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普及法律常识｜解读案例经验 纠纷预防方案｜合同审核技巧 ［简法二手房］ 为交易安全、买房普法而来 一个有情怀的公众号 为了便于大家迅速找到所需的法院案例和法律知识 简法编辑部对2017年4月－2017年8月期间 发布的所有文章进行了整理与概括  风险 防控篇   1  带租约的二手房买卖 有什么特殊风险 当你购买一套带租约的二手房时 务必要求产权人明确租客是否有购买该房屋的意愿 否则租客的优先购买权 就可能成为购房过程中的一个潜在风险 点击进入文章详情  2 发现承重墙有裂痕 定金能要回来吗？ 看房的时候一定要检查房屋质量！ 如果因装修、遮挡等原因无法仔细查验， 就要让卖家针对房屋质量做出相关承诺 否则就算发现了房屋质量有问题， 也不能以此为由要求返还定金； 不买？定金就别想拿回来！ 点击进入文章详情  3 卖方的《公证委托书》 竟然是假的！ 只有顺利拿到新产证，才算安全！ 原因是： “善意取得制度”不仅要求“善意” 还必须已经“取得” 点击进入文章详情  4 “先买后卖”的置换 是风险系数最高的置换 如果意志不够坚定， 旧物业没卖掉之前就不要去看房了！ 点击进入文章详情  5 揭穿拆迁房买卖常用的 违约小把戏 拆迁房能不能买？ 能是能，但是对买房人的要求比较高 不仅要防违约防跳价，还要学会鉴别真假诉讼 看了这个案例，再想骗你不容易 点击进入文章详情 6 向小额贷款公司借款时 这份文件千万不要签！ 当有产者遇到周转困难，急需资金的时候 你很容易被某些小额贷款公司盯上 切记：委托书，可不能乱签！ 点击进入文章详情 7 部分产权人出面收定金 给还是不给，答案在这里 如果房屋涨价后，没出面的那个产权人出来反对 法院会认定卖家违约，还是认定双方都有过错呢？ 全看签约时买家是否尽到了谨慎、注意义务 法院不仅要考虑买家的利益 还要考虑没出面的产权人的财产安全 点击进入文章详情 交易常识篇 8 《独家委托协议》 一定要这样签才有效果！ 先买后卖的窘境是，如果不能及时卖掉旧物业，将面临违约责任，这个时候如何选择中介机构并签订《独家委托协议》，才能真正达到加快出售房屋的目的呢？ 点击进入文章详情 9 这种情况下 我能拒绝支付中介费吗？ 当你与你委托的中介机构发生纠纷 法院会如何认定，会不会支持你的请求呢？ 这篇文章可以帮你提前判断，哪种情况下可以要求中介退还中介费，甚至赔偿你的损失 点击进入文章详情 1 0 经济适用房 不！能！买！ 经济适用房是“保障性质的政策性住房”， 非商品房，登记的产权人并不拥有完全产权 需要相关部门放弃回购权，才能出售 在这个前置条件不具备的时候， 双方签订的《买卖合同》不受法律保护 点击进入文章详情 11 怎样选中介？ 一类中介是想帮你，也能帮你 另一类中介只想一心赚中介费 不择手段，不管你死活。 怎么鉴别？方法都在这里 点击进入文章详情 1 2 微信短信都可能成为 委托生效的证据 产权人给中介发的信息都能证明 他知道并同意中介公司代为收取定金 那么……中介签署的居间协议就对产权人有效 点击进入文章详情 1 3 重新网签，打印新版合同 等于撤销原合同 法院认为：买家要求重新网签的行为，视为对原合同的撤销，即便新的合同因各种原因没有成功订立，也不能起诉要求按原合同继续履行。 点击进入文章详情 1 4 如果这些问题都想好了 直接网签反倒更安全 文中揭露了中介版《居间协议》的本质，自带哪些风险，还告诉你，在哪些情况下更适合直接网签。 点击下方查看案例详情 1 5 房价上涨，上家反悔 这时候“补大定”有效吗？ 常常有上家收了定金后反悔的情况，为了增加上家的违约成本，买家会根据房价上涨情况追加定金，但是并不是所有的追加都是有效的。 怎样挽救交易，或者弥补损失，文中有实用建议！ 点击下方查看案例详情 纠正误 区篇 1 6 揭露各大中介《居间协议》 文本背后的秘密 在买家决定交付定金、卖家同意收定金的时候， 居间方会拿出一份《居间协议》让双方签字。 这份名为《居间协议》的合同文本可能存在哪些风险？如何识别？如果你想获取更为规范安全的签约姿势，也可以从这篇文章中得到答案。 点击进入文章详情 1 7 网签合同约定的过户日期 并不是绝对的截止日期 判断买家是否逾期，不能光看合同正文的“过户日期” 还要结合附件，看是否有其他补充性约定 作为买家，充分利用网签合同的附件和补充协议 可以帮助自己规避一些政策风险及银行流程性风险 这个案例更加说明了，网签合同不是格式合同！ 点击进入文章详情 1 8 网签的合同 绝对不是格式合同 交易中心系统打印出的《上海市房地产买卖合同》 分为两个部分： 正文部分：条款相对固定，只能填写信息 附件部分：完全自主拟制！完全可以容下双方关于交易的所有约定！这才是合同中真正重要的部分！ 如果有人跟你说： “网签的合同都是格式化的，没什么协商的必要“ 他要么是无知，要么是无德！ 点击进入文章详情 1 9 过户前房屋被查封 房屋涨价损失也要赔 这个案例，可以让所有试图制造假债权、假诉讼、假查封来阻止过户的卖家死心了吧！ 点击进入文章详情 案例经验 20 居间协议中藏了这句话 违约成本倍增 中介版的《居间协议》中如果有这样一句话： “甲、乙双方认可本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识,双方买卖关系成立“ 再反悔，就不是双倍返还定金那么简单了！ 点击进入文章详情 21 做低价并不会导致合同无效 就算做低价这件事最终暴露出来 交易还是会继续履行，并不会被认定为无效 点击进入文章详情 22 切勿轻易授予对方单方解除权 单方解除权条款是最无情的条款 因为法院只审查 对方获得此项权利的条件是否成就 并不审查你的主观是否有过错！ 点击进入文章详情 23 违约金的认定标准 虽然合同中有明确约定违约金比例和金额 但法院并不会按照这个约定来判决违约金数额 如果对方违约了，你能拿到多少违约金呢？ 本文系统整理了法院的调整规则 点击进入文章详情 24 是谁违约，并无争议 但如何选择维权方案呢？ 如果双方签订的《居间协议》中同时约定了定金罚则和20%违约金条款，当发生违约时，你该如何通知对方、如何确定诉讼请求？ 这里有技巧！ 点击进入文章详情 签约经验 25 这样签《居间协议》才安全 仔细阅读这篇文章 签约，你是专业的！ 点击进入文章详情 26 网签合同做的好 就可以不用替银行背锅了 合同附件有多重要，看了这个故事就知道了 合同附件中的一句话，一个条款 直接决定着买家现在忙着搬新家，还是重新忙看房 点击进入文章详情 普及购房法律知识，降低购房诉讼风险 专业房产律师｜诉讼经验分享｜法院案例解析 专注二手房交易的法律公号 法律常识｜案例故事 | 风险提示 | 维权方案 |
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