》》》2017中国·(北京) 银行与AMC不良资产处置高级研讨会，仅剩2天了，点此抓紧报名。服务银行、专注银行不良资产处置 2012年9月，A公司以其营业场所作为抵押物，向银行贷款1000万元，后因投资失败无法偿还贷款。由于A公司是当地某行业的龙头企业，其实体经营仍属正常，因此在诉讼执行阶段，银行与A企业达成执行和解协议，分期归还贷款。执行和解协议履行两年后，由于外部经济环境恶化，A公司无力按和解协议分期归还贷款，故银行向法院申请恢复执行，拍卖抵押物。在拍卖抵押物期间，B公司向法院提出执行异议，主张租赁权和带租拍卖，并向法院提交了2010年签署的经工商备案、租期为20年的租赁合同。银行怀疑此租赁合同虚假，但一时没有证据，执行因此陷入僵局。 在处置不动产的过程中，类似的租赁案例已成为不动产强制执行过程中经常遇到的问题，如果银行不能防范和甄别虚假租赁合同，将会使自身的金融债权受到极大损害。
虽然虚假租赁合同案件各有不同，但就合同本身而言都存在共性：一是租赁合同签署时间早于抵押登记时间，以实现“买卖不破租赁”;二是租期很长，一般都在10年以上，甚至20年，以实现带租拍卖后仍可以长时间占有和使用房产的目的;三是租金一般都已一次性付清，以实现拍卖后可长期免费使用的目的。若在强制执行不动产过程中，第三人提交的租赁合同符合上述三个特点，债权人和法院应警觉可能存在虚假租赁的情况。 导致虚假租赁泛滥的原因是多方面的，除债务人受利益驱动外，主要与我国现行的法律制度存在缺陷和银行贷前调查不到位有关。 一是第三人举证难度低，得逞概率高。在执行过程中，第三人只要向法院提出与被执行人就被处置不动产存在租赁关系，并提供租赁合同，就可以认定为完成了举证。根据现行的举证责任制度及租赁合同的相关法律法规，第三人所需提交的证据材料十分简单，处于十分有利的地位。而债权人和法院如果想证明该租赁合同虚假，则需要进行深入的调查和举证，举证难度远远大于第三人。 二是违法成本低，惩处机制不足。第三人提交的租赁合同，如果被法院认定为虚假租赁合同，法院可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，对相关责任人予以罚款、拘留，但对个人罚款、拘留的上限仅仅分别为10万元和15天。而在实践中，法院很少同时采取罚款和拘留，往往仅采取司法拘留，这样的惩处机制并不能起到真正的威慑作用。相对于动辄数百万元、上千万元的不动产处置金额，只会增强当事人的侥幸心理，促使其铤而走险，提交虚假的租赁合同，阻碍正常的执行程序。 三是银行贷前调查不到位。很多信贷人员以为办理了抵押登记手续、享有抵押物处置后的优先受偿权，贷款就万无一失了，根本没有考虑抵押物能否顺利处置的问题，给了债务人实行虚假租赁的机会，导致执行程序难以正常进行。 针对执行程序中遇到的虚假租赁问题，债权人和法院可以从一般情形考量和特殊情形考量两个方面着手应对。 (一)一般情形考量。 第一，租赁合同的签署时间。倒签合同是虚假租赁最为常用的做法。债务人不可能在多年前就预见到抵押物会被查封拍卖，而事先预留好租赁合同，以备不时之需。因此，一般性的虚假租赁合同都是事后倒签的。一般通过司法鉴定，就能鉴别出合同签署的真实时间，从而判别该合同是否为倒签合同。只要能判别租赁合同为倒签合同，就可以认定为虚假租赁，排除执行干扰。但对租赁合同签署时间、抵押物登记时间与当前时间较为相近的状况，司法鉴定难以判别。 第二，租金的支付。租赁合同的本质是出租人转移租赁物的使用收益权，承租人交付租金，转移租赁物的使用收益权和交付租金之间形成对价关系。因此，获取租金是出租人出租财产的目的，承租人是否支付了租金是认定租赁合同是否真实的一个重要因素。一般虚假租赁合同都为长期租赁合同，且承租人一次性支付了租金。这种一次性支付长期租金的行为违背常理，应当让承租人提交租金的来源，支付的时间、地点，支付的转账凭证等，以证明支付租金的真实性。如果承租人主张以现金一次性支付大额租金又无其他佐证的，明显违背常理，一般不予采纳，可以被认定为虚假租赁。 第三，租赁物的占有。承租人支付租金的目的是获得出租物的使用权，因此租赁物是否被承租人实际占有使用，是判别租赁合同是否真实的一个关键性因素。一般的虚假租赁合同中，第三人根本没有占有租赁物。 在认定第三人已占有且至今占有租赁物时，可从以下几个方面进行判别：一是案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内从事生产经营活动的;二是案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的;三是案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电费、物业管理费等费用的;四是案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的;五是案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。 (二)特殊情形考量。 以租抵债的认定。在司法实践中，经常会遇到被执行人名下不动产被设定了以租抵债的情形。以租抵债的行为是否有效，法律上并没有定论。以租抵债的行为是否有效暂且不论，若以租抵债的租赁合同是真实的，应结合具体案情判断该租赁合同的效力。第一，不动产是否已经交付和占有。若仅仅签订了以租抵债的合同，而没有实际占有租赁物，则应视为租赁合同尚未成立，不得对抗法院的强制执行。第二，租赁物确已交付占有的，则以法院的查封时间为界限，对在法院查封之前已经抵偿的部分可以认定已经实际履行完毕，但在法院查封之后，应视为自动冻结不动产的租金收益，以租抵债的合同自此终止。租赁物被法院查封后，债务人仍以该租赁物的租金抵偿债务的行为，实质上是以未来租金收益个别清偿其他债务的行为，直接损害执行案件中经生效裁判确定的债权人的合法债权。 工商备案的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》以及关于房屋租赁管理的地方性法规都规定了城市房屋租赁的登记备案制度，明确登记备案的主管机关为房屋管理部门，而非工商部门。工商部门备案的租赁合同，只是作为企业拥有固定住所的程序性事项，对出租使用的真实性并没有审查，因此并不具有公示公信的效力。对于工商备案的租赁合同不能一概认定其真实性，应结合签署的时间、是否至今占有租赁物、租金支付情况等因素进行综合判断。 银行预防虚假租赁最为行之有效的措施就是落实贷前调查制度。目前各银行机构在办理抵押贷款时，要求借款人和承租人签署承诺书已经成为通用模式。其中，要求借款人对租赁物是否存在租赁关系、租赁期限、租金支付情况等作出承诺。同时，要求承租人作出承诺，若借款人贷款逾期，则租金直接支付给银行以冲抵贷款余额。这种模式虽然在一定程度上对借款人形成制约，但同时也使部分信贷人员产生了惰性，放松了对抵押财产的调查。让借款人、承租人签署承诺书并不能免除信贷人员现场调查的义务。因此，无论银行采取了何种降低风险的措施，贷前对抵押物的调查是不可忽略的。 第一，查询租赁备案登记。我国立法对租赁合同实行登记备案制，要求租赁当事人到房屋所在地的地产登记机构办理登记备案手续。虽然该规定在现实生活中并未得到有效落实，但却是当前的立法规定，而且理论界和实务界普遍认为备案登记具有对抗第三人的效力。所以，只要债务人已办理了租赁备案手续，即使办理抵押登记时未向债权人披露该租赁情况，债权人也不能以债务人未披露租赁情况为由，主张该租赁合同为虚假租赁或债务人存在骗贷嫌疑。 第二，工商部门住所地查询。司法实践中，第三人在执行阶段提出存在长期租赁合同，大多为虚假租赁，但也有个别真实的案例，如抵押人将抵押物长期租赁给他人用于生产经营。为防范这一风险，信贷人员可以去工商部门将抵押物的地址录入到公司企业登记系统中，与公司企业的住所相匹配。如果一个住所地查找到多个公司企业，则可能存在出租的情况，信贷人员必须引起警觉，在实地调查中务必仔细查访。 第三，实地调查，固定证据。虽然抵押人就抵押物作了未出租声明，但该声明内容是否属实?实践中，普遍存在抵押人将部分厂房出租给第三人的情形，且这种出租未办理登记备案，也未办理工商备案，或者是借款人为获得贷款，故意隐瞒出租的事实。因此，信贷人员应在没有通知抵押人的情况下，到现场去实地走访、调查核实。如果是工业用房，要看企业生产经营的是否为同一类产品、厂区是否挂着不同的公司名称标牌、厂区房屋是否与登记一致、厂区是否存在私建的违章建筑等，并通过拍照或视频的方式，将实地调查走访的证据予以固定，以备不时之需。 作者单位：浙江乐清农商行合规(风险)部 2017中国·(北京) 银行与AMC不良资产处置研讨会扫描下方二维码报名 谢谢 |
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