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大粤楼市专家 大家都知道楼市现在的政策都是在针对炒房者的，从现在密集的政策里就能看出国家对炒房者的打击力度有多大，而且这个打击力度并不会随着时间而降低，反而还会越来越严格。笔者认为，在现在的政策抑制下以及未来的预期政策调控下，2018年将会是炒房者最困难的一年。  自从去年年末国家提出“房子是用来住的”之后，我们就可以发现市场上的炒房者就已经逐渐陷入了政策的打压之中。“房子是用来住的”这说明国家对房地产的调控将更加的注重民生，而不是像以前那样单纯的调控房价，这一轮调控跟以前的调控最大的变化就是加大了挤出楼市泡沫的力度，让炒房者无房可炒，让房价回归理性。  过去十几年的时间里，因为楼市里炒房热情浓厚，不管是不是投资者，大家在买房的时候首要考虑的因素已经不是房子适不适合居住而是房子未来会不会升值。这种心理就给了炒房者的炒作机会，大量的炒房者就是利用购房者对房产升值的期待来不断炒高房价，而在房价不断升高的同时，中国房地产的泡沫也在不断的膨胀扩大，这对整个经济发展来说是一个很不稳定的因素。 所以想要把房地产泡沫挤出去，那么就要抑制楼市里的炒房者。我们都知道，自从提出“房住不炒”这个大方向之后现在楼市调控的目的已经变成了确保老百姓居有所住，让房子真正的回归居住属性。从现在的楼市政策来看，不管是租售同权还是大力发展保障性住房，都是在为了让老百姓有房住，住的舒服。按照这样的楼市发展思路，未来就算你买不起房，但你还可以租房住。  一方面是购房者逐渐理性不再像以前那样抢着买房子，另一方面就算炒房者想要卖房子也会受到政策的限制。在这样的背景下，2018年炒房者的日子肯定会更难过， 对炒房者来说，最大的伤害不是房价下跌，而是市场需求真实浮出水面，成交量回归理性。房价下跌的话，虽然赚的会比预期的少，但是还是有的赚，但是如果楼市没有成交的话，那就意味着房子要砸自己手里，还要承受房产持有成本增加的压力。而现在楼市的成交量恰好就是跌入了一个低谷，而且明年的楼市成交量也不会好到哪里去，所以2018年炒房者将承受更大的压力。  现在各个城市都出台了限购、限贷、限售这些的政策，限购、限贷提高了购房者的购房门槛，而限售则限制了卖房者的出售。所以现在市场上成交量低是因为有资格买房的人和能卖的房子都少了，明年楼市成交量低主要是因为大家还要观望后续政策的影响。 现在市场都已经普遍的认同2018年将是房地产市场一个重大的转折点，所以明年肯定会有一大批政策入市，所以在这些政策的威力没有完全显现出来之前，大家是不会盲目的买房，到时候楼市的成交量还会继续降低。这也是笔者认为2018年楼市成交量不会高的原因，楼市成交量比现在低，那么炒房者的日子绝对会比现在更难过!  为什么会这样说、首先我们来看看数据 从今年“317新政”兴起，截至目前“五限”政策，新建商品房限价，预售证管理，住建部严查囤地等一系列调控政策，已经让百姓看到政府调控楼市，稳房价的决心。 那么哪些城市房价是真的降了，跌幅多少，未来又将如何演变?这才是刚需买房人最关心的问题。 苏宁金融研究院表示，今年各主要城市的房价变化，可以用“三分之一是海水、三分之二是火焰”来概括总结。 苏宁金融研究院近期的研究报告显示，根据国家统计局公布的今年前10个月二手房数据，在70个大中城市中，房价下跌的有23个城市，其中3个跌幅较大;同时剩余47个城市10月房价创出了新高水平。  (图片来源:苏宁金融研究院) 苏宁金融研究院高级研究员左俊义表示，统计局每月会公布70个大中城市的新建住宅价格环比和二手住宅价格环比数据。由于各地职能部门可能会对新建住宅售价进行直接调控，比如规定新盘开盘或者二手房过户的封顶价格，所以这两个数据都不一定反映真实的市场状况。比较起来，二手住宅价格可能相对更真实一点，所以这里采用二手住宅价格数据来看2017年各城市的房价变化。 苏宁金融研究院的报告指出，使用统计局的二手住宅价格数据，来看今年前10月各城市房价的变化，主要结论有: 第一，北京、天津、厦门房价跌幅较大。根据各城市今年房价最高点和10月最新房价，计算各个城市的房价变化，结果显示，北京、天津、厦门三个城市的房价跌幅较大，跌幅都在2%以上，其中北京跌幅最大为-4.71%。  (图片来源:苏宁金融研究院) 第二，海口、郑州、济南等城市房价略有下跌。还有20个城市房价出现了下跌，但跌幅不足2%，这些城市以海口、郑州、济南为主。其中，海口、郑州、济南房价跌幅达到了1%以上，但部分城市如银川、福州、韶关、秦皇岛、安庆等城市的房价刚出现松动迹象，跌幅仅有0.1%。  (图片来源:苏宁金融研究院) 第三，长沙、北海、青岛等城市房价创出新高。有47个城市的房价今年不仅没有下跌，在10月还创出了房价新高水平，这些城市以长沙、北海、青岛为代表。其中长沙今年房价上涨11%，北海、青岛、武汉房价上涨9%，另外深圳、大理、西宁、呼和浩特等城市房价涨幅较小，约在1%以上。  (图片来源:苏宁金融研究院) 那么楼市调控到底将持续多久?未来房价将怎么演变? 调控将持续多久? 中国社科院-联合国人居署联合课题组首席城市经济学家倪鹏飞在12月初的观点认为，楼市严调控没有一个时间点。再者，房地产的基础性制度和长效机制建设，也应合二为一，需要两者时间的结合。还有，房地产调控已经机制化，之所以不放松，不动摇，是因为目前还存在着反弹、投机的可能性，有一些上涨压力，所以调控就不放松。 “如果真要说楼市调控到什么时候?我想应该是长效机制制度性建设完成以后，那时炒房的预期和需求不存在，房地产就进入平稳发展的轨道，这时所谓的调控，可能就可以被大众逐步的接受了。”倪鹏飞表示。 未来房价如何走? 倪鹏飞表示，2018年楼市进入“盘整期”，2025年之前还会有一波增长。 倪鹏飞指出，“我总的判断就是，2018年是进入一个‘盘整期’。各城市情况不太一样，增幅肯定是降低的，有一些城市会下跌的。前年是一线城市涨的快，去年是二线城市，今年是三线城市。明年情况肯定就变了，明年三线城市不可能涨太快了，一线城市我觉得会有一些新的变化，但是二线城市会有一些新的变化，总体上来看平稳的。” “现在是一个波动性增长的，2025年倒觉得可能还有一波增长，但是现在应该是处在一个平稳的调整期下行的一个状态。我们不能只看房价、销售和投资，开发、投资、销售、价格需要合在一起。当然如果是刚需，随时可以买房。” 三四线楼市或进入低迷期 而苏宁金融研究院观点认为，根据49个大中城市1月房价的绝对水平和今年房价的涨幅做散点图，可以发现:今年涨幅最好的城市基本上是年初房价在1万/平米以下的三四线城市;而房价在4万/平米以上的一线城市房价涨幅就很低。但三四线城市的短板是它无法像一二线城市那样源源不断地吸收周边的人口涌入，意味着这些城市房地产市场的购买力池子很浅，因此预计在三四线城市刚需集中爆发后，未来几年可能会进入低迷期。  而从三四线城市内部来看，把2016年12月的可售月数(可售量/过去半年月均销售量)和今年房价的涨幅来做散点图，可以发现:可售库存低的城市房价涨幅高，典型的城市如淮安和南宁;而可售量较充足的城市如马鞍山和赣州，房价涨幅相对就低很多。 从目前各城市的可售量来看，上海、杭州、南京的可售月数都在6个月以下，这三个城市的房价短期可能会有一定的支撑;金华、马鞍山、赣州、东莞的可售月数都在20个月以上，明年房价调整的压力相对会比较大。  本文由大亚湾房产“大叔吉娘”编辑。本文不代表任何观点。买房卖房在于你对市场看法。谢谢大家关注。小编会提供最好的资讯最新最全的看法。 |
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