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△此音频大小为11.6MB 在大会报告中，主席提到36次“新时代”。 没错，我们确实进入了一个新时代。 不管是经济、政治、内政、外交，都进入了一个新时代。 不管是物质、精神，也都进入了一个新时代。 而对于不动产资产配置这个事，也必须要与时俱进，进入一个新时代。 新时代购房观的上篇：未来3年房价是保值、暴涨不可能，错过2016错过了一个时代，命也！ 发出后，网友问了很多问题，在本篇做进一下的解答和深入分析。 新时代下，该如何看待购房这个事？该如何理性看待投资这个事？ 正确姿势如下。 正确看城市！ 可以因为贵不考虑北上深，但更不能因为便宜去考虑三四五线城市、那怕这些城市涨再猛，应该把眼光更多的聚集在如下城市：
在未来的大势中，1.5线和强二线这些城市的发展潜力是最大的，因为要解决整个中国的不平衡问题，只能是靠这些中间力量来平衡，不管是政策还是市场都会倾斜。 分析之前，知晓基本面！ 应把一个大势了然于心：重点城市的房价涨不涨不好说，但大跌肯定不会！ 涨是经济问题，跌是政治问题。 这是任何分析预测的基本原则。 但请不要拿非重点三线、所有四五线城市来理论，这个不在关注范围，也不在讨论范围。 方法论要更新！ 一年半前购房，我们可以说：重庆是洼地，西安是洼地，宁波是洼地，成都是洼地，杭州是洼地，青岛是洼地，等等，正确，没毛病。 但时间到了2017年11月份，经过两年的爆炒，中国13亿人中有太多聪明人，资金又是比人更聪明，大面积的洼地已经不可能存在，普遍性的区域洼地已经不可能存在，这是你必须要知道的基本面！ 所以，来问武汉当下能不能投？惠州现在还能不能投？成都当下能不能投？等等，问这类的问题都是需要好好阅读一下这一段，补一下知识税。 当下的购房观，要开始盯细节了，或者说，要具体看项目了，要看开发商的资金节点、要看城市的限价程度、要看项目的地价占比、要看城市的调控严厉度等情况，要开始捡漏了！ 如何捡？看下一段。 不看未来，只看当下价差！ 一个房子能不能买的原则是：不看未来预期，只看当下价差，在房价不太可能下跌的基本面之下，如果入手价和当前市场价的价差在20%以上可以考虑、在30%以上可以出手、在40%以上应立即抢下，在此条件之下可以接受全款，我知道，这样的优惠条件之下大多也都要全款。 不要说不可能，比如米宅刚发过的团购（海口团购｜用高层价格，捡漏现房别墅，18500元/平！），别墅单价18500元，而同一小区高层单价也差不多这个价，根据通常同一小区的高层与洋房、洋房与别墅的定价规则，这个团购有40%以上当前价差！就是这个道理。 比如郑州四天前开盘的融创龙府，当前周边在售高层毛坯15000元，此次开盘洋房均价16500元，当前价差就有30%左右，即使全款，就非常值得入手，是的，不看未来，只看当下价差！ 有人说全款没杠杆了啊，是啊，我知道，四五年周期，失去了杠杆，抢占了价差，到时候不管是出售、过户再按揭、抵押都可以重拾杠杆。 未来会有变数，有可能长期低迷，把握住当下的价差，就是已经赚到手的钱，更安全，更不用去赌未来。 找到这样的捡漏区域！ 应该关注那些“刚需不会买、改善想买也买不成的区域”！ 区域定位改善，但因为限购，改善用户买不了，同时由于配套不完善，5年内或更长时间不满足居住条件，刚需又不能买，这样的区域在当下是肯定被率先抛弃的，价格就会下来，但价值却是有的，而未来又是明朗的，在能看到他的市场价格与当前售价之间至少30%以上的价差前提之下，投资就可以适时进入。 比如郑州的绿博区域，限购之前的5月份卖到15000元，如今全款只要1万元，除去装修，也有40%价差，再除去非限购时间的15%泡沫，也有25%的实际价差，全款就可以考虑入。 再比如还是米宅米宅这个海口团购，因为限购岛外人有钱却买不成，因为别墅总价要400万起，本地刚需又买不起，所以，在调控的当下，又是雾霾前的淡季，不好卖，但价值却是肯定的，于是开发商就折价卖，此时，如果钱凑手，就可以果断入，这就叫捡漏。 每个城市的情况不一样，都要区别对待。 安全第一，赚钱第二！ 刚需不必谈资产配置，刚需最重要的是努力赚钱、持有资产。 对于净资产1000万以上的家庭，就要更多的来考虑多元化配置，多元化分两个层面： 1、本地、异地、全国、海外的多地域不动产资产配置 2、不动产、保险、股票、基金的多元化配置 因为，钱不能放在一个蓝子里，钱越来越多时，你的第一要务是安全！ 米宅只研究不动产，其它领域也研究，但不在指导之列。 所以，只看不动产， 净资产500万以下就全在国内折腾不动产。 净资产2000万以上就必要须考虑全球不动产配置。 必须要有这个概念！安全第一，赚钱第二。 放眼过去10年里，中国的房价涨幅是全球最多的，但抛开中国，澳大利亚和新西兰在过去30年时间里一直保持7年房价翻一番，温哥华在过去三年里房价直接翻了一番，旧金山房价自2012年以来启动上涨已经率先翻番。 全球很多地方也都在涨，并不只是中国，但买对很重要，还有更重要的是，中国的房产投资要的都是涨幅，租金都不高，但国外的租售比是远超国内，那才是取款机。 2012-2013年是入手新西兰、加拿大、美国、澳大利亚最好的时机。2015-2016是入手中国房产的最好时机。 但在未来，这些都变了，因为，我们进入了新时代！不能再以过去国内的“涨幅就是一切”的思维来布局未来了。 |
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