合作开发房地产项目纳税问题

      【问题】

      合作开发房地产项目，合作双方不单独成立法人公司，而是由拥有土地方（甲方）进行项目立项、报批、纳税，合作另一方（乙方）只出资金，待商品房建成销售后，按照合作协议的约定，取得项目税后利润。对于乙方的分配所得应该纳税吗？

      【解答】 

      根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十六条规定：

      “企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

      ……

      （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

      1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

      2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

      《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条规定：企业的下列收入为免税收入：

      ……

      （三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；

      《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十三条规定：“企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项和第（三）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。”

      根据上述规定，合作开发房地产，一方仅出具资金，居民企业取得项目税后利润分配，为免税收入。