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对于“养老产业”这个万亿“蓝海”而言，开发商所要做的就是找到一个适应市场的产品。 万亿蓝海只缺“模式” 对于房企来说，土地与利润一直是开发过程中最为关键的两个因素。但在当前的背景下，开发成本的提升以及利润的降低，使得房企纷纷探索多元化转型，而养老地产的蓝海，也让不少嗅觉敏锐的地产商虎视眈眈。 近几年，已有万科、绿城、保利地产、远洋地产等龙头房企将养老地产写入年报发展计划，企业相关发言人也会在不同场合阐述养老产业蓝图。 甚至在土地市场中，养老地块也开始备受关注，溢价率屡屡超越住宅用地。今年4月14日，4月第4块养老用地入市，并最终以1.3亿元，溢价率132%的价格被中弘拍得。而在前3宗养老地产中，溢价率也都达到了179%、273%、275%。 开发商如此看重养老地产并非偶然。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。亿万老人背后潜在着巨大的隐性刚需，渴求新兴利益增长点的房企们和不少养老机构，已经加紧布局站上了这个风口。抢滩市场的众企业，都渴望着能“飞起来”。 而在不少机构看来，养老地产更是拥有着广阔的前景。 据高力国际研究表示，对于发展商和投资者而言，养老地产市场存在大量发展机遇，尤以中国一线城市为甚。在北京、上海及广州这三大城市中，65岁以上人口数量高于全国平均水平，并且逼近美国、英国及日本的水平。同时，一线城市家庭通常为独生子女家庭，可支配收入较高，且对医疗护理要求相对较高。这些因素将共同推动未来数十年内养老地产行业的强劲需求。 但是，在高力国际中国区研究部高级董事谢靖宇认为，目前房地产市场的养老地产细分市场仍处于起步阶段。尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模式，但最受青睐的盈利模式有待进一步探索。 资本涌入养老难题待解 事实上，模式问题对于当前养老地产一直是最大的难题。而要知道，在以居家养老为主的氛围中，养老地产无论从受关注度和市场来说都出于较低水平。而在没有能够吸引更多人目光的模式出现时，养老地产的盈利还只能出于探索阶段。 但对于养老市场与开发商来说，巨大的空间也给予了他们更多的发展空间。 以万科为例，其早已实现了作为城市配套服务商在养老地产的布局。“未来20年，养老产业会诞生一个万亿市值的企业，这个企业可能来自房地产开发企业，也可能来自保险或者医院行业。”万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示，养老地产很重要一点是地产、保险、医疗资源的整合，而这正是万科在探索的事。万科从2010年就开始布局养老地产，目前已在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业超过30个养老项目。 此外，绿城的“学院式养老”显示一种独特的模式。据了解，它在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的双丰收。根据实际情况，又分为“走读式”、“寄宿式”和“混合式”三种。 然而，在诸多模式的不断层出的背景下，难以避免的问题则是没有“大众化”。 目前试水养老地产的大多为大型房企，例如万科、远洋、保利、绿城等，其投入的也是自有资金，短期内盈利模式待考。从出售产权到出售使用权再到租赁模式，养老地产的模式五花八门，在具体的收费项目上更是各有特点。但不可回避的问题则是“房租”+小众化的模式难以复制。 三方联动培养大众模式 实际上，对于各路资本来说，无论进入这个行业的原因是什么，盈利才是最终能坚持发展的动力。作为一项长期而巨大的工程，养老地产需要持续的投资和特殊的管理运营，其复杂性与住宅开发有很大不同，而其盈利模式对投资方来说也是很大的考验，其中不乏失败的案例。据了解，2000年北京就有一栋以养老名义建造的公寓，最后被开发商以高价卖给了白领阶层。 在经营模式探索上，保利地产有自己的想法，早在2008年保利地产就派高层到日本考察养老地产的经营模式。如今，保利地产更要以全身投入姿态在养老地产领域开拓一片新天地。在董事长宋广菊的蓝图里，保利会以“全链条”介入养老产业，提出三位一体的“中国式”养老模式。目前，保利已在北京、上海以及广州等5个城市，布局有6个养老试点项目，未来9年计划打造50个养老项目。更长远来看，保利将来每个城市有五六个项目会持有老年性公寓，这将是个长期投资。而对已建成的社区，保利将投入5亿—10亿元，进行适老化改造。 2012年，远洋地产成立养老业务专业公司——远洋养老运营管理有限公司，正式推出旗下高品质养老服务子品牌——“椿萱茂”。远洋·椿萱茂市场营销总监孙健表示，远洋养老模式主要通过投资、租赁或委托管理该类物业，提供全生命周期的各层级服务、护理，包括生活服务、生活照料、失智照护、康复服务、医疗护理、临终关怀、健康管理、养生保健以及日间照料和居家服务等全周期、链条化的养老服务。其中，失智照护是椿萱茂独树一帜的特色，在业内享有较高影响力。 然而，对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。“盈利模式的不成熟，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失，已成为房企发展养老地产的最大掣肘，”同策机构研究总监张宏伟认为。 据了解，远洋地产、万科等运营的养老项目，盈利来源通常为“房租或床位费+护理费+餐饮等其他费用”。相比与此前卖房的巨大利润，养老领域并非真正能从现金流上赚钱的行业。宋广菊曾指出，养老地产短期还是要通过适老住宅销售反哺，再用3到5年时间实现营亏平衡，之后用8到10年实现盈利。 当然，不得不说，对于房企来说，养老地产确实非常具有诱惑力，让人充满期待，它的发展前景也是有目共睹的，但是任何的新生事物都势必会经历一个艰难曲折的发展过程，未来养老地产想要发展壮大，还是需要靠政府、企业以及市场的共同作用力来推动。
北京保利西山林语项目中的“和熹会”老龄公寓，是保利地产在养老地产方面的首个试点项目，和熹会已成为保利养老地产的专业品牌。（北京晚报） |
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