|
河南省南阳市卧龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）宛龙民商二初字第189号 原告方志华，女，汉族，1952年2月12日出生，住南阳市卧龙区。 委托代理人杜静来，南阳市卧龙区司法局梅溪法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 被告南阳市东方房地产开发有限责任公司。 法定代表人ＸＸ，任董事长职务。 原告方志华与被告南阳市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月1日受理本案，并依法组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭审理了本案。原告委托代理人杜静来到庭参加诉讼，被告东方房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方志华诉称，2003年4月9日，原、被告签订商品房购房协议书，约定被告将其开发的位于南阳市张衡西路北侧东方电力花园住宅小区1号楼4单位3层东户，面积为154.75平方米，户型为4室2厅的住房出售给原告。合同约定2004年7月1日前交房。房价总计为146593元，原告已付30000元，剩余现金部分及储金单于交房时一次付清。原告按协议约定支付了部分房款义务，但被告又将该房卖给第三人，导致原告购房目的无法实现。故诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的购房协议；2、判令被告返还已付房款103476.5元及利息（利息自2003年4月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付款之日止）；3、判令被告赔偿房屋差价款448207.50元；4、判令被告赔偿一倍的购房款103476.50元。 被告东方房地产公司未答辩。 经审理查明，被告东方房地产公司曾吸纳南阳市电业局职工存款，后为解决广大储户的存款兑付问题，由被告东方房地产公司开发东方电力花园住宅小区，允许储户以占总房款50%储金单购买该项目中的房产，原告方志华也是其中的储户之一。2003年4月19日，原告方志华和被告东方房地产公司签订购房协议书（住宅）一份，协议约定：一、东方房地产公司（甲方）将位于南阳市农科所北侧的房屋出售给方志华（乙方）。二、乙方所购房价，总计为146953元，其中：现金为73476.50元，占总价款的50%，储金单为73476.50元，占总价款的50%。三、本协议签定之日，乙方按所购房产的总价款先支付给甲方5万元，剩余现金部分及储金单于交房时一次付清。四、甲方于2004年7月1日前将竣工且经南阳市建设工程质量监督站验收合格的房产交于乙方使用，超出日期由甲方按银行同期利息补偿给乙方。五、工程竣工后，在两个月内甲方协助乙方办理《房屋产权所有权证》……。协议签订后，2003年4月19日，原告方志华向被告缴纳了房屋预付款30000元。2010年11月1日，本案争议房屋在房屋登记管理部门办理了商品房预售合同备案登记，备案信息显示买受人为蔡士党。 经原告方志华申请，本院委托河南华联房地产评估有限公司对本案争议的房产在2013年11月的市场价格进行评定，经鉴定，该房产在2013年11月的市场价格为551684元，建筑面积单价为每平方米3565元。原告方志华为此支付鉴定费用5000元。 另查明，被告开发的东方电力花园住宅小区项目位于南阳市××北路，该工程于2004年2月开工，2008年取得预售许可证，2008年10月竣工。 上述事实，有购房协议书、收款收据、股金单、房地产司法鉴定估价报告、公证书、商品房预售合同备案、（2012）宛龙民商三初字第118号民事判决书、（2013）南民二终字第00112号民事判决书等证据予以证实。上述证据开庭审理时已出示质证，记录在卷。 本院认为，被告东方房地产公司与原告方志华于2003年4月19日签订的购房协议书，是在双方平等自愿的基础上签订的，且该购房协议书不违背法律禁止性规定，虽然原、被告双方在签订购房协议书时，被告东方房地产公司未取得商品房预售许可证明，但在原告方志华起诉时，被告东方房地产公司已取得了商品房预售许可证明，因此该合同为有效合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取的商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效”。故本案适用上述规定。另根据最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”原、被告签订购房协议后，被告又将购房协议中约定的房屋另售给他人，且已经办理了商品房预售合同备案登记，致使原、被告履行原购房协议的目的不能实现，导致原告因购房目的不能实现而产生实际损失。因此，原告的部分诉讼请求理由正当，本院予以支持。原告实际缴纳房款为30000元，被告应予以返还，利息应自原告交款时起按中国人民银行同期贷款利率计算。购房合同约定的房屋价值为146953元，该房产现价值经河南华联房地产评估有限公司鉴定为551684元，被告应赔偿原告方志华该房产起诉时的市场评估价与合同约定价格的差额404731元。关于原告请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，该赔偿数额应以原告实际缴纳的房款30000元为限。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定，判决如下： 解除原告方志华与被告南阳房地产开发有限责任公司于2003年4月19日签订的购房协议书。 本判决生效后十日内，被告南阳市东方房地产开发有限责任公司返还原告方志华已付购房款30000元及利息（利息自2003年4月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清之日止）。 本判决生效后十日内，被告南阳市东方房地产开发有限责任公司赔偿原告方志华房屋差价款404731元。 本判决生效后十日内，被告南阳市东方房地产开发有限责任公司赔偿原告方志华一倍的购房款30000元。 驳回原告方志华其它的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10351.6元，保全费3020元，鉴定费5000元，由原告方志华负担2080.6元，被告南阳市东方房地产开发有限责任公司负担8271元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审判员 殷玉伟
二〇一四年三月十一日 书记员 王宛闽
|
