美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,FHFA)宣布，在2018年，对于一个单位房产(one unit home)，美国政府接管两大住房抵押贷款机构——房利美和房地美能收购的抵押贷款限额由$424,100上升到$453,100，在房价较高地区，限额由$636,150上升至$679,650。 首次，我们来了解一下房利美和房地美的情况。房利美(Federal National Mortgage Association,简称：Fannie Mae)，即联邦国民抵押贷款协会，是最大的“美国政府赞助企业”，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金的专门机构。房地美(Freddie Mac，NYSE：FRE，即联邦住宅贷款抵押公司)是第二大的美国政府赞助企业(GSE，Government Sponsored Enterprise)，商业规模仅次于房利美。 “两房”的主要目的就是购买银行的贷款，然后打包成MBS（Mortgage-Backed Security， 抵押支持债券或者抵押贷款证券化）、CDO（Collateralized Debt Obligation，担保债务凭证）等衍生产品销售给其他投资人 。一方面帮助银行筹措更多资金用于放贷，盘活债务资产；另一方面为投资人提供风险与收益都较为适中的投资品选择，满足投资需求。 其次，何为抵押贷款呢？抵押贷款是指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。 那么，申请美国买房抵押贷款的步骤是怎样的？
个人住房抵押贷款包括商业性个人住房抵押贷款、公积金住房抵押贷款和个人住房组合贷款。下面为大家介绍下各类住房贷款及其申请流程。 1、个人住房商业性贷款 个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 商业性住房贷款的申请流程主要包括： （1）借款人选购好房子，并且向银行提交贷款申请； （2）银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查； （3）借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券提交银行收押； （4）借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证； （5）发放贷款； （6）借款人分期还贷或结清。 个人住房抵押贷款是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的多重法律关系。 2、个人住房公积金贷款 个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。 住房公积金贷款申请流程主要包括： （1）借款人选购好房子，向银行提交申请，并填写《住房公积金个人住房抵押贷款申请表》； （2）银行对有关资料审核； （3）将有关资料送市公积金管理中心审核； （4）市公积金管理中心审核通过； （5）银行与借款人签订借款合同，并办理相关的抵押担保等手续； （6）发放贷款； （7）借款人分期还贷或结清。 3、个人住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。 组合贷款申请流程主要包括： （1）提出申请。分别向公积金管理中心和商业银行提交材料； （2）签订合同。借款申请人获得公积金个人住房贷款额度之后，持公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》，向贷款行申请组合贷款（公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款），客户在接到银行同意贷款的通知后，需与贷款行就公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款分别签订借款合同和担保合同，并视情况进行公证； （3）办理抵押、保险； （4）发放贷款； （5）按期还款或结清。 根据2008年的《住房和经济复苏法》，平均房价需要恢复到2007年第三季度的水平，FHFA才能增加基准贷款限额。目前的房价已经超过经济危机前的最高点，达到历史新高。2017年的第三季度，相比于2016年第三季度，全美平均房价增加了大约6.8%。 房价的持续上升，更多的是受经济发展的刺激，和旺盛需求的推动。 全美房产库存量相比去年下降6.5%，目前房产总库存为188万套，已经是库存连续下降的第27年。根据如今的需求量，188万套仅仅能满足4.5个月的需求，而一般情况下，库存量需要能够满足大约6个月的需求量。 面对强劲的经济发展势头，较低的贷款利率水平以及就业机会的增长，并没有看到需求量会下降的信号。经济水平作为房地产市场的根基，更是让投资者相信接下来的2018年会有新的增长。在今年第三季度，美国GDP以3%的速度增长，大大超过了2.8%的预期。投资者应抓紧现在的利好局面，早日购买合适的房地产。 |
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