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成立小区业主委员会维权,你准备好了吗?

 lgzlawyer 2017-07-17





        一、法理上,业委会维权合规有据。


       现实中,业主对小区物业服务不满意的居多,满意的不多,根据《物业管理条例》、《物业法》的规定,小区业主是有权决定物业公司的。但小区业主能够依法选举组建业主委员会的,与物业公司博弈的少之又少。


        设立业主委员会才能监督管理物业公司,但小区业主没有住进之前,就已经聘用物业公司了,这是为何?根据《物业管理条例》规定,在业主大会选聘物业服务企业前,建设单位可以选聘物业服务企业,但需经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务等事项作出约定。


        小区要成立业主委员会,根据《物业管理条例》规定,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,之后选举产生业主委员会。全体业主有权决定选聘和解聘物业服务企业事项。由于“全体业主”这条件的限制,要想做出解聘物业公司的决定,必须全体业主选出小区业主委员会来。



         二、现实中,成立业委会困难重重


         现实中,能够成立小区业主委员会对抗物业服务公司的少之又少,这是多方面原因造成的。


        首先,成立业委会法律流程非常繁琐。


        1、建设单位或业主有权向有关部门(主要是房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府)提出设立业主大会的申请报告。有关部门会要求建设单位提供有关筹备业主大会的材料,及时明确是否符合成立业主大会的条件。


   2、有关部门组织业主产生业主大会筹备组。有的地区要求建设单位、居民委员会、房地产主管部门代表和业主代表等组成筹备组。


   3、业主大会筹备组制定业主投票权、业主大会议事规则和管理规约、业主委员会委员候选人产生办法、业主代表产生办法,组织业主推选业主代表、业主委员会委员候选人,在一个月内组织召开首次业主大会,表决议事规则和管理规约,选举业主委员会委员。


   4、业主委员会产生之日起一周内推选业主委员会主任、副主任,并在30天内向有关部门办理备案手续。


   5、有关部门颁发备案证明,并办理印章刻制的手续。


   现实是,建设单位一般与物业公司存在利益捆绑,所以建设单位常常不主动提交有关材料,也不积极参与筹备。成立业主委员会还需有关部门“审批”。到了业主大会筹备阶段,还是建设单位、居委会、房产部门,甚至还有物业公司人员参与“协助筹备”,业主代表尽管也有,但发言权很少。



        其次,业主代表的心态、能力问题。


        当业主代表也好,成为业委会成员也罢,都是没有报酬的,而推动成立业委会并参与其中,需要经过政府多个部门,影响到建设部门、物业部门强势单位的经济利益,必然要付出大量时间以及经济成本、甚至遭到人身威胁。即使有人甘于公益事业,具有奉献精神,也可能吃力不讨好,因为业主往往只看自己的个人利益,发生“内讧”。


        新闻中,发生过多例倡导成立业委会人员被人打击报复、财产受损的报道,导致很多人不愿牵头倡导成立业委会。已经成立的,多被物业公司控制,成为摆设。




        三、笔者给这个小区的几点建议


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