提醒！房屋买卖合同的“更名”风险，你知道么？

河北工人报 2017-10-16

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与房地产开发商签订房屋销售（买卖）合同，未取得房产证之前，原买房人（卖房人）又将该房卖与他人（买房人），经常发生后一个转让合同是否有效，或者由谁负担“更名”费用和承担更名风险的争议。所谓更名，目前尚无法准确界定，一般指更改房地产开发商房屋销售记录、房管部门备案合同信息，而更名费的多少也是从几千元至几万元，甚至几十万元不等。

公司出售非经适房职工房号买卖协议有效

案情

2010年，石家庄某公司拟建拥有独立产权的集资房出售给职工。闫某军是该公司职工，具备购买公司集资房的资格。但是，闫某军无购买意愿。闫某军与姐姐闫某洁商议，决定由姐姐出资购买该套住房，双方达成了房号转让协议。闫某军系公司残疾职工，妻子为王女士，闫某洁并非石家庄某公司职工。

同年12月18日，闫培军出具收据：今收闫某洁预付款1000元。同日，闫某洁与公司签订职工集资建房分房协议，公司负责办理职工房屋更名手续。该协议封面及购房方姓名为闫某洁，身份证号码系闫某军身份证号码，协议落款是闫某军，“闫某洁”和“闫某军”均为闫某洁书写，底页指纹系闫某洁所按，公司盖有公章。

2011年1月31日，闫某洁支付闫某军8万元，以购买闫某军单位的集资建房房号，闫某军书写了收条。2011年10月至2014年3月7日，王女士陆续向公司交付购房款共计19.37万元。闫某洁以刘某某的名义，分三次向公司缴纳购房款38300元，票据原件在闫某洁手中。

闫某军于2012年3月过世，姐姐闫某洁、弟媳王女士就房产问题发生纠纷。王女士否认收到过闫某洁购买闫某军集资建房房号的8万元。王女士称，丈夫闫某军系残疾人，智商数为66，系部分丧失劳动能力，姐姐故意侵占其财产权利。

姐姐闫某洁称，姐弟俩达成的房号转让协议已履行多年，王女士始终未提出异议，早已超过行使撤销权的时效，况且王女士作为妻子对转让房号不知情不合常理。2014年，姐姐闫某洁将王女士诉至长安区人民法院，请求确认双方达成的房号买卖协议有效，要求王女士协助办理更名过户手续。

说法

一审法院认为，涉案房产为职工集资建房，不符合经济适用房的特征。公司与职工签订的《职工集资建房分房协议》第二条显示：允许转让该房产及购房资格。闫某洁与闫某军就涉案房产购买房号的约定不违背法律、行政法规的相关规定，合法有效。闫某洁与公司签订了《职工集资建房分房协议》，购房方为闫某洁，供房方为公司，双方均签字盖章，结合协议第二条的规定，该协议成立并生效。关于更名费3000元，闫某洁在第三人处办理更名手续时应同时交纳。劳动能力鉴定结论书非闫某军的民事行为能力鉴定，不能据此认定闫某军为无民事行为或者限制民事行为能力。根据闫某军出具的收据，可以确认闫某洁已支付闫某军81000元购房号款，王女士的抗辩理据不足，本院不予支持。闫某军去世后，王女士作为其妻子，应履行闫某军的义务，配合闫某洁到公司处办理内部更名手续，公司应在其内部登记中将涉案房产由闫某军变更为闫某洁。涉案房产主体已竣工尚未交房，不符合办理房产证的条件，闫某洁要求公司办理房产证的诉请不予支持。

一审法院判决：闫某洁与闫某军买卖位于……房屋房号的约定有效；王女士协助公司将……房屋在内部办理到闫某洁名下；驳回闫某洁的其他诉讼请求。

一审法院判决后，王女士不服，向石家庄市中级人民法院提出上诉。2015年2月11日，二审判决如下：驳回上诉，维持原判。

提醒

未取得房产证的房屋并非不能交易。合同法第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《合同法解释三》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

经济适用房属于限制交易对象。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）规定：“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的……政府回购经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”在本案中，法院认定涉案房屋并非经济适用房，依法可以交易。

状告开发商要求更名 诉讼“暗度陈仓”行不通

案情

2010年4月9日，曹某与河北某房地产开发公司（以下简称开发商）签订商品房买卖合同，根据合同约定，开发商于2009年12月31日前将经验收合格的商品房交付，并在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，曹某交纳了全部购房款416645元。开发商实际于2010年12月3日交付了该套房产，因开发商的原因，至今未能办理产权证书。曹某在2013年3月曾欲卖出该套房产，但因未取得房屋权属证书未果。

曹某称，开发商曾明确表示没有房产证不影响曹某卖房，到时只要与其办理合同更名即可，且不收取任何费用。2013年3月22日，曹某出售其名下房产，到开发商处办理合同更名时，开发商却要求支付50000元更名费，后又以曹某起诉过开发商为由拒绝办理更名手续。由于开发商的反复无常，导致曹某无法继续履行与他人签订的房屋买卖协议。为维护自己的合法权益，请求人民法院依法判令在曹某取得房产证前出售名下房产时，开发商无条件为曹某办理合同更名手续，并承担全部更名费用，本案诉讼费用由开发商负担。

开发商辩称，曹某就开发商未为其办理房产证一事，已向法院起诉，并且正在执行过程中。曹某从开发商处购买的房产已经在房管局进行了备案，曹某打算办理更名手续必须通过房管局，开发商无权为曹某办理。开发商没有承诺过无偿为曹某办理更名手续。开发商没有义务为曹某办理更名手续。综上，应当驳回曹某的诉讼请求。

说法

石家庄市桥西区人民法院认为，根据城市房地产管理法第38条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，曹某从开发商处购买的房产因至今尚未取得权属登记证书，故禁止办理过户交易。虽然未能取得权属证书的责任在开发商一方，但曹某仍不能以此为由对抗法律规定。曹某以办理房屋产权登记变更为目的提起本案诉讼，违反国家法律规定，本院不予支持。

如曹某认为因开发商不能办理产权证书，导致其丧失了交易机会，并由此给其造成了实际损失，可就实际损失部分另案起诉。

依照民法通则第五条、第六条的规定，判决如下：驳回曹某的诉讼请求。

提醒

买卖合同属于法律上的“双务合同”。即买受人和卖出人均享有权利和履行义务。购房人与房地产开发商之间一旦签订商品房销售（买卖）合同，在法律上意味着对该特定当事人产生法律约束力。所谓更名，实为更换合同的当事人，可视为原当事人将其合同权利、义务向第三人转让。依据我国合同法第五章的规定，合同权利、义务可以依法转让，一是合同权利的转让。合同法第79条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第80条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”二是合同义务的转让。第84条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”三是合同权利义务的概括转让……根据“更名”发生的不同条件或者不同时间，需要履行不同的义务或手续。因房地产开发商原因迟迟不能房产证，虽然影响购房人对外买卖，但是并不能在没有法律或者合同依据的情形上，诉请法院判令开发商办理“更名”手续。

更名不成解除合同 法院判令收款人退款

案情

郝某与张某系为夫妻关系（以下简称郝某夫妻），王某与张某某二人未登记结婚，系同居关系。王某、张某某与郝某夫妻口头协商，将石家庄市某小区某单元503室卖给郝某夫妻，总价款84.5万元，另收更名费1万元。

2012年9月11日，郝某夫妻向王某账户打款40万元。同日，王某出具收条，载明：“今收到某小区某单元503室房款肆拾万元整，5天之内更不了名全部退还。收款人：王某。”同月19日，郝某夫妻向张某某账户打款455000元。同日，张某某出具收条，载明“今收到张某房款455000元，张某某”。因王某、张某合迟迟不能将该房更名，郝某夫妻与王某、张某某同意解除合同，陆续退还50万元，现仍欠郝某夫妻35.5万元房款。

郝某夫妻诉至正定县人民法院，要求王某、张某某退还房款，并互负连带关系。

说法

一审法院认为，郝某夫妻与二被告形成了房屋买卖合同关系。郝某夫妻向二被告交付房款85.5万元，二被告向郝某夫妻出具收条并保证5天内更名，无法更名即退还全部房款。在涉诉房产无法更名交付的情况下，郝某夫妻要求二被告退还房款符合法律规定。二被告系同居关系，郝某夫妻要求二被告承担共同还款的连带责任没有法律依据，法院不予支持；张某某已退还郝某夫妻房款50万元，不再承担退款责任，王某应退还郝某夫妻房款35.5万元。

一审法院判决：王某返还郝某夫妻房款35.5万元；驳回郝某夫妻对张某某的诉讼请求。

王某、张某某不服一审判决，向石家庄市中级人民法院提起上诉。称，一审判决认定“郝某夫妻与二被告之间形成了房屋买卖合同关系”是错误的。二份收条证据只能证明王某、张某某收到了购房款，并不能证明王某、张某某是房屋所有权人。其实涉诉房屋的真正所有权人是梁某娟，王某、张某某仅是梁某娟的委托代理人，帮梁某娟出售房屋。

二审法院认为，王某诉称其是梁某娟的委托代理人，并没有向法庭提交梁某娟的书面授权委托书，鉴于购房款直接交付对象为王某，王某亦承诺在五天内将涉诉房屋进行更名，如果不能更名即退还全部购房款。在涉诉房屋不能更名的情况下，一审判决退还全部购房款符合法律规定并无不妥。

2014年6月16日，二审判决如下：驳回上诉，维持原判。

提醒

从促进交易的目的出发，我国合同法第51条规定，出卖人处分他人财产时虽然没有无处分权，但是经权利人追认或者订立合同后取得处分权的，该合同有效。我国物权法第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在本案中，出卖人无论是涉案房屋所有权人，是否有权处分，并不影响双方关于房屋买卖合同的成立和生效。双方约定以办理更名作为解除条件的，收款人负有退款义务。

中介更名规避法律 法院判决合同无效

案情

2015年10月23日，在某房产经纪公司（房屋买卖合同的丙方、居间方，以下简称某中介公司）中介下，卖方胡某（甲方）与买方朱某（乙方）签订《房屋买卖居间合同》，卖方将坐落于某小区1302号房出售给买方，成交价格为90万元。

该合同约定，买方支付丙方信息服务费7万元；不履行义务应按迟延天数，每日支付给对方总房价款的千分之三作为延迟履行金，合同继续执行，若延迟履行超过10日，则按违约处理。卖方违约，双倍返还定金；买方违约，定金不退，违约方承担信息服务费；丙方承诺更名手续保证办理成功，如不能办理，丙方应退还买方所有更名费；卖方7个工作日内向买方退还全部首付款。

合同签订后，卖方胡某收到购房定金（首付款）60万元，将案涉房屋钥匙交给买方，并将其与某房地产开发商公司签订的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税收款收据、公共维修基金收据、工本费收据等办理权属登记手续的资料交付给买方、某中介公司。买方朱某支付信息服务费7万元、更名费用8万元。现已入住涉案房屋，并交纳了2016年度的物业费及取暖费。

三方约定三个月内办好更名。卖方自2016年6月份开始催促更名，等待了8个月后，某中介公司还说需要等；开发商通知卖方办理房本的时候，卖方才知道无法办理更名，由于某中介公司无法办理更名手续，导致三方签订的房屋买卖居间合同无法继续履行，而房地产开发商通知卖方（原购房人）办理房产证，但办理房产证资料已经交给买方、某中介公司。

卖方胡某诉至三河市人民法院，请求判令解除房屋买卖居间合同；朱某返还胡某原始购房协议、购房发票等办理权属登记手续所需材料；朱某赔偿胡某逾期返还材料的违约金81000元（90万×3‰×30天）等。

说法

某中介公司主张，不同意解除合同，不应当承担违约金。买方朱某主张，三方之间的房屋买卖居间合同合法有效，卖方胡某的违约行为导致房产变更手续没有完成，胡某作为违约方无权要求解除合同。以上两方均未提交有效证据。

一审法院查明，某中介公司在收到买方胡某交付的《商品房买卖合同》等办理权属登记手续资料及朱某支付的更名费用8万元后，自2015年10月至胡某起诉时，近一年的时间未能办理完成更名，某中介公司当庭表示更名手续已经不可能办理。

一审法院认为，《房屋买卖居间合同》虽系各方当事人真实意思表示，但该合同明确约定了居间方帮助办理案涉房屋更名手续，并以能否办理成功更名手续作为合同履行与否的条件，涉嫌逃避房地产交易税费，为国家相关政策所禁止，属于损害社会公共利益的情形，应认定为无效。

合同已被认定为无效，胡某要求解除合同的诉讼请求，无相关法律依据，法院不予维护。某中介公司应将收取的胡某交付的《商品房买卖合同》等办理权属登记手续的资料返还胡某。

合同并未约定居间方返还上述办理权属登记手续资料的时限，故胡某要求某中介公司赔偿逾期返还材料的违约金81000元的诉讼请求，无相关依据，本院难以维护。因案涉房屋买卖居间合同无效而导致的返还财产或折价补偿、赔偿损失等问题，当事人均未在本案中主张，故本院在本案中不作处理，三方当事人可另行解决。

三河市人民法院作出（2016）冀1082民初5423号民事判决，某中介公司返还胡某交付的商品房买卖合同等办理权属登记手续的资料原件；驳回胡某的其他诉讼请求。

买方朱某不服一审判决，向廊坊市中级人民法院提出上诉，称当事人均未对合同效力提出异议,一审法院直接认定合同无效于法无据。

二审法院认为, 法院应依法审查合同是否有效。三方当事人以“改底单”的形式签订房屋买卖居间合同的目的是为了规避房地产交易税费，该合同涉嫌逃避房地产交易税费，为国家相关政策所禁止，属于损害社会公共利益的情形，依照合同法第五十二条第（四）项之规定，应认定为无效。

2017年3月21，二审法院作出（2017）冀10民终827号民事判决：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。

提醒

“办理更名手续”，又称为“改底单”，是指购房人在与开发商签订商品房买卖合同后，通过更改商品房买卖合同上买受人的方式，将购买的未办理房权证的新商品房再次出售，并由开发商到房屋管理部门更改产权人姓名，从而使下发的房权证上的房屋所有权人直接变更为新的买受人的行为。