固定资产—房屋建筑物核算。 由于企业价值中的不动产评估不是以单独的房地资产流转为评估假设的，因此在采用成本法评估建筑物时：成本构成中不包含流转过程中涉及的销售费用；资金机会成本可以用行业平均资金利润率计算得出，也可以采用利息加合理利润的方法确定资金成本；房产交易带来的利润一般不考虑。 总之企业经营方式影响不动产可能存在的价值实现，不动产在企业经营过程中的效用或未来可能的效用，直接决定不动产价值。 不动产的效用，也就是不动产对企业经营效益的贡献方式的差异是存在的，这种效用的差异直接影响不动产的价值。 这些在企业价值评估中显得尤为突出。 本文根据笔者长期业务实践总结，欢迎业内同行探讨指正。 - END - |
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