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新城控股副总裁 欧阳捷 进入“新时代”，未来五年住房市场将呈现四个典型特征。 一 城镇化已接近尾声。从市场数据来看，三四线城市商品住宅的成交量虽然还在增长，但土地供应面积几乎是逐年下降的，也就意味着未来三四线城市的住房供应也将是下降的，更不要说那些更小的城镇了。随着货币政策的调整，流向房地产的资金会逐渐减少，并且在大中城市沉淀更多资金。很多中小城市的人口是净流出的，但房地产还没有完全结束，因为农民进来还会产生需求。 二 都市圈正成为城市化的新引擎。十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，大中小城市如同微信圈里的朋友，资源互换、互惠互利、合作共赢，比如都市圈核心城市可以把轨道交通、高速公路、快速公交通到周边中小城镇，中小城镇可以用土地资源与核心城市的产业和人口资源进行置换，既解决了核心城市的大城市病和房价高企的痛点，又带动了中小城镇的产业升级和城镇发展，并提升都市圈经济体量能级和产业结构格局。 三 大城市进入限制性发展新周期。住宅市场的本质在于“人、地、钱”三个资源的配置，合理配置将促进房地产的平稳健康发展，资源错配就会导致市场的大起大落。而在限制性发展新周期，大城市将呈现出五个特征：限制人口规模增长，住房市场将适应人的升级需求、以中高端改善性需求为未来主流；限制土地供应，通过产业和人口转移到都市圈中小城镇，可以平抑地价和房价快速上涨的压力，都市圈核心城市的房价上涨压力得以释放；限制投机投资，至少未来五年，将不再允许投资投机，而且住房市场的政策不会再反复；限制金融过度投向房地产，降低系统性金融风险；限制房价上涨速度，努力缩小资产泡沫。 四 租赁住房成为大城市的供应主流。十九大指出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。“多主体供给”意味着土地供给将由城市国有土地单一垄断供应，变成国有土地主要用于可售住宅用地并保障土地财政收入，农村集体建设用地入市用于租赁住房用地并补充城市土地供给不足，这将有效解决大城市土地资源不足问题。 “多渠道保障”意味着高端商品住房、普通商品住房、共有产权住房（包括货币化保障房）、租赁住房四类住房成为不同客户群的保障渠道，桥归桥、路归路，其中高端商品住房可以解除限购限贷限价并退出房价统计，让政府获得更多的土地财政收入用于民生工程，其它住房的调控政策可以更加精准、细腻和差别化。在租购并举的住房制度设计下，最终住房市场还是要回归到人民日益增长的美好生活需要上来，解决发展不平衡、不充分的矛盾。 这时候住房市场会形成分层次供给体系，呈现十九大报告所提出的：“优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡”的新格局。 |
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