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最近，上海印发了一项新规，明确增加产业园区、科研创新聚集区和周边地区的租赁住房供应，筹措供应市场化租赁住房用地，支持园区平台在产业园区内集中建设单位租赁房，满足科技研发和创新创业人才的居住需求，促进职住平衡。 新规适用于符合上海市城乡规划和土地利用规划的工业、研发用地。 《办法》同时规定要完善园区配套设施，按照建设宜居宜业的科技产业商务社区的目标，控制性详细规划根据实际需求的变化，合理确定配套服务设施的比例结构，适当增加公共租赁公寓、教育文化场所、商业商务设施以及公共开放空间等配套服务功能。 从政策到最终的落实，不仅需要多方部门的配合，也需要更多具体的实施细则。 园区租赁房源供需至少差5倍，工业用地有望转性 此前上海保集e智谷园区已经针对员工住房需求配件租赁住房，也是一个可供参考的成功案例。保集e智谷占地面积300亩，已交付完成了1/4。园区运营大约一年，目前入驻的企业总共64家，都和机器人产业相关。 为了满足员工的住宿需求，保集e智谷在园区里给企业配建了104间临时宿舍，房间面积在20平方米左右。这些土地属于工业厂房的性质，是为了满足企业需求改造的，临时居住的员工无法享受到正常住房租赁能享受到的人才政策。 根据目前1/4的到位率来估算，园区里临时改建的宿舍完全供不应求。从面积上来说，租房需求量和供应量的差距至少是5倍。 由于上海机器人产业园周边以生产企业为主，大型住宅区的数量不太多，无法完全满足员工的居住所需。 张江科学城从“园区”向“城区”的转型，也是充分考虑到产城融合、职居平衡的要求。目前，张江新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米（超九成）将用于租赁住宅。“只租不售”新住宅用地的增加将在很大程度上缓解张江人才住房压力。今年8月，张江国际社区人才公寓(一期)项目已开工，二期也正在加快推进中。 《办法》要落实下来，就必须突破产业用地性质的限制。土地性质没改，就没有实施的抓手，还需要更多实施的细则，落实中也需要很多部门的配合。 在鼓励土地节约集约混合利用方面，《办法》指出，鼓励产业项目类工业和研发用地，以及园区平台取得的标准厂房和通用类研发用地，根据规划合理布局、统筹配建科研创新服务设施，允许配建科研创新服务设施建筑面积占项目总建筑面积的比例一般不超过15%。 可以理解为工业和研发用地中有15%左右的房屋可以配建租赁住房。 值得注意的是，最近半年上海连续推出“租赁用地”，甚至更改“园区商业用地”为“租赁用地”（上海新增2块“只租不售”土地，就在静安，距千万豪宅仅500米），可见政府对于加大租赁住房的支持力度。 品牌公寓运营商有机会入驻，湾流已先行 多长租公寓为了获客，很多公寓在选址时就尽量靠近大型产业园区，但是可选物业性质和位置都没有产业园区内部存量房更有优势，再加上过度依赖产业园区人流，一旦发园区迁移或部分企业搬迁就会有大面积的房源空置问题。而如今，产业园区内部通过改造或者是筹建租赁用房，是经过详细规划和测算的，在出租率上能够得到保障，其次，产业园区人员租住固定，人员流失较少。 此前，湾流在9月16日A轮融资发布会上和临港集团进行了战略合作签约，双方未来将在国内外资产合作、合资平台、股权投资等各领域进行全方位合作，签约现场也透露出未来湾流可以拿到临港集团旗下产业园区长租住房的合作意向。 临港集团是上海市国资委下属的唯一一家以产业园区投资、开发与经营和园区相关配套服务为主业的大型国有企业，具有30多年的园区运营经验，是临港产业区、漕河泾开发区、上海自贸试验区洋山保税港区、临港新业坊等10多个本地和外地园区以及多个城市更新项目的开发主体。 从临港集团的自身特点来讲，湾流与之合作，可以说是已经确定了未来几年大部分的可选物业，此次《办法》落地实施之后，湾流应该会有一大波新项目推出。 《办法》虽然支持建设单位租赁房，但是并不是所有企业都能享受此次政策红利。在加强土地利用监管方面，《办法》指出，区政府要进一步加强对园区平台引入产业和科研项目、产业用房租售情况的监管。园区平台引入产业和科研项目不符合发展导向，产业用房租售对象、租售方式、临时使用不符合产业和科研等规定要求的，不再享受可转让50%物业的支持政策。 （向上滑动查看政策原文） 上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法
第一条 目的依据 为加快推进建设具有全球影响力的上海科技创新中心，优化科研创新空间格局，保障国家科学中心和重大科技基础设施建设，支持产业园区转型建设科研创新功能承载区，提升科技研发和实体产业能级，服务自主创新创业，促进科研创新功能和城市功能融合发展，推动建设全球创新城市，根据国土资源部制定的《节约集约利用土地规定》，市委、市政府《关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见》和市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》《上海市城市更新实施办法》等，制订本实施办法。 第二条 适用范围 本实施办法适用于符合上海市城乡规划和土地利用规划的工业、研发用地。 本实施办法所指园区平台，为承担市、区级各类园区建设、运营管理的平台型公司。 第三条 工作原则 （一）完善城市功能，营造有利于科技研发和创新创业的空间布局和政策环境，促进科技研发体系建设和创新经济发展。 （二）支持园区平台发展运营，提高园区平台服务科技研发和创新创业的能力，促进产业园区转型建设科研创新功能承载区。 （三）提升科技研发和实体产业能级，重点扶持研发中心等研发机构和“四新”经济、战略性新兴产业、现代服务业等企业发展。 （四）鼓励土地节约集约复合利用，促进科技研发和产业、社区融合发展，推动产业结构调整升级。 （五）简化审批提高行政效率，改进审批管理服务，形成土地全要素、全生命周期管理机制。 第四条 简化规划实施及调整机制 （一）合理制定工业、研发用地容积率、建筑高度等控制指标。一般情况下，工业用地容积率不大于2.0，高度不超过30米；研发用地容积率不超过3.0，高度不超过50米。对于有特殊产业功能和工艺需求的项目，经市产业、科技等部门认定，容积率和高度指标可予突破，参照相同区位商办项目核定。 （二）加强区规划管理部门与园区管理机构的工作协调，进一步提高行政审批效能。区规划管理部门根据园区整体转型发展需求，结合规划执行情况，及时对园区控制性详细规划进行完善。在园区交通、环境以及配套设施等容量范围内，鼓励提高园区土地利用率。 工业、研发用地的拆分合并和绿地率、建筑密度、建筑退界线，以及未出让的工业、研发用地容积率、建筑高度等控制指标，由区规划管理部门按照建设项目管理程序，通过专家、专业部门论证制度和建设工程设计方案公示，在核定地块规划条件中确定。 已出让的工业、研发用地容积率、建筑高度调整，在符合产业发展导向、地区规划控制、环境保护要求、不影响相邻地块合法权益的基础上，按照控制性详细规划修改程序审批。在工作过程中，进一步优化流程，提高效率。 第五条 支持创新服务平台提升服务能力 支持园区平台建设并持有标准厂房、通用类研发等物业，用于研发中心、研发公共服务平台、开放式创新平台、众创空间等新型服务平台，孵化扶持科技研发机构和企业创新创业发展。 （一）新增标准厂房类工业用地、通用类研发用地出让给园区平台的，可按照产业项目类工业和研发用地供地方式供应；标准厂房类工业用地出让价格不得低于相同地段工业用地基准地价的70%，通用类研发用地出让价格不得低于相同地段产业项目类研发用地基准地价的70%。 （二）鼓励园区平台采用先租后售方式提供产业用房。园区平台建设的标准厂房、通用类研发物业，持有比例不得少于物业总量的50%；可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的30%，鼓励采用先租后售方式，在承租企业或机构的税收、就业、研发投入等指标达到产业、科技部门或园区管理机构设定条件后，再转让物业。上述产业用房，应在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，提供给研发机构和“四新”经济、战略性新兴产业、现代服务业等企业；企业和研发机构按照规定退出时，应由园区平台通过房地产转让方式，按照约定的价格标准优先回购，也可经园区平台同意转让给符合条件的企业或研发机构。上述内容纳入土地出让合同，实施土地全生命周期管理。 （三）支持园区平台收购企业节余工业用地，用于建设标准厂房、通用类研发物业，收购企业节余土地纳入土地交易市场实施。土地收购价格可以在原出让价格基础上，增加适当的财务成本和管理费用，原则上不得高于上一年度区域内的产业项目类工业用地平均价格。 第六条 完善园区配套设施 按照建设宜居宜业的科技产业商务社区的目标，控制性详细规划根据实际需求的变化，合理确定配套服务设施的比例结构，适当增加公共租赁公寓、教育文化场所、商业商务设施以及公共开放空间等配套服务功能。 增加产业园区、科研创新聚集区和周边地区的租赁住房供应，筹措供应市场化租赁住房用地，支持园区平台在产业园区内集中建设单位租赁房，满足科技研发和创新创业人才的居住需求，促进职住平衡。 第七条 鼓励土地节约集约混合利用 （一）适应产业结构调整、科技研发和产业融合发展的需求，在自贸试验区开展的混合用地试点基础上，探索规划编制的弹性控制与土地混合利用的引导，明确合理比例，由市场调节用途结构，充分发挥市场配置资源的决定性作用。 （二）针对产业转型发展、科研创新特点，鼓励产业项目类工业和研发用地，以及园区平台取得的标准厂房和通用类研发用地，根据规划合理布局、统筹配建科研创新服务设施，允许配建科研创新服务设施建筑面积占项目总建筑面积的比例一般不超过15%。 第八条 促进园区整体转型更新 区政府应统筹区域发展规划、科技研发功能布局、产业转型升级和土地利用现状等情况，调动社会主体的积极性，划定整体转型区域，组织编制或调整控制性详细规划。 （一）已批准控制性详细规划符合转型发展方向的，可直接编制年度计划，明确存量工业用地转型项目和实施方案。 （二）按照区域整体转型开发的，根据“区域统筹规划和公共配套优先”的原则，在落实开发主体的社会公益责任的前提下，可制定整体转型的分期开发方案。 第九条 支持科研创新和实体产业发展 （一）支持各类科研机构和实体产业企业通过土地市场取得研发和工业用地，其中，产业项目类研发和工业用地可通过“带产业项目”挂牌方式出让；支持各类企业和单位盘活利用自有存量工业、研发用地，根据规划建设研发中心等科研功能平台，转型发展“四新”经济、战略性新兴产业、现代服务业等。 （二）工业用地出让价格不得低于相同地段工业用地基准地价;产业项目类研发用地出让价格不得低于相同地段办公用地基准地价的20—50%（按照不同地段确定比例）；通用类研发用地出让价格不得低于相同地段办公用地基准地价的70%。 （三）存量工业、研发用地按照规划提高建筑容积率的，土地使用权人按照规定补缴土地出让价款，区政府可根据项目的产业类型、科研能级和土地利用绩效等情况，按照一定比例收取土地出让价款，降低科研创新和产业转型升级成本。具体比例，由区政府集体决策确定。 （四）存量工业、研发用地按照规划提高建筑容积率补缴土地出让价款，经区政府集体决策后，可按照分期方式缴纳地价款，或在项目竣工后不动产登记前缴纳，最长时间不得超过两年。 （五）鼓励存量工业、研发用地开发利用地下空间，按照《上海市地下建设用地使用权出让规定》，需补缴土地价款的，可参照本条第三、四款规定执行。 第十条 提高土地利用效益 （一）土地使用权人应严格按照土地出让合同约定的开工、竣工时间进行建设，申请调整开竣工时间的，须经出让人同意并明确延期原因，开工或竣工时间调整每次可延长3个月，开工或竣工时间延长时间不得超过12个月。 （二）以弹性年期出让的产业项目类工业用地，在出让合同中应明确土地使用权到期续期条件，可明确采用协议出让、续期价格等土地使用权的续期方式。经区政府集体决策，可按照原出让价款，或者结合原出让价款和续期时工业用地基准地价等，综合评估确定续期价格。 第十一条 加强土地利用监管 （一）加强土地使用权转让管理。对存在违法用地和违章搭建、闲置土地、擅自改变土地用途和建设规划条件的，以及土地出让合同中对土地使用权转让有约定的，不得以改变土地使用权人的出资比例、股权结构等方式，变更土地使用权。 （二）加强闲置和低效产业用地处置。强化区政府闲置和低效产业用地处置的主体责任，建立完善闲置土地处置的长效工作机制，严格土地供后监管，按照合同约定，落实土地利用绩效评价和土地使用权退出机制，切实预防土地闲置；按照国土资源部《闲置土地处置办法》，及时开展闲置土地调查认定，合理界定闲置原因，分类进行处置。通过暂停逾期未开工项目较多的街镇和园区新增用地出让、公开挂牌督办、定期通报等方式，促进闲置土地处置。对低效的产业用地，可结合土地出让合同约定，综合运用财政税收、环境保护、安全监管、信用惩戒等措施，推进低效产业用地盘活利用。 （三）加强对园区平台的运营监管。区政府要进一步加强对园区平台引入产业和科研项目、产业用房租售情况的监管。园区平台引入产业和科研项目不符合发展导向，产业用房租售对象、租售方式、临时使用不符合产业和科研等规定要求的，不再享受可转让50%物业的支持政策。 （四）加强信息共享和共同监管。探索建立全市统一的土地全生命周期管理信息平台，将各类用地的建设、功能、运营、环境等指标以及土地使用条件、利用绩效等履约情况纳入信息平台，积极推动工商、财税、产业和园区管理等部门在统一平台上共享信息资源，按照“谁提出、谁监管”的原则，实施共同监管，提高土地利用综合效益。 第十二条 实施日期 本实施办法自印发之日起施行，有效期至2020年11月30日。  来源：公寓次世代 |
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