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裁判主旨 抵押权人虽然对部分房产进行了抵押登记，但登记簿上并未记载抵押房产的编号、位置、面积等具体信息，没有充分证据证明上述登记与案涉购房人所购不动产有关，故购房人在符合物权期待权保护条件的情况下主张排除执行应予支持。 案例索引 《新疆聚鼎典当有限责任公司、罗红申请执行人执行异议之诉案》【（2017）最高法民申2259号】 争议焦点 抵押登记信息不明确的抵押权人能否对抗符合物权期待权保护条件的案外人异议？ 裁判意见 最高院认为： 第一，案涉抵押登记的抵押财产不明，案涉房产是否抵押聚鼎公司未尽到举证义务，应承担不利后果。 （1）案涉抵押登记簿记载，“抵押人普瑞铭克分公司；抵押权人聚鼎公司；房地产面积5477.29㎡；房地产用途商业；房地产位置克拉玛依白碱滩区芙蓉小区；贷款期限半年；贷款金额800万元；办理时间2013.3.12”，而商品房预售许可证记载，本案中在建工程总面积为16580.7㎡。案涉抵押房产面积不足在建工程总面积的1/3,且登记簿上并未记载抵押房产的编号、位置、面积等具体信息。由此可见，抵押财产是不明确的。 （2）根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条规定，物权登记簿是物权归属和内容的根据，具有公示效力；在建工程设立抵押，必须办理抵押登记，在抵押登记簿上有所反映，以达到公示的效果。抵押登记必须明确、具体。从查明的事实看，白碱滩区芙蓉小区商业房产抵押登记簿上所载抵押财产不明确，未能达到上述法律要求的公示效果，当事人即使查看抵押登记簿亦无法判断自己所购买的房产是否被抵押。 （3）根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据本案事实及前述法条，普瑞铭克分公司虽然对部分房产进行了抵押登记，但登记不具体、明确，没有充分证据证明上述登记与案涉不动产有关。 第二，2013年9月15日，罗红与普瑞铭克分公司签订购买讼争房产的《商品房买卖合同》，并支付了大部分房款8万元及代收的税费7000余元，普瑞铭克分公司将讼争房产交付给罗红，罗红实际占有使用该房产至今。罗红与普瑞铭克分公司签订案涉《商品房买卖合同》后支付了大部分房款8万元及代收的税费7000余元，普瑞铭克分公司亦向其交付了房屋，后由罗红使用至今。因罗红是以取得案涉房产所有权为目的订立合同和支付相应价款，且对案涉不动产形成占有，鉴于聚鼎公司没有充分证据证明案涉不动产系抵押登记状态，故罗红的权利能够排除执行，原审认定并无不当。 |
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