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楼建波 《细则》第一条开宗明义，把“规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益”规定为《细则》的制定目的。其中“保护权利人合法权益”既是《细则》的制定目的，也是不动产登记制度的宗旨。此次颁布的《细则》，进一步细化了《物权法》和《条例》中的相关规定，为不动产权利人通过不动产登记保护自己的合法权益提供了依据和便利。 充分尊重权利人的意愿 进一步细化不动产登记的申请，尊重权利人的意愿 依申请登记是《物权法》和条例确立的一项重要的原则，是对权利人意愿的最大尊重。《细则》第三章用比较多的条文对申请材料原件和复印件的提供（第九条）、共有不动产登记的申请人（第十条）、无（限制）民事行为能力人由监护人代为申请（第十一条）、委托他人代为申请（第十二条）做了明确规定。这些规定，为当事人申请不动产登记、表彰和保护自己的不动产权利，提供了明确的指引。 更重要的是，《细则》对依申请登记、尊重权利人意愿做了进一步的强化。《细则》第十三条进一步明确了《条例》第十五条二款的撤回登记，规定“申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人”。 为不动产交易和流转护航 在法律允许的范围内扩大不动产登记的包容性，满足群众不动产权利表彰和保护的需要 不动产登记不仅要保护静的安全，更重要的是要保护动的安全。《细则》在这方面做了很多努力，第四章对登记类型的具体规定，以及不动产权利登记程序的类型化的规定，既是对不动产权利人通过不动产登记表彰和保护自己的权利的具体指引，更是起到了为不动产流转保驾护航的作用。 《细则》虽然不能扩大可以登记的不动产和不动产权利的范围，但《细则》第二十七条对共有不动产份额登记的规定，实质上为不动产共有份额转移提供了登记的可能；《细则》第四章第八节、第九节对地役权、抵押权登记的具体规定，为物尽其用、抵押担保融资提供了便利；《细则》第一百零六条为信托登记所开的口子，则为不动产信托的登记提供了空间。这些规定，都将极大地促进我国不动产交易的发展。 尤其值得注意的是，《细则》在一些具体制度的设计上充分考虑了交易和流转的需要。例如，《细则》第八十九条规定的异议登记期间，只要申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺就可以办理处分权利的登记的规定，相比于原来的《土地登记办法》中“异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权”的规定，更好地平衡了静的安全和动的安全的关系。 精准保护不动产权利 提高登记准确率，并为错误登记的纠正和救济提供可行途径 不动产登记事关人民群众不动产物权的保护。为提高登记的准确性，更有效地表彰和保护群众的不动产物权，《细则》在以下几个方便作了相关的规定：如第八条对承担不动产登记审核、登簿工作的不动产登记人员的考核培训进行了规定；第十五、十六条明确了不动产登记机构查验的内容和实地查看的重点；第十七、十八条列举了登簿前需要公告的情形、公告的内容，并明确只有公告期满无异议或者异议不成立，方能登簿；第十一、十二、十四条对申请人应该或者可以提交经过公证的申请材料的情形作了明确规定。这些登记程序方面的规定，都是为了最大限度地保证登记的准确性。 为避免因登记错误而给权利人造成损害，我国不动产登记制度中设计了更正登记和异议登记制度，《细则》进一步明确了这两种登记的规则，为通过更正登记和异议登记改正登记中的错误，避免或减轻因登记错误而可能导致的损失提供了明确的指引。 加强不动产登记信息化建设 不动产登记信息化建设，可提高不动产登记的效率、准确性和社会综合效益 不动产登记簿作为物权归属和内容的根据，其重要性自不待言。考虑到不动产登记簿电子化的大势。《细则》第七条要求，不动产登记机构配备专门的不动产登记存储设施，采取信息网络安排防护措施，保证电子数据安全。《细则》第九十五条还对不动产登记信息化建设提出了具体要求。相信随着统一的不动产登记信息管理平台的逐步完善，不动产登记的效率、准确性和社会综合效益都将跃上一个新的台阶，最终将为通过不动产登记表彰和保护自己的不动产物权提供更好的条件。 原有不动产证书仍然有效 尊重既有权利，确保原有登记簿证的效力 《条例》第三十三条进一步规定条例试行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。为落实《条例》第四条第二款，第三十三条第一款，《细则》第一百零五条明确规定，不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。这就确保了权利人已经登记的权利在登记制度改革后仍能得到法律的保护。 同时，这一规定还有一层隐含的意义：在处理新老登记簿的关系时，除非因当事人申请新的登记而将登记事项移至新登记簿，即使因信息整合采集的需要而进行登记事项的“平移”，将老登记簿记载的事项移至新登记簿，作为物权归属和内容依据的还应该是老登记簿。 《细则》的颁布实施，不动产登记职责的整合，只是不动产登记制度改革的序幕。在统一登记的路上，我们还会碰到许多问题。但无论碰到什么样的问题，都不应该改变保护权利人合法权利，维护群众不动产物权这一不动产登记的宗旨。换言之，不动产登记制度的一切改革，都应该是更方便不动产物权人表彰和维护自己的权利，更全面地表彰权利人的权益，而不是相反。相信只要我们坚持这一点，中国的不动产统一登记之路会越走越顺，越走越宽。 （本文作者为北京大学法学院房地产法研究中心主任 |
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