全球专家论道：''''成少败多''''的城市综合体，怎么破？

全球未来人居创新大会

文\潘永堂

【老潘说】9月27~28日，由地产女神蔡雪梅打造的“全球未来人居创新大会”在北京W酒店隆重举办，全球来自欧洲、美国、日本等的100多名国际顶级设计师，齐聚中国，观点争锋，探讨中国乃至全球人居的未来趋势。

1，对待既有建筑，对待历史建筑，如何看，这很考验今天的开发商和设计师的功底。今天北京变化太大了，很多老北京人再也找不到以前童年以前的场景乐趣。

2，今天全国各地的城市综合体，往往是失败的比成功的多。一种是打造城市中的城市，跟城市的脱离，另一种是城市中的街区，跟城市纹理和脉络是打通的，我认为后者更有生命力。

3，网上全部能做完的诉求、需求，就不要再搬到线下来解决；线下城市综合体就要做网上不能做、不擅长做的场景。比如熟人之间的面对面社交需求。未来文化综合体，生态综合体可能会成为创新方向之一。

4，城市是大家，社区是小家。城市的庭院，建筑，火车站等等城市能给历史记忆的不能被拆掉，城市就是家，老的建筑就是“”大“的家的一部分。德国并没有造很多综合体，而是每个街区更新更有活力，空间，阳光、空气、河流、花园等是城市建筑很最重要的组成部分，这也是购物很重要的一部分。这也是一种整体的体验，而不是仅仅的购物中心。

5，城市的环境需要什么：健康，舒适，地标感，城市自身就是一个网络，楼与楼之间是有关系的，也是一种空间关系。大的纽约，芝加哥是追求的是街道的活力，行人行色匆匆的感觉。我们并不追求建筑的高度，而是街道空间的活力。

6，可持续的实践很重要：如何融入城市基础架构，基础设施，太阳光采光，所有的要素结合起来才能打造一个人性化的城市。

7，不同城市是有建筑风格，江南的建筑为什么原来建筑是黑白灰，而不是浓妆重墨，跟文人的淡雅素的文人情怀是有关系的，核心是一种国人淡雅内心的折射。今天房地产快速发展后，我们对建筑的精神人格，关注太少了。

8，城市综合体还是有一些生命力的业态，尤其是地标性的综合体不可能在每块土地都实现。他一定是有前提的。城市综合体最大的价值在于综合性，还在于便捷和高效。我们看到纯商业的综合体，反而生意在变得更加冷清，

9，北京地铁物业的综合体基本是2到5万小区域级的上盖物业，未来成为既有一定辐射范围，又暗含周边社区的综合体。轨道交通的客群都比较精准，这个上盖物业核心是细分市场，是以细分市场特征进行深耕的。生活在这样社区里面的人，70%选择中餐的正餐，28%选择火锅，其中只有2%选择其他的餐饮

10，欧洲年轻人到市中心去越来越不爱开车了，轨道交通公共交通在欧洲已经开始越来越受欢迎，路上城市车流会减少到一半。一则年轻人越来越不喜欢买车，而更多借助公共交通和自行车灯，更自然生态，二则打车APP越来越方便了。这会给未来城市带来很多改变

11，未来人居应该可以多样化，个性化。今天我们到中国不同的城市，建筑、社区、商业的感觉都是雷同的，相似的。千楼一面，千城一面。未来这一点必须有所改变。