万达资本动作来回打脸 一切为了上市！

万达集团再度上演了一出扑朔迷离的资本大戏，轻资产项目被卖出、重资产项目再买回，在这与轻资产化背道而驰的动作背后，万达究竟要干什么？

欲盖弥彰

万达的新戏码与前不久的万融富签约一样充满了戏剧性。

8月8日晨间，外媒援引知情人士消息称，万达集团旗下子公司万达酒店发展（00169）正在商谈出售位于悉尼的Circular Quay大楼以及位于黄金海岸的Jewel Resort，两者分别价值10亿、9亿澳元。

随后的午间时分，万达酒店发展发布公开《澄清公告》，表示“没有洽谈出售澳大利亚项目，一切正常运营”。然而，就在第二日港股开盘前，万达酒店发展发布了短暂停牌公告称已签署资产重组意向书。

一时间，众多吃瓜群众被万达酒店发展“打脸”般的自相矛盾所震惊。

“小阿飞”是关注港股地产板块有一段时间的投资者，在停牌当天他与旅界君的沟通中表示，“其实从走势中就能看出来这件事应该是有苗头的，8月8日万达酒店发展突然上涨了16%。”

不过，小阿飞当时预测的是万达酒店发展可能与王思聪旗下的普思投资产生资本关联，“因为公告里说签署资产重组意向书的对象是‘关连人士’。”

然而事实是，在当日深夜，万达酒店发展再度发布公告，令吃瓜群众大跌眼镜。

公告称，将以63亿元收购万达文化旅游创意集团，7.5亿元收购万达酒店管理集团，同时出售其其余四家分子公司权益亦即万达在桂林、伦敦、芝加哥、悉尼等项目的股权予大连万达商业。

简单来说，万达文旅及万达酒店管理集团被注入到香港上市公司中，而原本万达酒店发展旗下的物业项目权益交给了万达商业。

消息一出，万达酒店发展在今日录得超过19%的涨幅。

然而，万达究竟为什么做出了与之前轻资产化行为截然相反的动作？

买卖划算

对于万达来说，这首先是一次左手倒右手的无本买卖。

两大文旅板块的注入已经显示了万达的决心——将文旅板块优质资产注入香港上市公司平台，万达商业等优质资产依旧回归A股市场。

这一决定并不难做出，实际上，这与万达商业当年选择脱离港股回归A股的根本原因——估值密切相关。

2014年12月，万达商业在香港联交所上市，一度帮助港股的整体估值跃居世界第二位。然而，预期中受到资本市场热捧的情况却没有发生，截至2016年8月启动退市计划，万达商业的市盈率只有6倍。

旅界君参阅了港股分析师们众多关于万达商业的报告，发现港股市场对于万达商业的模式完全不理解。

在港股投资者的眼中，地产行业的正确模式有这几种：一种是自持物业占比极低的管理模式公司，比如仲量联行的模式；另一种则是纯粹的地产公司，买地、建楼、出售、扩张，比如融创中国。

而此次将重资产大量抛出后的万达文旅及万达酒店管理集团注入，同时将重资产转移，能够使得万达酒店发展的商业模式变得更加轻资产化，更加符合港股投资者的“审美”。

不过，关于收购所用的70.5亿元是否值得，还存在一定的疑问。不少媒体认为，在万达与融创原本的协议中，融创将在未来20年每年为13个万达城支付6.5亿元的管理费，这意味着130亿元的收入。

但是这一条例在富力介入交易之后已经“悄然失踪”，而相应的，融创为13个万达城多支付了142.69亿元。也就是说，万达酒店发展很有可能无法获得这一所谓“稳定的收入”。

不过，小阿飞认为，这依旧是一笔划算的买卖。“万达酒店、文旅的品牌以及轻资产模式已经能算是走上正轨了，也有和许多大型集团的合作项目陆续落地，可以算是优质资产。”

同时，不少港股分析师任务为，上市公司大股东资产注入的行为一般都是以五折、四折价格注入，因此如果万达酒店发展的股东大会通过这一交易，就意味着轻资产的万达酒店、文旅集团价值也超过140亿。

为了上市

归根结底，万达整合旗下资源的最终目的依旧是为了在A股市场成功上市。

2010年开始，大陆关闭了房地产企业上市的通道，房企IPO停滞，这成为了万达商业心不甘情不愿赶赴香港上市的最大原因，也成为了万达一直以来的“心病”。

公开资料显示，2015年万达实现净利润300亿。以国内陆产行业龙头万科A的12市盈率为标杆计算的话，市值将达到3600亿元，是其在港股估值的两倍。

因此，在众多中概股纷纷选择开始回归A股市场的2015，万达也开始启动了回归A股的计划。

2016年4月，万达商业的《私有化募资推介书》正式发布，在这一协约中，万达与海内外投资者立下对赌协议，如退市满两年后万达未实现境内主板上市，将回购全部股权。

其中，针对境外投资人，万达将以每年12%的单利回购，而针对境内投资人则将以10%的单利回购，对赌协议的最后期限是2018年8月31日。

从对赌协议中不难看出，王健林对于万达商业的A股上市信心满满。事实上，在港股退市之后，万达商业立即就同时开始了IPO排队以及借壳绵石投资（000609）上市的两种尝试。

最终，因为政策趋禁等各方面原因，万达商业的借壳上市在2016年11月宣告失败。而地产企业的IPO依旧前路艰险，于是，万达商业开始了“脱离地产化”，将众多重资产地产项目转手。

然而，很快传来的一个好消息是，国内的房企IPO终于“开闸”。

7月21日，据证监会公布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》，大连万达商业地产、广州富力地产、同策房产资讯以及金辉集团等房地产业公司IPO状态为“已反馈”。

时隔七年，房地产企业终于再度重回了IPO的正轨，而万达商业的排队名次十分靠前，在整个A股市场IPO最相信排名是第58，这意味着万达商业可以不用再急着抛售重资产，“脱离地产商”。

因此，再拿回一些重资产项目，以地产商的身份上市已经成为了可行的道路，而将轻资产之后的文化业务注入香港上市公司平台可以更早享受到资本市场的追捧，何乐而不为。

不过，值得注意的是，此次交易后，万达商业原本招股书中的募资主体产生了一定变化，这是否会对万达商业的上市产生影响目前犹未可知，旅界君将对此保持关注。