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社会资本进入停车产业后，能否缓解停车难问题，有待观察。 放开部分服务价格已成事实，且是大势所趋，那么，如何有效行使住宅小区停车收费最终定价权？ “双过半”能否最终得到落实？ 怎样才能让业主获得质优价廉的停车服务？ 这是目前小区业主及政府价格主管部门需要思考的问题。 本组四篇文章，将焦点聚集到住宅小区停车服务不同维度的四个问题上， 希冀为终极问题——如何定价——提供参考答案。 全面放开=全面涨价？ 下午六点半，马复（化名）的车还行驶在回家的路上。 车拐进广州淘金北路，几乎开不动了。 每天下班时间，马复都需要从这里挪回家，路很窄，小区密集，住户不少。 马复看着不远处的隧道两侧，行人面对面通过，需缩缩肩膀，或侧侧身，通行缓慢。 马复有些着急，他想把车停在小区外的地面停车位。 这比小区地下车库每个月便宜200元，但是需要提前占位。就是这样的路边停车位，马复数过，如果车头挨着车尾，小区外一共能停下24辆车。一旦去晚，就要另觅别处。 这不是最坏的。2015年8月15日，广东省全面放开住宅小区停车收费。第二天，马复就被小区停车场通知停车费从600元/月涨至800元/月。 其所在的淘金地区成为广州涨价喧闹的重灾区之一。涨价最终以越秀区发改局在微博公开回应“已约谈停车场服务企业”收局。马复和邻居们的危机感才得以暂时解除。但马复觉得约谈只是暂时的，“涨价怕是早晚的事”。 即使在国家下达通知10个月后宣布放开停车收费，广州仍旧排在全国各地文件落地的中游水平。 2014年12月17日，国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》（以下简称“通知”），要求各地主管部门放开7项服务价格。其中第7项为住宅小区停车服务。 《通知》要求，各省、自治区、直辖市价格主管部门“抓紧履行相关程序，放开价格”。 “物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用”。 至此，我国住宅小区已实行长达十二年的政府定价，彻底终结。 “原来4元/小时，现在涨到192元/天，一下涨了7倍，停不起！”“物管单方面宣布将停车费由原来100元/月涨价至400-800元/月！”“我宁愿停在路边被罚款，其成本都小于现在的停车费”……检索网络，已放开停车费的湖南、四川等地，“涨价”成了核心议题。 据记者不完全统计，全国有15个省份尚未发布文件宣布放开；已放开的有11个，其中浙江、长沙分别于2014年5月、2014年4月提前放开，早于国家发改委的“通知”。 放开——涨价，几乎成为每个放开省份的规定动作。 就该不该放开住宅小区停车收费等问题，684名读者参与了官网民调。 据调查结果显示，53.14%的受访者觉得“不应该”放开。被问及“所在区域是否已经放开停车费”时，“没听说要上涨”者占到44.08%，近乎一半；“听到风声、但尚未上涨”者占约40%；“已放开”者只有不到20%。 车多了，停车需求就大了 马复2005年大学毕业，留在了广州。他的小车购于2011年，已经开了近五个年头。他最近打算换一辆车。 根据公安部交管局数据，2003年我国汽车数量为2400万辆。十年后，汽车保有量已达到1.37亿辆，增长5.7倍。 根据国家统计局网站数据，私人汽车方面，2014年底我国保有量约为1.26亿辆，占民用汽车保有量的81.5%。 从2000年开始，我国政府连续两年公开“鼓励轿车进入家庭”。 汽车数量多了，停车位的需求也随之上升。以山东省省会济南为例，其城市道路总面积为25.91平方公里，而机动车停车总面积约11.29平方公里。这意味着，该市所有机动车上路，将要占用近一半的道路面积。 停车难，近几年已成为公众持续关注的话题。 放开住宅小区停车费的初衷是什么？ 又缘何选在这一时间点？ 截至发稿时，记者发往国家发改委的采访函尚未得到回复。但梳理《通知》出台后国家发改委的相关解读，还是不难明白其中的逻辑。 2015年1月4日，国家发改委价格司撰文《国家放开24项商品和服务价格》。其中第七项总结了“指导地方放开9项商品和服务价格”，包括铁路客货运延伸服务收费……住宅小区停车服务。有关“9项商品和服务价格”等表述分别出现在12月2日、12月17日的两次文件中，而放开停车费在12月17日的通知中也有相关规定。 价格司还称，放开这9项服务商品和服务价格，是为了“鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，拉动消费”。而12月17日《通知》中，对包括停车费在内的7项服务价格表述中同样有“已具备竞争条件”的要求。 所谓“已具备”的“竞争条件”，发改委的分析是，“住宅小区停车服务与住宅小区周边车位、房地产开发商自由车位等停车服务形成了一定竞争。具备放松价格管制条件”。 除此之外，“相关停车设施属业主共同拥有，且主要为业主自身服务，收费标准理应由业主共同决定，政府不宜直接干预”。此次放开停车费的目的和功效，一是“改变小区业主被动接受服务和收费的状况，将停车服务经营者和收费标准的选择权还给全体业主”；二是，促使“停车服务企业更优质、更低廉、更透明的服务”。 而停车费，不是发改委乃至其他国家机关近期唯一放开的价格目录。 2013年11月，党的十八届三中全会提出，要完善“主要由市场决定价格的机制。凡是能由市场形成价格的都交给市场”。一年后，国务院召开会议，再次强调“缩小政府定价范围，实行公开透明的市场化定价”。 2014年11月国家发改委先后印发了“8个文件，放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限”。 停车费即是在此种背景中，加入“放开价格”大潮。 “停车费由业主委员会定价” 马复所在的小区广州淘金花园至今没有建立业主委员会。按照《通知》要求，没有成立业主委员会的小区仍执行原政府定价标准，直到业主委员会成立起来。 “理论上说，业主委员会是强势的，可以更换物业公司，但现实的情况是，业主委员会的发展确实不尽如人意。”中国社会科学院法学研究员周汉华告诉记者。 《通知》发出后不久，国家发改委价格司有关负责人就此对媒体说，“有业主委员会的小区，才具备放开的条件”，“停车费由业主委员会定价”。 从房屋分配到房屋市场化，业主委员会是我国住房制度改革的产物。由国务院颁布，修订于2007年8月26日的《物业管理条例》规定，业主大会（即全体业主）是决策者，业主委员会是执行机构，代表业主和物业管理企业签订合同，以维护业主的权利。 这是一种新的社区自治形式。 民政部助理研究员何立军在《社区治理视野下业主委员会参与物业管理问题研究》一文中说，截止到2013年10月30日，“在全国范围内超过半数小区未能选举出业主委员会”，即使在房地产市场开发较早的广州市，至2012年4月，成立业主委员会的小区也“不足20%”。 不过，也有成立很早的业主委员会。广州市民周活宁所在的小区丰景大厦已成立业主委员会11年。因工作运转良好，一度成为广州地区业主委员会的标杆。 谈到广州为何选在此时放开住宅小区停车收费，周活宁认为可能是“开发商和业主几番博弈的结果”。开发商去找发改委，“快点落实政策吧”，业主知道后赶紧去“劝阻”，几个回合下来，政府决定，“还是放开，交给市场”。 在丰景大厦进门处张贴的《丰景大厦业主大会议事规则》上，特别注明是“2012年8月18日经业主大会修订”。那时刚成立第三届业主委员会。周活宁是主任。 2004年换掉企图一直涨价的物业之后，丰景大厦业主委员会开始制定停车收费规则。周活宁和另外三个业主委员会委员一起，拿着纸质版的放开小区停车收费征求意见稿，挨家挨户询问220户住户的意见。如果结果符合“双过半”原则，即同意的住户超过人数一半，其居住面积超过大厦总面积的一半，停车费放开事项即被通过。 结果很顺利。此后，丰景大厦的停车费开始增长，但增幅缓慢，从起初的250元/月，涨到上个月的500元/月，时间长达11年，其停车费也只有附近同等规模小区的一半左右。 而现在，附近一些小区停车费翻番，似乎只在一夜之间。 当然，丰景大厦同样存在停车位不够的问题。220户住户，仅有60个停车位，“有的家庭还有两部车”。 周活宁说，此时到了业主委员会发挥能力的时候了。按照的停车规则，现在丰景大厦车位实行“先到先得，后来者排队登记”。如果有业主搬走，再依次补位获得停车位。曾有一部分业主主张应该“竞价、价高者得”；还有一部分业主主张“抽签，谁抽到车位谁停”。 “如果意见平衡不了，就召开业主大会，大家投票表决。”周活宁说。 2015年9月22日晚，周活宁被同一城市的锦桦大厦业主委员会请去支招。该大厦物业管理方称大厦需要更换6部电梯，所需资金240万元，分摊到每一户业主身上的费用是5000元。价格不菲之外，业主们普遍“担心会不会被物业坑”。所以，请周活宁出主意。 而如何经营管理小区物业费，是周活宁任业主委员会主任11年来的得意之道。2004年，丰景大厦解聘了原来的物业公司，小区物业由业主委员会自己管理。而物业费经业主大会决定后，由1.5元/㎡降到1元/㎡，此后11年未涨。靠小区停车费和广告费，丰景大厦在剔除清洁工等日常开销外，周活宁所带领的业主委员会还有了近300万元的收入。 说到这里，周活宁格外开心，“如果是原来的物业公司，肯定存不下300万，说不定再花300万还不够。”。 现在，周活宁所在的业主委员会还获得美国杜克大学、中国中山大学的青睐。“他们跟我们看物业管理实践，我们跟他们学物业管理理论”。 “不是双方关系，是三方关系” 按照法律规定，业主委员会作为物业公司的甲方，似乎掌握着一家物业公司能否在一个小区存在下去的生杀大权。 但现实中，周活宁的丰景大厦模式是少数。 2011年，广东省华南和谐社区发展中心在广州成立，这是一家经广东省民政厅批准成立的具有法人资格的非营利性民间公益组织。该中心主任周活宁开始帮助、推动像锦桦大厦这样的小区建立业主委员会，争取并掌握与物业的话语权。 中国物业管理协会一不愿透露姓名的负责人说，“现在很多报道把这些问题全部压在了物业公司的身上，物业公司是承受不起的。像开发商遗留的问题，比如门窗或者建筑质量方面的问题，物业公司只能站在物业的角度来帮助你协调联系开发商的人员来按期维修。具体到质量问题上，责任主体是开发商，而不是物业服务企业。” 该负责人并不否认全国10.5万家物业企业服务水平参差不齐的现实。“物业服务企业只是按照合同办事，大家双方签订什么样的合同我就按照合同来履约，这是考核我物业服务企业合不合格的唯一的标准。” “错就错在这了。”中国社会科学院法学研究员周汉华说道，“这是三方关系，有开发商、物业和业主，并非两方。”周汉华认为，“停车位的初始产权都在开发商手里”，即使业主委员会发展成熟到可以炒掉物业公司，但并不能炒掉开发商。 周汉华居住的小区在北京，房价至今已涨八倍，但停车费基本没有变化。“停车费取决于车位和住户的比例”，这个比例在当初开发商建房时已规划好了，“如果小区规划车位多，价格浮动就不会太大；规划车位少，就可能出现天价”。 此种局面下，周汉华则主张政府不要“一刀切”，而是给出一个过渡期。“倒脏水把孩子一起倒掉，这其实是特别值得商榷的”。 中国行政体制改革研究会副会长汪玉凯对此补充道，停车费放开所需的过渡期内，政府及相关职能部门根据一线和二三线城市的实际消费水平，“给出一个涨价上限”，这一点很重要。 “在相当一段时间内，停车费价格还会涨。”汪玉凯直言。周汉华更不乐观：“在业主委员会机制还没有发育到位的情况下，政府突然就撒手了。”如此发展下去，势必造成业主和物业出现真空地带，这也会成为矛盾和冲突的衍生地带。 周活宁推动成立业主委员会的脚步已经跨出广东，他上个月刚去了一趟湖南。被问及能在业主委员会的工作上坚持多久，周活宁挠了挠头，“也许后天就放弃了”，“现在太多业主是‘搭便车’的心理，你去做，我跟你享福；你做不好了，我骂死你”。 |
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