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一、法理上，业委会维权合规有据。 现实中，业主对小区物业服务不满意的居多，满意的不多，根据《物业管理条例》、《物业法》的规定，小区业主是有权决定物业公司的。但小区业主能够依法选举组建业主委员会的，与物业公司博弈的少之又少。 设立业主委员会才能监督管理物业公司，但小区业主没有住进之前，就已经聘用物业公司了，这是为何？根据《物业管理条例》规定，在业主大会选聘物业服务企业前，建设单位可以选聘物业服务企业，但需经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项作出约定。 小区要成立业主委员会，根据《物业管理条例》规定，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，之后选举产生业主委员会。全体业主有权决定选聘和解聘物业服务企业事项。由于“全体业主”这条件的限制，要想做出解聘物业公司的决定，必须全体业主选出小区业主委员会来。 二、现实中，成立业委会困难重重 现实中，能够成立小区业主委员会对抗物业服务公司的少之又少，这是多方面原因造成的。 首先，成立业委会法律流程非常繁琐。 1、建设单位或业主有权向有关部门(主要是房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府)提出设立业主大会的申请报告。有关部门会要求建设单位提供有关筹备业主大会的材料，及时明确是否符合成立业主大会的条件。 2、有关部门组织业主产生业主大会筹备组。有的地区要求建设单位、居民委员会、房地产主管部门代表和业主代表等组成筹备组。 3、业主大会筹备组制定业主投票权、业主大会议事规则和管理规约、业主委员会委员候选人产生办法、业主代表产生办法，组织业主推选业主代表、业主委员会委员候选人，在一个月内组织召开首次业主大会，表决议事规则和管理规约，选举业主委员会委员。 4、业主委员会产生之日起一周内推选业主委员会主任、副主任，并在30天内向有关部门办理备案手续。 5、有关部门颁发备案证明，并办理印章刻制的手续。 现实是，建设单位一般与物业公司存在利益捆绑，所以建设单位常常不主动提交有关材料，也不积极参与筹备。成立业主委员会还需有关部门“审批”。到了业主大会筹备阶段，还是建设单位、居委会、房产部门，甚至还有物业公司人员参与“协助筹备”，业主代表尽管也有，但发言权很少。 其次，业主代表的心态、能力问题。 当业主代表也好，成为业委会成员也罢，都是没有报酬的，而推动成立业委会并参与其中，需要经过政府多个部门，影响到建设部门、物业部门强势单位的经济利益，必然要付出大量时间以及经济成本、甚至遭到人身威胁。即使有人甘于公益事业，具有奉献精神，也可能吃力不讨好，因为业主往往只看自己的个人利益，发生“内讧”。 新闻中，发生过多例倡导成立业委会人员被人打击报复、财产受损的报道，导致很多人不愿牵头倡导成立业委会。已经成立的，多被物业公司控制，成为摆设。 三、笔者给这个小区的几点建议 |
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