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1. 什么是物业? 物业与房地产、 不动产的关系。 物业, 主要是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和场地。 物业主要由4个部分组成： (1) 供居住或非居住的建筑物本体即房屋, 如住宅小区、 综合商住楼、 别墅、 高档写字楼、 商业大厦、 宾馆、 饭店、 工业厂房、仓库等, 包括建筑物自用部位和共用部位。 (2〉 配套附属设备, 同样包括自用设备和共用设备。 自用设备指由建筑物内部业主、 非业主使用人自用的门窗、 卫生洁具以及通向总管道的供水、 排水、 燃气管道、 电线等设备。 共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、 排水、 落水管道、 照明灯具、 垃圾通道、 电视天线、 水箱、 水泵、 电梯、 邮政信箱、避雷装置、 消防器具等设备。 （3） 配套公共设施, 指物业区域内业主、 非业主使用人共有共用的设施, 如道路、 绿地、 停车场 (库）、 照明管道、 排水管道等设施。 (4)相关场地, 指物业所占用的场地。 一般来说, “房地产” 是房产和地产的总称, 是房产和地产的结合体。 从一般意义上说, 房地产有狭义与广义之分。 狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、 楼间空地、 道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合土地; 广义的房地产是指全部土地和房屋以及附着于土地和房屋上的不可分离郜分。 从法律意义上说， 房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。 “不动产”具体是指土地及附着在土地上的房屋等建筑物和构筑物。这里特别提到了构筑物, 构筑物属于不动产的重要存在形式。 房地产由于其位固定、 不可移动, 通常也被称为不动产, 但“房地产' 的概念并不特别关注构筑物, 甚至不把某些构筑物如堤坝、 塔以及不与建筑区直接联系的桥梁等视为房地产。 也就是说,“房地产” 概念倾向于表明这种财产具有以房屋和土地作为其物质载体的属性, 而 “不动产” 概念则侧重于表明这种财产本身具有不可移动的属性。 “房地产” 与 “物业” 在某些方面可通用 <如基于狭义房地产概念), 但="" “物业”="" 一般是指一个单项具体的房地产单位=""> 的房产、 地产); 而 “房地产” 则强调一个国家、 地区或城镇所拥有的房产和地产及二者的组合。 因此, 在宏观和中观层面上, 一般只用 “房地产”, 不用 “物业”。 如 “房地产业” 是绝对不能用“物业” 来代替的, “房地产管理' 的含义也要远远宽于 “物业管埋” 的含义。 当然, 在微观层面上, 两者常常是可以通用的。 一般而言, “房地产” 概念的外延包括房地产的投资开发、 建造、 销售、 售后管理与服务等。 “物业” 虽可用来指某项具体的房地产, 但它仅仅涉及到房地产交易、 售后服务等特定阶段。 所以,二者还存在整体与局部的分别。 另外, 这些称谓在使用领域也存在差别。 一般'情况下, “房地产” 是经济法、 行政法及商业实务中较常用的称谓, “不动产” 是民法中惯用的词汇, 而 “物业” 仅仅是房地产领域中单元性房地产概念的别称。 |
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