判断楼盘名称是否侵犯他人商标权的裁判规则

昵称22551567 2017-10-09

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楼盘名称作为房地产项目的“名片”、“品牌载体”

是房地产开发企业非常重要的无形资产

涉及楼盘名称的商标侵权比较复杂

法信干货小哥在今天的文章中

对楼盘名称侵犯他人商标权的认定规则

为大家进行了梳理

本文共计 3663字丨预计阅读时间 3 分钟

法信·裁判规则

1.将与他人已注册服务商标相近似的标识作为楼盘名称使用于类似商品上构成侵害商标权——安徽省高速地产集团（苏州）有限公司与钓鱼台美高梅酒店管理有限公司侵害商标权纠纷上诉案

本案要旨：在涉楼盘的商标侵权案件中，是否需要判决停止使用楼盘名称，应当根据个案的不同情形予以裁量。综合考量注册商标的知名度、被告的侵权故意、实际销售量、业主入住情况、拆除被控侵权标识的成本及影响等因素后，法院可以判决停止使用楼盘名称。

案号：（2016）苏民终1167号

审理法院：江苏省高级人民法院

来源： 2016年中国法院50件典型知识产权案例

2.未经商标注册人许可，撞自在楼盘名称中使用与其注册商标相同或近似的名称，并进行商业性广告宣传，容易使相关公众产生误认的，属于侵害商标权的行为，依法应当承担相应的侵权责任——复地（集团）股份有限公司诉山西大和房地产开发有限公司侵害商标权纠纷案

本案要旨：楼盘名称能否构成商标侵权，应当从涉案的被侵权商标是否属于商标性使用、二者商标分类申请的商品与服务类别是否属于同一或类似类别以及是否可能导致公众混淆等几个方面来综合判断。如果开发商在营销楼盘时在售楼宣传单、报纸、杂志等媒体上对涉案商标作商业性广告宣传，属于商标法规定的商标性使用。作为不动产的商品房，虽然不能作为商品申请商标，但与作为服务项目的商品房建造、商品房销售之间存在一定的关联，且消费服务对象也具有重合一致性，未经商标注册人许可，撞自在楼盘名称中使用与其注册商标相同或近似的名称，容易使相关公众产生误认的，属于侵害商标权的行为，依法应当承担相应的侵权责任。

案号：（2014）晋民终字第227号

审理法院：山西省高级人民法院

来源：《人民司法·案例》2017年第2期

3.使用与他人商标近似的楼盘名称容易导致相关公众混淆误认的，构成商标侵权——广州星河湾实业发展有限公司、上海浦东星河湾房地产开发有限公司诉浙江港龙置业有限公司侵害商标权及不正当竞争纠纷案

本案要旨：商品房与注册商标核定的不动产管理等服务相比，两者在消费对象、销售渠道等方面基本相同，相互之间存在特定联系的，构成类似商品与服务。在类似商品与服务上，擅自使用与他人商标近似的楼盘名称容易导致相关公众混淆误认的，构成商标侵权。

案号：（2013）浙知终字第300号

审理法院：浙江省高级人民法院

来源：2014年浙江省知识产权司法保护10大案件

4.在楼盘名称中使用他人已注册商标，没有侵权故意且未造成商誉损害的应酌情予以赔偿——广州星河湾实业发展有限公司、广州宏富房地产有限公司等与天津市宏兴房地产开发有限公司侵害商标权纠纷案

本案要旨：擅自将他人已注册商标在其楼盘名称中使用，容易使相关公众造成混淆误认，侵犯了他人的注册商标使用权。但侵权人在行为发生地并无利用该注册商标之故意，被侵权人亦无法证明其商誉因为侵权行为而遭受损失，因此人民法院对被侵权人要求消除影响、赔礼道歉的请求不予支持，并根据实际情况判决酌情赔偿。

案号：（2013）民提字第3号

审理法院：最高人民法院

来源：最高人民法院网2015年6月16日

5.楼盘名称与服务商标中的文字相类似，但楼盘名称的使用在先且为正当使用时不构成商标侵权——洋蒲耐基特实业有限公司诉徐州市嘉禾实业发展有限公司在开发楼盘、住宅小区和广告宣传中使用与其服务商标相似的标识构成侵权纠纷案

本案要旨：楼盘名称与服务商标中的文字相类似，但楼盘名称的使用在先，且系对直接表示楼盘及服务地理位置特点的正当使用，不会使相关公众对商品或服务来源产生混淆，在这种情况下，在相应的楼盘、住宅小区冠名和广告宣传中使用与该服务商标相近似的楼盘名称标识，不构成对该服务商标权利人的侵权。

案号：（2005）苏民三终字第114号

审理法院：江苏省高级人民法院

来源：《人民法院案例选》2006年第1辑（总第55辑）

6.判断楼盘名称是否构成对不动产服务商标的侵权要看不动产服务商标的知名度、楼盘名称的使用是否会导致混淆及使用是否有正当理由——深圳“香榭里”诉上海“香榭丽”不动产服务商标侵权案

本案要旨：判断楼盘名称是否构成对不动产服务商标的侵权，既要分析不动产服务商标的知名度是否达到可以禁止他人在商标局核定范围之外使用与其相同或近似的文字的程度，也要分析被诉侵权人对楼盘名称的使用是否会导致与商标标示的服务发生混淆，以及该楼盘名称的使用是否有合法、正当的理由。

案号：（2003）沪一中民五（知）初字第170号

审理法院：上海市高级人民法院

来源：《人民法院报》2005年04月12日（第10版）

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法信·专家观点

1.对楼盘名称侵犯他人商标专用权的具体认定

在楼盘名称涉嫌侵犯他人商标专用权的纠纷案件中，应首先判断房地产开发者使用的诉争楼盘名称是否属于足以标识房地产项目来源的商标标识；如果诉争楼盘名称构成商标标识，应确定该商标标识与请求保护的注册商标是否属于同一种或类似服务上的相同或近似商标。虽然楼盘名称具有商业标识和地名的双重含义，但应注意到，即便是作为一种地名意义上的建筑物名称．楼盘名称与典型意义上的地名，诸如行政区划名称、自然景点、街道名称等，也存在明显区别。

因为后者是一种纯粹的地理名称，名称的形成多数是由历史原因、行政规划、文化传承等多种因素决定的，更多的是一种政府公共行为，较少掺杂商业因素；而楼盘名称的命名完全是房地产开发企业的自主行为，不论房地产开发企业所使用的楼盘名称是否经过行政审批，本质上都属于其实施的民事行为，其设计和使用更多出于商业利益的考量，个性化的楼盘名称已经成为房地产开发企业进行市场营销的一种重要手段。当然，在现实中．也存在部分房地产开发企业将现有地名用于其楼盘名称使用，此种情况下，该楼盘名称是否属于商业标识需要具体分析。尤其在该地名本身已经为他人在先注册为商标的情况下，对该名称的使用属于地名意义上的使用还是商业性的使用的判断显得尤为重要。

（苏志甫：《楼盘名称商标侵权行为与正当使用的司法认定——以“小悦城”案为例》，载《电子知识产权》2014年第7期）

2.注册商标被用作楼盘名称时的正当使用问题

当楼盘名称与他人注册商标的构成要素相同或近似时，构成侵犯注册商标专用权的行为是在商业标识意义上的使用行为，即被控侵权人对诉争标识的使用必须是商标意义上的使用。但如果被控侵权人对诉争标识的使用，不是作为商标使用，就不会构成对他人注册商标专用权的侵害。理由在于：商标权人对商标享有的专用权是基于该商标与其形成的特定联系，但商标权人对于构成商标的词汇本身并不享有专有权，除个别由商标权人臆造的词汇等独创性较高的词汇外，多数词汇属于公有领域，他人均可以在非标识意义上进行使用，因为如果由商标权人垄断构成其商标的词汇，就会对社会公众的利益造成损害，对其他市场经营者也是不公平的。

（苏志甫：《楼盘名称商标侵权行为与正当使用的司法认定——以“小悦城”案为例》，载《电子知识产权》2014年第7期）

法信·法律依据

1.《中华人民共和国商标法》（2013修正）

第四十八条 本法所称商标的使用，是指将商标用于商品、商品包装或者容器以及商品交易文书上，或者将商标用于广告宣传、展览以及其他商业活动中，用于识别商品来源的行为。

第五十七条 有下列行为之一的，均属侵犯注册商标专用权：

　　（一）未经商标注册人的许可，在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标的；

　　（二）未经商标注册人的许可，在同一种商品上使用与其注册商标近似的商标，或者在类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标，容易导致混淆的；

　　（三）销售侵犯注册商标专用权的商品的；

　　（四）伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识的；

　　（五）未经商标注册人同意，更换其注册商标并将该更换商标的商品又投入市场的；

　　（六）故意为侵犯他人商标专用权行为提供便利条件，帮助他人实施侵犯商标专用权行为的；

　　（七）给他人的注册商标专用权造成其他损害的。