横水镇新型农村社区建设规划及措施
一、社区规划介绍
横水镇地处林州市东部，是林州市的东大门，总面积144平方公里，辖50个行政村，8.5万人。镇党委、政府按照“尊重民意，正确引导、科学规划、因地制宜、适度超前、节约集约、三产协调”原则，结合村庄实际和群众生活习俗，对全镇新型农村社区建设，进行了统一规划，规划了凤凰新城、迎宾社区、中兴家园社区、兴达嘉苑社区、涧西社区、洹水新城社区共6个新型农村社区，实行集中统一安置。
规划的新型农村社区，全部建成后，可以安置8万人左右，六个社区共占地2550亩，可以节约土地16250亩。
一是凤凰新城社区，规划占地600亩，容纳2万人，可整合蒋里、蒋或、石家或、太平庄、晋家庄、前白、后白、西沟、张家井、上台、北台、吴家井、杨家庄等14个村，集约土地5200亩。
二是迎宾社区，规划占地600亩，容纳2万人，可整合焦家湾、马家庄、翟曲、窑头、西河、东横水、河北、辛庄8个村，集约土地2300亩。
三是洹水新城社区，规划占地350亩，容纳1万人，可整合小苗洼、杨家窑，范家庄，晋家坡，乔家屯，桥东，马店等7个村，集约土地2150亩。
四是中兴家园社区，规划占地310亩，容纳1万人，可整合小崔脑、卸甲平、东下洹、西下洹等7个村，集约土地1890亩。
五是涧西社区。规划占地350亩，容纳1万人，可整合寒镇、东屯，铁炉，南屯，涧西等5个村，集约土地2850亩。
六是兴达嘉苑社区，规划占地340亩，容纳1万人，可整合郭家窑、杨伯山屯，西白，营里，东赵，西赵，海洼，留马，达连池等9个村，集约土地1860亩。
目前，6个小区的现状测量、规划设计等前期工作已完成，凤凰新城和涧西社区一期工程已开工；兴达嘉苑、中兴家园社区征地拆迁等已完成，近期可开工建设；迎宾社区，洹水新城正在进行拆迁安置。
主要措施
新型农村社区建设是“三化”协调发展的支点，如何快速、有效推进新型农村社区建设，我们认为关键要解决好三个问题：一是建筑商为什么要干；二是群众为什么要来；三是政府怎么样搞。解决好这三个问题，新型农村社区建设的问题就能迎刃而解。
（一）互利双赢，吸引建筑商投资合作，解决好建筑商为什么要干
新型农村社区的关键，是建筑商乐于合作，愿意投资。社区建设投资巨大，动辄上千万，甚至几个亿，建设商巨额投资必定要测算利润，考虑回报。这是建筑商能否来合作建设社区的关键所在。为此，镇党委政府提出了政策扶持、资金倾斜、全程服务的工作思路，确保建筑商有钱赚、乐于干。优惠的投资政策，宽松的发展环境，凤凰新城，中兴家园，涧西社区等社区引来了一批建筑商的投资。
凤凰新城社区建设规模为2万人，规划占地600亩。河南泓皓置业有限公司经过多方论证，决定投资建设新型社区。凤凰新城按照规划一步到位，建设分期实施的原则，建筑面积约72万平方米(其中住宅60万平米，公共建筑1万平米，车库9万平米，商业2万平米)，工程分三期建设，2016年全部建成，该社区可安置蒋里、蒋或、南庄等14个村2万人左右，原村庄占地面积5800亩，全部安置后可集约土地5200亩。我们以凤凰新城为例，进行了简要估算。
1、凤凰新城需投资：
征地：600亩×2万元/亩=1200万元
拆迁：附属物5000㎡×550元/㎡=275万元
移坟200个×3500元/个=70万元
住宅：30㎡/人×2万人×750元/㎡=4.5亿元
商业：2万㎡×1200元/㎡=2400万元
车库及公建：10万㎡×1100元/㎡=1.1亿元
基础设施：200元/㎡×72万㎡=1.44亿元
山体治理：4000万元
其它：1000万元
上述八项合计7.93亿元。
2、凤凰新城可受益：
集约土地政策奖补：5200亩×19万元/亩=9.88亿元（村庄占地复耕每亩上级奖补２０万元，复耕费用需１万元/亩，可用于安置的费用19万元/亩）
商业门面：2万㎡×1500元/㎡=3000万元
（曲山商业门面房售价为4700万元/㎡，凤凰新城为2600元/㎡）
车库：3000个×30㎡/个×500元/㎡=4500万元
（曲山车库售价为3000元/㎡，凤凰新城为1600元/㎡）
基础设施配套上级补贴资金：
72万㎡×100元/㎡=7200万元
上级专项奖补资金：
省补山体平整奖补资金：5000万
安阳市统战部专项奖补资金：1000万
上述五项共计收益约11.95亿元。
综上所述，凤凰新城全部建成安置后，共需投资8亿元，预计收益11.95亿元，利润回报率达到35%以上。也正是在建筑商有利可图、有钱可赚的前提下，建筑商才乐于投资，乐于合作，调动起建筑商投资社区建设的积极性、主动性，确保新型社区建设快速展开。
（二）让利于民，引导群众入住新型社区，解决群众为什么要来
随着社会的快速发展，农村人口为改善居住环境及子女入学、方便就业等，大量向城市转移，但仍有绝大多数群众因种种原因仍居住在农村。社区建设起来，群众到底愿不愿意住，如何引导群众自愿入住社区。为此，镇政府组织对全镇50个行政村，逐户进行了测量登记和民意调查。全镇共发放问卷23550张，收回19485张。根据调查结果，愿意入住新型农村社区的村民占40.4%，而不愿意入住的占到59.6%。调查中发现，一是有约10%村民认为社区的规划分配不合自己心愿，如东屯村一些村民不愿意到规划的涧西社区，而愿意去迎宾社区；杨家庄一些村民不愿意到规划的凤凰新城，而愿意到就近的涧西社区。二是约12%村民认为有的社区选址不科学，如被整合到兴达嘉苑社区的部分村村民认为，社区所在地达连池村因常年煤炭开采可能导致地基塌陷、房屋陷裂等危险隐患，居住不安全。三是约80%的村民担心居住到新型农村社区后，将导致耕种土地不方便。另外，据统计，在参加调查的19485人中，有约58%的村民认为过高的房价是他们不愿入住市区的主要原因。
针对调查问卷中群众的想法和要求，我们制定完善了相关措施：
1、针对部分群众不愿到规划社区，愿意到其他社区入住的要求，我们实行社区村民自行选择，入住限价安置；
2、针对社区房价高，不愿也无能力购买楼房的，我们实行成本公开透明，房屋限价销售；
3、针对群众担心入住社区后，土地耕种不方便的情况，我们实行群众自愿、土地流转，引导种植大户有实力的公司实行规模经营；
4、针对上学难、入托难的问题，我们准备和市直一小、二小合作，在凤凰新城、迎宾社区建设分校；
5、规划的几个新型社区距市区较近、交通方便，但社区房价低于市区周边房价近一倍。比如凤凰新城，房价初步定为每平米1200元，相距仅一里地的曲山社区房价每平米售价为2280元，那么在曲山买一套房，就可到凤凰新城买两套房。
同时，按照政府主导、建筑商代建和成本公开、限价销售的原则，以“群众得实惠，环境得改善，经济得发展”为目标，制定了具体的安置方案。
安置补偿标准：
一是宅基地补偿：凡经过镇村统一规划安置、符合一户一院的宅基地，每片按6万元补偿。擅自抢占、买卖的，一律不予补偿。
二是房屋结构补偿：
土木结构：每平米280元
砖木结构：每平米450元
砖混结构：每平米550元
三是搬迁费：按实有房屋面积每平米5元进行补偿。
四是过渡费：按实有房屋面积每平米7元进行补偿，已开工的周转过渡期按12个月计算，未开工的周转过渡期按18个月计算。
社区安置办法：
一是产权调换，按农户户口本上合法登记的人口数每人30平米进行安置，每人最多上浮10平米。按照补偿标准，宅基地、房屋及搬迁、过渡费等全部补偿费，在规划的社区内安置住房，补偿费不足的按照限定的价格进行补交。
二是货币补偿，宅基地补偿、结构补偿及搬迁费、过渡费等，按照补偿标准一次性补偿给农户，不再进行安置。
我们选择了几户房屋相对破旧、经济状况较差的农户，进行了实地走访和测算。如常路郊村群众常三民，现仍居住在上世纪修建的土木结构房屋里，家里共四个人，女儿出嫁，儿子已到结婚年龄，但因房屋破旧迟迟未成婚，听说让进社区后，先喜后忧，主要考虑楼房能否买得起。经过测算，常三民家房子共113平方米，可补偿31640元，加上宅基地补偿6万元，共91640元，按要求需到中兴嘉园社区居住，社区楼房限价为每平方米1100元，那么可置换83平方米，如果按人均30平方米进行安置，常三民花费7700元就可以居住一套90平方米的楼房。如果经济条件允许，再花费5万元购买1间25平方米的门面房可彻底解决生活问题。这样常三民共开支57700元，既有了一套房子又有了一间门面房，既有了楼房居住又有了门面房就业，可以说既买得起，又住得下。但是如果常三民即使不到市区黄金地段，就是到曲山购置一套90平方米的房子，也需要20万元左右，是想都不敢想的事。经过这样一算账，常三民激动的泪花涟涟，直问这是不是真的，什么时候可以住到社区。
社区建成后，要引导群众自愿入住社区，关键在于给群众算清账.讲明白，在于让群众得到看得见、摸的着的实惠，群众的积极性才能充分调动起来，新型农村社区才能取得实实在在的成效。
（三）政府主导，多策并举，解决政府怎么样搞
新型农村社区建设，政府必须主导，如何主导：
一是走增减挂钩的路子，通过拆旧区建新区，经复耕和整治后，把节约的建设用地，统一纳入土地交易平台进行交易。目前，我们已征得林州市土地局支持，对17个村进行拆旧建新，17个村庄占地7200亩，安置后最少可腾出3000亩建设用地，按每亩30万元计算可筹资9亿元，政府就可以拿出9亿元用于新型农村社区建设，真正实现政府主导。
二是走土地综合整治的路子，争取上级对新型农村社区的奖励补助资金，目前我们争取到省2012年土地综合整治项目，涉及17个村25000人，目前，我们拟在土地综合整治区内，建两个社区，省国土厅规定项目区内8000人以上的社区，每个补助1000万元左右，这样，两个社区就可以争取上级补助资金2000万元左右。
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