房价长期将怎么走？答案竟然是...

2017-10-26小王说财

房价一直以来都是大家非常关心的话题，尤其从去年开始，在政策不断收紧的情况下，大家对房价的关心度又更上一层，只要稍有变化，立马就能变成聚焦点。

不过相较于房价现在的情况，很多人更关注的是房价的未来走势。那房价长期将怎么走？这就离不开一个很重要的因素——人口。

从城市地域分析

根据此前的一份报告显示，通过对美国日本人口流动的趋势研究，可以发现人口迁移呈现两大阶段：

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第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以及加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。

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第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线城市人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

（2011-2015年中国主要城市人口增长）

尽管从第一阶段到第二阶段的过程中，会有短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大趋势。而中国目前正处于第二阶段，一线城市和部分二线城市的人口大量集聚，对房子的需求也在不断增加，当供给有限而需求增加时，就会引起房价上涨。

同时，小嘉认为，三四线城市由于人口增长停滞，所以面临长期的去库存压力，而房价要涨上去也比较困难。

从整体进行分析

从城市地域分析来看，房价和人口聚集程度有相当大的关系，下面再从整体进行分析来看看结果如何。

自1945年以来，中国先后经历了三次婴儿潮：

新中国成立以来的三次婴儿潮

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第一次婴儿潮是1950年代。1945年之后，年出生人口首次超过1000万，到1957年达到2138万的高点后开始明显下降。到1961年，达到1141万的低点。

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第二次婴儿潮从1962年开始，持续15年保持在2000多万的高位，直到1976年。

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第三次婴儿潮从1986年到1990年，尽管1980年以后开始施行计划生育，但因上一次婴儿潮的人已经长大成人，开始结婚生子，产生了第三次婴儿潮，称作回声婴儿潮。

如果以此类推，那第四次婴儿潮就应该是1987年之后的25年，也就是2012到2015年左右，但事实却是，第四次婴儿潮并没有到来。根据统计数据，2005年出生人口为1617万，此后一直在1600万左右徘徊，最高点是2014年的1687万。

有业内人士指出，其实我国人口早在上世纪80年代中叶就进入了相对意义的下降，但绝对意义的下降还需要若干年。从大多数专家意见看，中国人口总量的绝对减少应该是2030年前的事情了。

人口的整体减少势必意味着随着时间推移，劳动力人口也会相应减少。根据现有数据统计，从2012年开始，劳动力人口已经开始减少，2012减少345万，2013年减少244万，2014年减少371万，2015年减少487万，2016减少349万，5年已经累计减少1796万。

（2015年中国人口金字塔）

小嘉认为，人口减少和收缩就意味着未来经济可能会处于一个低速发展的状态，而且对经济的各个方面都会产生影响。

过去30年，我国经历了经济的高速发展期，60、70后的财富增长故事不绝于耳，他们也都很热衷于投资理财，信托、股票、基金、稳利精选组合投资计划、诺亚方舟NPA投资计划等均是他们考虑的方向，且现在很多能加杠杆买房的差不多也都是这代人。但未来80、90后要想再高杠杆买房，就会面临极大的风险。

另外，随着人口减少，对于房子的需求也会随之减少，那房价要往上涨就不是件容易的事了。

当然，影响房价的因素有很多，人口并非唯一因素，货币、城市经济活力、政策等均会对房价产生影响，但在房价长期走势方面，人口却是很关键的影响因素。

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