深圳一个微信群 干了件行业大事

    能量交换——不动产独立合伙人求索大会举行

  “不动产独立合伙人”微信群群主、明其道公司创办人刘付志明为了兑现2015年5月份召集群友在夏至举行线下聚会的承诺， 6月10日他在群里发出了聚会通知。没有限定人数，没有聚会地点，也没有费用预算，甚至连聚会主题也没有，他在通知里很逗逼的说：“一个人也聚”。本次聚会是此群的首次线下非盈利活动，完全靠群友自发、自主、自觉。

  可是，到了6月17日，200多人的微信群报名人数已超过100人——他傻眼了，这就是移动互联网“一呼百应”的江湖传说吗？群友们纷纷支招，聚会方案随着越来越多的群友参与进来而快速优化，深圳房地产信息网董事长隆颢给予了极大的鼓励和支持。6月19日，端午小长假的前一天下午，聚会正式方案公布：为体现独立、平等原则，采用众筹方式（AA制），每人400元，连座位也随机抽签安排，地点定在深圳五星级酒店东海朗廷酒店， 6月21日，报名序号已排到150……深圳房地产信息网为鼓励本次大会创新，兜底整体费用不足部分；大会也到诸多群友的友情支持和鼎力协作，取之于群，用于之群。

  6月22日， 一场名为“能量交换——不动产独立合伙人求索大会”在深圳东海朗廷酒店举行，95个群友众筹（AA制）了本次大会，到会91人，其中4人临时有事未能出席，“解筹率近65%，与一个楼盘的理想开盘率相当。”

  大会方案写道：这是一次微信群自发生成的大会；这是一次没有主办机构的大会；

  这是一次探讨自己命运的大会；这是一次现场脑力激荡共识的大会；这是一次洞察未来让可能发生的大会。

  每个人都是本次大会的主人，每个人都是平等的，有群友称之为“百咖大会”——参会人员都是“不动产独立合伙人”微信群的群友。

  本次大会架构由刘爱明、宋丁、周旭、林培汉、李咏涛等担纲，曹笑亮、刘付志明为大会临时联席召集人，执行团队也来自该微信群——自发组织、自然发生。

  深圳精神，深圳求索。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”时值深圳国际创客周，一个原创身份“不动产独立合伙人”在深圳诞生了。

  一个微信群在12天时间完成高规格的大会，不能不让人惊叹深圳效率和执行力。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，在深圳将近25年，参加的会议无数、演讲无数，但是觉得这是一个从来没有经历过的大会，感觉太美好了，它完全是自发的，如此形式和规模，探讨问题的广度和深度，在中国房地产行业当属首例，可以写入中国房地产史，深圳创新变革的精神无处不在。“过去大鱼吃小鱼，现在群鱼吃大鱼，我们需要进一步发掘潜在能量、发掘剩余价值并进行交换，下一步是尝试如何落地实践。” 

  “能量交换——不动产独立合伙人求索大会”，表面是一个微信群的大会，实则是一个行业的大会，它既是移动互联网微信群里的产物，也反映了行业焦虑下的路径探索与专业人士的可能求索。

  不少群友自豪地说：“深圳一个微信群，干了件行业大事”。

  另一个重磅消息：“不动人独立合伙人”微信群群友、原协信控股集团CEO刘爱明创业了！此前，他曾担任万科集团执行副总裁、上海区域总经理，而就职万科之前他是中海地产深圳公司董事总经理、中海地产集团副总经理。

  不动产行业的“天问”

  目前的不动产市场：政府垄断着土地，资本掐着脖子，大佬们霸占着话语权，互联网继续着传奇！每个焦虑的不动产从业人员都在思考，但都缺少点淡定和从容。

  我们怎么了？市场要什么？还有未来吗？我们缺什么？怎么玩才行？是改良还是革命？是整合还是细分？是垂直还是下沉？是高端专业还是屌丝逆袭？是融合还是孤岛？是个性还是标准化？是碎片化发展还是统编一致？

  我们的痛点在哪里？行业的痛点在哪里？不动产的痛点在哪里？未来的痛点在哪里？

  想明白了，机会就在那里！ 

  在“不动产独立合伙人”微信群发起这个活动中，德信行不动产运营管理公司执行董事曹笑亮后来加入了会务筹备团队，成为大会临时联席召集人之一。友盛地产董事长周旭进行了深度思考，积极与大会筹备组互动，并提出了“中产阶层联合起来，享有不动产全过程收益”的主张。原协信控股集团CEO（现在创业中）刘爱明、中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁、原华为高级副总裁孙业林、正中集团董事副总裁林培汉、新浪乐居华南区总经理李咏涛等群友给予了智慧分享和大力支持。

  刘爱明强调，我们彼此要跟互联网结合起来进行思维，能力才能够得到充分使用。希望这次大会之后，我们这个群体组合、众筹出一种能力，如果这个能力组合得好，将是任何一个开发商、任何一个有组织的不动产企业具备不了的，因为谁也没办法通吃。只有这种组合起来的能力，才是巨大的，希望大家达成共识形成联盟。

  微信群的特别案例：行业焦虑背景下的路径与可能求索

  本次大会完全是移动互联网微信群的产物，大会从主题、到选址、议程、执行团队确定等等，充分体现了移动互联网的开放性、变易性和可能性。“这个案例很有趣儿。移动互联网具备很好的测试功能，如诚意，还具备快速试错与纠正的能力”。

  大会临时联席召集人曹笑亮、刘付志明希望通过本次大会，在不动产及其关联的产业领域内，具有正能量气场、潜在能量和剩余时间尚待充分挖掘的专业人士，进行自然的排列组合和能量交换，这些能量包括专业技能、资金和项目资源等。在行业焦虑的背景下，本次大会希望通过大家的集体智慧进行路径与可能求索，为参与其中的专业人士提供自然选择、自发排列组合、独立合伙或众筹项目等诸多可能。

  “能量交换——不动产独立合伙人求索大会”在议程上进行了创新，共设三个小组（焦点）座谈会、干货分享和跨界互动酒会等环节，尽可能让每个参会者深入沟通互动，以期通过集体智慧形成一些共识，为下一步实践和可能实现提供落地基础。

  据了解，“不动产独立合伙人”微信群已在深圳科技园物色了一个咖啡厅作为该群的定点聚会场所之一。

  盛世华房基金合伙人副总裁杨毅、房龙点评董事长肖勇、深圳特区报广告部总经理王月华、埃森麦投资管理公司董事长李焯忠等群友也为“不动产独立合伙人”的下一步发展和落地项目如不动产项目众筹、自媒体给予了建议或路演分享。

 

 刘爱明：现在创业中，拥抱联盟时代

  不动产的空间价值和用户已被互联网彻底颠覆，只是你还没有感觉，定价体系也已经被改变，这是一个联盟时代。原协信控股集团CEO、现在创业中的刘爱明抛出了鲜明观点，“实际上房地产行业从根上已经被颠覆掉了”。

  “真实的世界是虚幻的，虚幻的世界是真实的”。

  你能聚在一起就是真实的。而真实的世界为什么是虚幻的？你不知道明天会变成什么样，这个世界变化很大、变化太快了，这也是我们这次大会为什么叫“求索大会”的原因。

  互联网的特点是变幻莫测的，只有联合起来才能对抗它，否则没办法对抗，一家之力对抗不了。

  从空间价值来说，房地产提供的无非是一个空间，特定位置的酒店、写字楼、住宅每平方米值多少钱，传统上有完整的定价体系和逻辑关系，但是它们被颠覆掉了。典型的是，5万平米的MALL估值15亿，但是未来可能只值5亿，甚至是一文不值，这已经发生了。沿街商铺未来根本没有那个价值了，因为移动互联网背景下，经营内容变了，空间价值已被颠覆。

  从用户角度来说，房地产的价值同样受用户左右的。90后就是“我说了算，这个世界我说了算，你们不听总有人听，众创空间就是这样的产生的。”马云现在很紧张，他的天猫也许未来就不存在了，它为什么不存在呢？因为交易方式变了。未来是工业4.0，谈的是直接订制，没有了中间过程，即使是网上也没有。未来组织形态的变化可能是小型化，写字楼有大量的公共空间，这种公共空间需要去经营来增加客户的粘性，经营得好就会赚钱。   

  我们今天在这儿焦虑，其实老板更焦虑。这也正是我们的机会，五年前你跟开发商老板是没有任何谈判余地，他根本不需要这些服务，原来职业经理人也没有价值，但现在变了。重资产其实在未来相当长一段时间内会被低估，轻资产的价值就出来了。这两个其实是谁也离不开谁，核心是能力问题。众筹是一种能力，具备这个能力就拥有了跟重资产谈判的条件。

  单打独斗已成为过去时，这是一个联盟时代，我们需要在联盟中形成新能力。

  孙业林：变心、变战略思维能力、变领导力、变管理体系

  原华为高级副总裁孙业林指出，房地产行业的一个很大特征是特别慢，可能十年二十年运营模式都不动，科技行业则日新月异。大部分的企业，这要完成互联网挑战下的彻底转型，可能性真的特别低，因为大部分企业不具备完全变革的能力。

  华为能够坐上世界通讯的重要交椅，变革能力是其中一项非常重要的能力。变革有四个方面特别重要：

  第一是变心。心跟我们的文化和价值观有关，每次大变化之后最重要的是变我们的使命愿景和价值观，这个东西是最最核心和最为重要的。包括这个会议之前，我也说你们上来要讨论我们具体做什么事，具体怎么组织，怎么运作、什么架构，这些东西我觉得这样特别不合适。我们这群人要树立一个特别重要的新使命和新愿景。在大变革的时代，我们到底想去做什么，什么东西是特别能够鼓励我们的内心，哪怕没有钱我们也会去做这样的事，这才是一种真正的使命、一种真正的愿景。变革一定要从变心开始，一定要有一个更大的花心，要有一个更大更美好的花心。

  第二，变我们战略思维能力。战略思维很重要，我们先站在一个更大的商业生态角度来思考，来看所有的这些利益相关者。谋大局，我们才可能成大事。整个世界不可阻挡的趋势是众创，利用社会资源为社会服务，这是未来的主旋律。不能固守原来的传统思维模式，放下傲慢和偏见，才有真正意义上的战略思考。华为的方法有两个：一是交流智慧，不需要任何的决策，完全漫议的；二是真正的战略交流，这是变我们的战略思想去做的。

  第三，变领导力。我们的领导力常常靠“吼”、靠“哄”，真正的领导力是将心比心，激励人心，传递使命。重要的事情是我们要去真正关爱我们的伙伴们，不管他是我们的下属、是我们的同事、是我们的领导，我们真正从心里面关爱他们。这样我们能够激励他们，能够关爱他们，这一群人在一起他才能去共创一个美好的和一个伟大的未来。因为靠吼和靠哄都不能实现伟大的未来，只能完成一个赚钱的使命。

  第四，变管理体系。现成企业变革的最佳方式方法是在管理体系上做创新焦点，不要马上就放弃我们的业务，然后全公司转到新的研究里面去，而是要抽调精兵强将组建一个特别精炼的小团队，他不断地去实验，他的目的是为了实验这种新的模式，这是在新高科技行业都在做。有了创新焦点的大量摸索之后，才能够把这个模式慢慢推广。西方人特别擅长系统方法，按这些方法做，大致能够成功。    

  宋丁：群鱼吃大鱼

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在“不动产独立合伙人”微信群里放了张图，引起了广泛共鸣。“如果说以前是大鱼吃小鱼，那么现在是群鱼吃大鱼。群鱼还是小鱼，那个差别是‘群’，小鱼联合起来了”。未来就是一个集群的时代，一个人干不下去了，一个企业干不下去了。不动产有四条链条，宋丁把它界定为 “黄金链条”：产能链、产业链、资产链、生态链，可谓机会盛世。

  我们应该真正以群的态势，以互联网的心态，来解决我们未来的发展问题。

  解决问题的办法就是能量交换。“不动产独立合伙人”，不是让你合伙就丢掉你的公司，你继续保持你的独立性。一个人的能量到你去离开职场的时候可能只发挥了10%、20%，还有80%、90%的能量白白浪费掉了。我们需要进一步发掘潜在能量、发掘剩余价值。

  宋丁说，我真能在你们的身上看到了能量，我相信下一波就是交换，而更大的目标是整个社会资源的整合，社会资源合理的配置，社会效率的极大地提高，新兴产业的产生，面对未来能够交流的这样一个新型社会发展的模式。我相信从今天开始我们能够看到希望、看到曙光。下一步需要的是如何落地，怎么进行能量交换，怎么能够独立合伙，能够求索的就是让它从天上落到地下真正推进。

  周旭：中产阶层联合起来，享有不动产全过程收益

  无论是互联网行业还是互联网+的行业，他们已经是共享、平台下沉，众人参与，聚集的力量。房地产是一个高资本门槛，话语权也很强的行业，没有一颗狮子般的心是走不成的。友盛地产董事长周旭说：“中产阶层联合起来，享有不动产全过程收益。”

  不动产行业叫做大佬们的独享和整个团队的分享不如别的行业，无论是红利的独享和话语权的独享在行业里面显得尤为重要，不像别的互联网企业是一个平等开放的空间。

  不动产从业人员有点自恋，充分学习别的行业、和别的行业进行充分互动和融合的精神与积极性稍显弱一点，这也是我们以后发展的机会。

  不动产在国民财富的占比一直是很高的，我相信每个人都希望在好的位置、好的地方、好的城市、投资新兴的地方拥有不动产。我们的开发模式，从产品的质量、对用户的用心、产业结合和融通，以及后续的深入服务还是很肤浅。我们要从开发的环节，确实要向上下游渗透，真正打造自己的核心竞争力。

  互联网平台和众筹模式的核心就是平等和契约精神。不动产的众筹，是我们自己众筹自己，全过程享有收益，形成一个可推出的良好机制。不动产众筹项目必须具备三大内容：第一是资本，第二是项目，第三是团队。这三个如何嫁接、如何联络，这三个要做好了不动产才能成功，不然都在云中漂着的东西，凡事不落地一切皆为空。希望“能量交换——不动产独立合伙人求索大会“作为一个契机，让我们实现新模式下新的发展可能性。

  林培汉：诚信和相对缺失，众筹不适合所有项目

  中国行行可以想众筹，但是不是行行都可以做众筹，因此必须要有独立思考的精神，众筹是从美国引进的，美国也很清晰，是在特定的人群、特定的时间、特定的项目，在互联网进行大众众筹、大众筹资。在诚信、契约相对缺失的情况下，众筹不适合所有项目，难度也较大——众筹划只能在某些行业、某些局部的项目进行。正中集团董事副总裁林培汉说到。

  经营企业的哲学体会是：干真的企业，真的干企业。真的企业应该是为客户创造价值，必须能提供：有质量的产品，有质量的服务，有质量的整体解决方案。

  科技产业园的服务有四个层次：第一个层次是园区配套服务，就是吃、喝、停车，例如两年前我们第一个利用视频识别技术停车场，每一个停车位都有一个摄像头，每辆车进出5秒钟，如果用传统技术是15秒钟。 第二个层次是商业配套服务，正中集团目前自主培育了五个餐饮品牌，应用高科技，基本的光纤到位，WIFI覆盖，引进4G运营商、增强现实感的LED互动。第三个层次是交流服务。提供会议中心，举办产业大会和项目对接大会，提高效率。第四个层次是金融服务。

  段子吟：产业地产具备拿地和现金流优势

  清华大学产业地产课程特聘讲师段子吟强调，我们要客观地看待现状，要有自我批判的精神，不能否定我们具备至少的两种优势：第一个是我们有客户，这个客户既包括了开发商，同时也包括了小业主；第二个是我们很多人都是上半场游戏规则的制订者，同时还有很多熟练的上半场的体系制订者。

  跟着社会的、市场的需求的趋势走，当下的趋势是大健康、大文化、大教育、大农业等，尤其这些东西和互联网金融的结合。进入下半场之后，破局的方式有很多种，其中有一个非常好的趋势就是走产业地产，它具备拿地和现金流的优势：进可攻退可守。

  不动产未来将出现一些新机会，如新型房地产的培训、传播和地产产品的订制；酒店、民宿、公寓等运营品牌；基于上半场大量闲置物业，主题化的全国连锁的运营平台；以众筹方式、私募方式、快闪方式操作项目等。

  能量交换——不动产独立合伙人求索大会不是创业大会，如果用创业实际上低估大家的能量了，我觉得应该是二次创业，一次创新的大会。

  卢顺翔：众筹是大家一起做金融+，一起做股东

  深圳市众筹同业公会执行会长卢顺翔非常认同大会主题 “能量交换”，做众筹也好，做独立合伙人也好，还是大家聚会也好，不管多少人只要两个人以上就是能量交换。

  参照美国众筹法案，可将众筹总结为：“在特定的人群中、在一定的时间内为某一个项目进行互联网的筹资”。众筹不是忽悠，也不是拿别人的钱来办自己的事。

  众筹主要包括四大类：金融众筹（股权众筹和债权众筹P2P）、商业众筹（产品众筹、服务众筹）、公益众筹、奖励众筹，它的六大关键环节是项目评估、股权与经营设计、风控设置、领头众筹、筹后管理、IPO。

  众筹的精神是开放、平等、协同、共赢。在众筹平台上，身份、心态、资源、专业要开放；不管你是大的投资机构还是个人的投资者，实际上在这个项目里面都是平等的；项目发起人、众筹平台、众筹投资机构、投资人，这四方必须是协同的；不管是国有经济还是民有经济还是混合经济，众筹实际上是共享经济。

  众筹的立法和法律风险要引起注意。去年12月份国务院出台了“股权众筹管理办法讨论稿”，到现在为止国家还没有众筹法律法规。 

  小组（焦点）座谈会：不动产独立合伙人的机会与可能

  “能量交换——不动产独立合伙人求索大会”共举行了三个小组（焦点）座谈会，焦点问题主要包括不动产的大痛点、大趋势；不动产独立合伙人平台的发展与可能等，30多个与会者参加了座谈。

  “地产老王”王世泰、合景泰富地产营销总经理周曜、德信行不动产运营管理公司执行董事曹笑亮分别代表了各小组进行了座谈会小结。

  不动产已经进入了下半场，而这个趋势在二三线市场表现得特别明显，产业形态包括这个行业所有人的能量的释放的方向都可能作一些调整。传统的工业化时代的组织结构在发生改变，特别是以公司作为行业和生产主体的结构，体量巨大的公司可能逐步地分解和衰弱，巨型体量公司会逐步消减。大鱼吃小鱼的时代已经过去了，群鱼吃大鱼的时代已经到来，这就是不动产独立合伙人在面临互联网+和众筹时代到来以后，生发出来的一种能量征兆。不动产的金融属性越来越强，不动产从卖空间到做产业内容，通过运营取悦客户，才能获取不动产价值。不动产的大痛点是政府影响因素太大，如土地供应等；不动产行业里的甲乙方都需要新的玩法，如互联网、大数据、物联网等。

  对于不动产独立合伙人平台的发展路径和可能建议主要包括：

  一、固定场地、固定时间，保持线下沟通互动；

  二、打造优秀项目路演平台，进行专业排列组合和资金众筹；

  三、根据专场组成运营管理公司和私募基金捆绑，对投资项目进行主动式管理；

  四、独立合伙人抱团与深圳城中村村民合作，在城中村遗留土地上开发运营持有型物业；

  五、其他。

  合景泰富地产营销总经理周曜希望深圳地产人告别无知与傲慢，不要再被以前的荣光所迷幻，在房地产+尤其是交易环节里，许多实验已在上海开始蔓延。上海的开发商房子没盖就发行了一系列的金融产品，已经完成了四五个开发项目众筹。“我跟上海一帮投资人在谈，人家都是以一个月烧1.5亿—2亿的规模，一定要烧出一个血红的未来。如果我们真的能够联合起来，我们真的能够分享，把我们的能量去分享，我相信我们会拥有一个前所未有的未来和前所未有的明天。”

  “我已经把所有的门打开，因为我知道黎明已至。” 

（根据会议速记及会议文件整理，未经发言者审阅。“不动产独立合伙人”微信群深圳报道）