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今天，国内首单长租公寓REITs正式获准发行，此项目将会对我国住房租赁市场产生重要的示范作用和深远影响，住房租赁市场开展REITs契合“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，并且有利于长租公寓实现规模化扩张。加上近期国家层面密集的住房租赁REITs利好政策出台，我国长租公寓REITs的前景一片光明。 首单长租公寓REITs基本情况 国内首单长租公寓资产类REITs——新派公寓权益型房托资产支持专项计划于2017年10月11日在深交所正式获批发行，拟发行金额为2.7亿。本项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。此单长租公寓REITs的发行将对国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。 此单项目优先档资产支持证券级评级为AAA，未借助第三方进行征信，体现了新派公寓自身优质的资产和优良的运营管理能力。此外，本单项目从立项到上报到获批仅用了不到20天，也体现了长租公寓REITs的推进效率和监管层面对长租公寓REITs的支持。 发展我国长租公寓REITs的意义 中国版REITs的落地已经成为共识，尽管目前标准化REITs产品并未出现，但在监管机构等的积极推动下，REITs也一直在不断的发展。REITs可以通过盘活存量物业资产，解决企业重资产问题，对于持有物业产权的公寓运营商，则可以逐渐探索境内REITs模式。对于当前积极参与产权持有型长租公寓领域的不动产投资基金、转型公寓领域或住宅自持型的房地产开发商，类REITs和未来的公募REITs都将是值得重点研究的领域，通过综合考虑合理REITs产权结构、税务安排等因素来制定合理的投资框架和组织架构，实现公寓领域的金融创新。 REITs对培育我国长租公寓市场具有以下几方面的意义: 第一，契合“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。REITs对长租公寓的有力推动，将会更新社会对房产的地位和传统的观念，其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响，有利于遏止非理性买房、投资房产的情况，促进房地产市场平稳健康发展。 第二，便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金，投资于收益型物业，并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格，信息披露规范，专业化运营管理，作为房地产投资较理想的渠道，对社会资本具有吸引力。为此，REITs可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道。 第三，帮助规范发展和培育长租公寓市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。通过提高长租公寓运营房专业化的住房租赁运营管理水平，提升用户体验，推动长租公寓市场规范发展。 第四，推动房地产金融创新。长租公寓REITs通过专业化管理，为市场提供优质的租赁住房，改变传统的房地产融资模式，在资产端和服务端都进行优化，也有力推动房地产商的转型。 REITs是长租公寓规模化扩张最佳途径 长租公寓的价格并不便宜。以万科泊寓-劲松店为例，提供的2种户型公寓，20平方米左右的一居室月租金最高4000元，30平方米左右的一室一厅LOFT月租金最高6000元。龙湖冠寓小户型的单间公寓价格也达到了近6000元。魔方公寓的高端产品线摩尔公寓更是能够达到上万元的价格。 但即便如此，由于房价的因素，仅仅依靠每个月的租金收入，长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金，这也导致很多靠互联网思维、民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢。即便是实力更加雄厚的房地产企业，其下属的长租公寓也仅仅处于试验阶段，并未大规模扩张。尤其是在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高。但是长租公寓行业想要实现更大发展，规模化是必然的方向，而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。 我国长租公寓REITs适宜的发展方式 我国的长租公寓在近几年发展迅猛，并且随着RETIs、ABS的优势逐渐被大家认知，长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。但也应该看到，即使是政策利好加上资本推动，长租公寓在中国仍然是一段长久的事业，也需要克服诸多问题。 与美国的出租公寓市场相比，中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势，也没有高租金回报的优势，在过去十年中，中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代，即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中，在这样的情况下，任何以长期持有为目的的收购或开发行为都不是价值最大化的，以出售为目的的开发成为市场最明智的选择，相应的所谓的“出租公寓”只存在于那些资金成本很低的个人投资者中间。但由于这种零散分布的物业难以保证物业管理的品质，更重要的是，难以获得稳定的租期，从而限制了中介公司或其他物业经营公司在这些出租屋上的资本支出计划，从而形成了出租公寓市场上的乱象。 不过，近年来，一些物业中介公司开始通过向物业持有人长租公寓再将其对外转租的方式开拓出租公寓市场，由于中国公寓市场的租金回报一直较低，所以，这种长期包租的方式能够在一定程度上降低初始阶段的投资成本，改善租金回报低于资金成本的困境，尤其是当长租的租金不需要一次性全额支付或全额支付后的租金水平很低时，将使以“初始租金 改善性资本支出”为投资成本的资本化率大幅提高，而当资本化率高于融资成本时，以公司化运营的出租公寓模式将能够真正成立。 当长租公寓通过结合REITs，大幅降低融资成本从而实现规模化扩张，中国长租公寓的发展才是最佳的状态。 我国长租公寓REITs的可行模式 我国的长租公寓REITs可以选择在银行间债券市场和证券交易市场进行交易，这两种不同的交易市场也代表着不同的REITs模式。 目前长租公寓REITs宜采用的模式有两种：银行间REITs和交易所基金REITs模式。第一种，长租公寓持有/运营方选择合适物业作为资产池，以租金的未来收益权作为偿还来源，并辅以物业资产抵押或租金收入超额覆盖等可选的增信措施，根据长租公寓租金的预期收入水平和合理收益率确定REITs规模和份额，在银行间市场上市交易。 第二种则是长租公寓持有/运营方选择合适物业，以转让股权方式将物业资产转让给专门的项目公司（SPV，因国内REITs税收政策并无放宽，这种方式一定程度上可避免过度征税），设立REITs筹集资金，在证券市场上市交易。 |
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