如小区业主对目前的物业公司的服务不满满意，欲对其解聘或者原来的物业公司聘任到期，业主想要续聘或者重新选聘新的物业，均须依法按照正常程序进行，方能产生法律效力。具体该如何操作呢？
●法律规章
1.《房地产法》、《物业管理条例》、《房屋权属登记管理办法》和《业主大会规程》、为确定业主身份的法律依据。
2.《中华人民共和国物权法》
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举委员会给予指导和协助。第七十六条 下列事项由业主共同决定：
(一)指定和修改业主大会议事规则；
(二)指定和修改建筑物及其附属设施的管理机构；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员；
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人员根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
3.住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》
（建房[2009]274号）
第三十五条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
【释法】物业公司已由开发商选定或选聘，但是根据法律规定，如果物业服务公司没有达到合同要求，业主有权随时更换开发商聘请的物业公司。
NO.1律师团告诉你，最简捷有效的就是掌握：
“两个原则”——“两个1/2”和“三方监督”。
●两个“1/2”
按照《物权法》和《物业管理条例》，业主想要重新选聘或者续聘物业公司必须达到两个1/2通过，即“数人头”和“数砖头”。
1.什么是“数砖头”？
每套房屋产权证上的面积，必须要达到所属小区建筑规划中全部专有面积的1/2以上，即算通过。
2.什么是“数人头”？
每张产证记为1票，必须达到建筑规划小区内所有产权证1/2以上，即算通过。
○由业委会或者业主临时大会，提出重新选聘或者续聘物业公司的要求。业主临时大会需要小区20％业主通过后成立。
○必须满足两个“1/2”同时通过。
○由业委会或者业主临时大会投票表决，正式启动整个选聘、续聘、解聘程序。
按照法律法规，全程3个月内可完成，而实际至少需要半年。
●三方监督
选聘、续聘或者解聘工作启动后，业委会或者业主临时大会必须即时通知所属街道、居委会和房地办，寻求三方知道和监督，并在他们监督下操作，否则属于无效。
街道、居委会和房地办则会对业委会或者业主临时大会递交上来的选聘、续聘或者解聘程序、投票方式、记票方式、开票方式等一系列操作进行审核和监督。时间节点按有关规定操作。
所有选票结果必须经过公示。在这期间，业主可以到房管局网站上进行查询，如有异议，则另行操作。
●两个注意
不管条文如何规定，监督如何有效，如果业主不积极参与，很容易将整个程序演变为某些业委会或者业主临时大会成员的个人主意。
因此，业主须两点注意：
1.要有业主大会意识，相关规则约定应该详细些，不让业委会一包到底、一权独揽。
2.对发来的选票要慎重，多问为什么。比如为什么要改换物业公司，新招标的物业公司好在哪里等等，得到的理由必须充分。
●终止程序
1.公示期间，业主有不同意的怎么？
1.如果选票通过1/2，公示期间，业主可向行政部门、街道和房地办提出不同意见，指出违规之处，如果没有不合法的地方，业主应该少数服从多数，如果确有不合法之处，可主张复查。
2.司法途径，新的物权法赋予业主可对侵害小区业主利益的决定向法院提起诉讼。
●选聘、续聘或解聘物业公司，什么样的投票算有效？
尽管相关法规对选聘、续聘或解聘物业公司有明确规定，但是绝大多数业主依然觉得老物业要走，新物业要来都是件极其麻烦的事情。
NO.1律师认为，这个过程中往往是业主产生纠纷的高发环节，因为大家都对投票有质疑。
○对投票有效性质疑。
1.为什么会产生疑问？因为有的小区入住率不高造成很多选票送达不到。
2.选票发放采取的方式不一样，如有的上门征询，有的邮局投递，有的传真，有的投放信箱等等。
由于方法不统一，在选票返还过程中容易出现差错。很多业主经常会问，所有选票是否都投递出去？是否全部返还？
○选票计算理解不一。
由于现在小区大部分业主参与度不高，通常一个小区内只有三分之一业主热衷于参与小区事务，而大部分人游离小区公共事务之外。
不返还的选票算作同意还是不同意，引起大家争执。
在实际操作中，很多业委会在投递选票之前声明，没有返还的选票视作同意，这种做法值得商榷。
因为如果视作同意，当然也有视作不同意的理由，该听哪一方的意见？但是，如果不这样执行，很多人又会觉得很容易使整个运作陷入瘫痪。
NO.1律师建议：没有返还的选票应该视作弃权。因为只要投出和返还的有效票数达到1/2，仍然可以按照相关程序操作下去。
●关于业主大会解聘选聘物业服务企业的流程
为规范业主大会解聘、选聘物业服务企业行为，维护物业管理市场秩序，保障广大业主和物业服务企业的合法权益，根据地方物业管理规定及法律法规，可知：
一、选聘、续聘或解聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%上的业主同意（以下简称“多数业主同意”），业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。
未经多数业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。
二、尚未选举产生业主委员会的物业管理区域，经过多数业主书面同意，街道办事处（乡镇人民政府）可以指定物业所在地的社区居委会代行业主委员会职责。
三、20%以上业主提议解聘物业服务企业或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的，业主委员会应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报告。
街道办事处（乡镇人民政府）在接到报告后7日内，应当召开物业管理联席会议，决定是否启动选聘、续聘或解聘物业服务企业程序。
街道办事处（乡镇人民政府）应当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务；
调解未果的，应当指导业主委员会组织召开业主大会进行表决。
四、业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，组织业主召开业主大会会议就选聘、续聘或解聘物业服务企业进行表决的，应当于会议召开前15日在物业管理区域内公示《关于召开业主大会会议的通知》（示范文本见附件1）。
业主大会会议一般以书面表决的方式进行，《选聘、续聘或解聘物业服务企业表决票》（示范文本见附件2）应当由业主委员会成员或业主委员会委托的楼长、单元长发放。
业主委员会应当在2名以上物业所在地的社区居委会工作人员监督下统计表决结果，并于统计结束后将会议通知、表决票等资料移交社区居委会保管。
五、选聘、续聘或解聘物业服务企业表决票应当由业主本人填写。
无民事行为能力或限制民事行为能力的业主由其监护人填写。
业主本人不能亲自填写的，可以委托他人填写，但受托人应当出具《业主大会会议表决票委托书》（示范文本见附件3），并作为表决票的附件。
六、发生下列情况之一的，业主委员会应当组织业主召开业主大会会议，启动解聘物业服务企业程序：
1.业主大会作出解聘原物业服务企业决定，拟重新选聘物业服务企业的；
2.物业服务合同期限届满前3个月的；
3.物业服务企业在履行物业服务合同期间终止服务的；
4.法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情况。
七、业主委员会启动选聘物业服务企业程序时，应当根据国家、省、市有关规定，结合物业管理区域的实际情况，在广泛征求业主意见的基础上，参照同类小区（大厦）的服务标准和收费标准，起草《选聘物业服务企业工作方案》（以下简称《选聘方案》），并提前15日通知全体业主召开业主大会会议就《选聘方案》进行表决。
八、《选聘方案》应当经过业主大会表决，其主要内容应当包括选聘标准和选聘方式。
选聘标准包括拟选聘物业服务企业的资质等级、信用情况，物业服务合同的期限，物业服务事项和质量标准，物业服务收费标准，物业服务履约保证金等内容。
选聘方式可以采取直接选聘，即业主委员会根据选聘标准，邀请1-3家符合条件的物业服务企业投标，全体业主根据投标企业的综合情况，填写《选聘物业服务企业表决票》（示范文本见附件4），多数业主同意且得票数最高者入选，也可以采取间接选聘，即业主大会以招投标方式选聘物业服务企业。
九、同一次业主大会会议，可以将选举业主委员会、解聘物业服务企业以及讨论《选聘方案》等重大事项一并讨论。
《选聘方案》经业主大会多数业主表决同意后，业主委员会应当按照《选聘方案》组织选聘。
为增加选聘工作的透明度，减少召开业主大会会议次数，业主委员会在起草《选聘方案》时，提倡选择以招投标方式选聘物业服务企业。
十、采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当持业主大会决议，按照我市有关物业管理招投标规定组织招投标活动。
物业管理招投标开标、评标等活动统一在市物业管理招投标服务大厅进行，由业主委员会委员代表和市物业管理招投标评标专家共同组成评标委员会。
评标委员会采用7委制的，业主委员会代表占2席、评标专家占5席；采用5委制的，业主委员会代表占1席、评标专家占4席。
十一、选聘物业服务企业工作结束后，业主委员会应于3日内与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并将中标结果及物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公告。
业主委员会或物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，持物业服务合同到物业所在地区、县（市）房产主管部门备案。
十二、物业服务企业收到业主大会决定终止物业服务合同或物业服务合同期限届满后不再续约的通知后，应当继续按照物业服务合同约定提供服务，直至物业服务合同终止，同时做好预收物业费清点、业主共有财产查验等交接准备工作，并在合同终止前向业主委员会办理移交。
业主大会于物业服务合同期限届满前终止物业服务合同造成物业服务企业经济损失的，物业服务企业可以依法维护自身合法权益，但不得以与业主大会存在经济纠纷或以部分业主拖欠物业费为由拒不撤出管理项目。
●选聘/解聘物业公司注意事项
要使选聘解聘物业公司的程序合理合法，必须明确四点。
1.要明确业主是物业管理区域内物业管理重要的权利主体和责任义务主体。
无论是前期物业管理阶段，还是召开业主大会、组建业主委员会及原物业管理合同到期后选聘新的企业，都是业主的权利和义务。
2.要明确业主是选聘、解聘物业管理企业的决策主体。
而执行选聘、解聘物业管理企业必须依法，并按法定程序进行。
由于单个业主对于物业管理企业不太熟悉，《物业管理条例》规定：住宅物业或同一区域内的非住宅要通过招投标的方式选聘物业管理企业。即由业主委员会执行业主大会的决策，组织专家组成招标委员会等机构，按照相关规定，从投标企业中选出最佳的、符合区域实际特点的企业中标，从而保证绝大多数业主的利益；
3.业主还须明确，选聘、解聘物业管理企业涉及到交接的问题，要让物业管理企业事先有所准备。
无论是与前期企业解除合同，还是第一次业主大会选聘新的企业，都要提前告诉企业。
因为在原物业管理合同到期前，业主委员会要召开业主大会，决定是继续使用原企业，还是重新选择新的。
原企业也需要考虑是续签合同，还是退出。
4.交接时清理债权债务，并移交有关的档案资料，都需要留出充分的过渡时间。
附件一：
选聘/续聘/解聘/○○○物业公司表决意见单
（请在相应栏内打“○”）
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业主房号
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表决事项
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赞同
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反对
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弃权
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签名
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选聘/续聘/解聘○○○物业公司
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注：1、本表决意见单请用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，用铅笔填写或涂改的为废票；
2、请在“赞同”、“反对”、“弃权”栏内打“○”，只能选“赞同”、“反对”、“弃权”之一，多选或不选、涂改均视为无效；
3、收到此征求表决意见单时，应认真核对业主身份及其投票权数，非业主本人投票的，被委托人应出具身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关书面证明；
4、逾期不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票数。
5、关于表决意见单的送达，对部分在家的业主，由事先确定的专人当面递交；对部分暂驻外地的业主实行邮寄或其他方式送达。
房号：
建筑面积： 平方米 投票权数 票
是否委托投票：是□ 否□（请在框内打“√”）
业主（签名）：
业主委托投票的代理人（签名）：
填写时间：○○○○年○○月○○○日
业主委员会（盖章）
○○○○年○○月○○○日
……………………………………………………………………………………
选聘/续聘/解聘/物业公司表决意见单存根
编号：
房号：
建筑面积： 平方米 票权数： 票
领票业主签名：
代理人签名：
业主电话：
领票时间：
附件二：
选聘/续聘/解聘/物业公司选票（候选单位两家或两家以上）
（请在相应栏内打“○”）
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业主房号
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候选单位
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投票栏
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签名
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○○○物业公司
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○○○物业公司
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○○○物业公司
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注：1、本选票请用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，用铅笔填写或涂改的为废票；
2、请在你认可的候选单位投票栏内打“○”；只能选一个，多选或不选、涂改均视为无效；
3、收到此选票时，应认真核对业主身份及其投票权数，非业主本人投票的，被委托人应出具身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关书面证明；
4、逾期不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票数。
5、关于选票的送达，对部分在家的业主，由事先确定的专人当面递交；对部分暂驻外地的业主实行邮寄或其他方式送达。
房号：
建筑面积：
平方米 投票权数 票
是否委托投票：是□ 否□（请在框内打“√”）
业主（签名）：
业主委托投票的代理人（签名）：
填写时间：○○○○年○○月○○○日
业主委员会（盖章）
○○○○年○○月○○○日
………………………………………………………………………………………
选聘/续聘/解聘/物业公司选票存根
编号：
房号：
建筑面积： 平方米 票权数： 票
领票业主签名：
代理人签名：
业主电话：
领票时间：
选聘物业公司选票（候选单位只有一家）
（请在相应栏内打“○”）
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业主房号
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候选单位
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赞同
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反对
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弃权
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签名
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○○○物业公司
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注：1、本选票请用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，用铅笔填写或涂改的为废票；
2、请在“赞同”、“反对”、“弃权”栏内打“○”，只能选“赞同”、“反对”、“弃权”之一，多选或不选、涂改均视为无效；
3、收到此选票时，应认真核对业主身份及其投票权数，非业主本人投票的，被委托人应出具身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关书面证明；
4、逾期不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票数。
5、关于选票的送达，对部分在家的业主，由事先确定的专人当面递交；对部分暂驻外地的业主实行邮寄或其他方式送达。
房号：
建筑面积： 平方米 投票权数 票
是否委托投票：是□ 否□（请在框内打“√”）
业主（签名）：
业主委托投票的代理人（签名）：
填写时间：○○○○年○○月○○○日
业主委员会（盖章）
○○○○年○○月○○○日
………………………………………………………………………………………
选聘/续聘/解聘/物业公司选票存根
编号：
房号：
建筑面积： 平方米 票权数： 票
领票业主签名：
代理人签名：
业主电话：
领票时间：○○○○年○○月○○○日
………………………………………………………………………………………
附件三：（略）
………………………………………………………………………………………
附件四：（略）
………………………………………………………………………………………
