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前几天写的几篇关于买房后，办理不动产证必不可少的材料，以及关于买房后的各种登记，这几种话题引起了朋友们热烈的讨论，大家都很纳闷，买房后交了首付就等着开发商的通知办理各项手续就好了，作为普通老百姓，我们有必要知道这么多吗？我说，有必要，因为房子毕竟是大事，高房价之下，开发商一不留神，也容易出错，何况我们这些外行人？因此学习一下必要的知识，对我们买房有很大的帮助。 今天就用通俗的语言说一下买房后网签合同、合同备案，以及有必要做的几项登记，这三只之间的联系与区别。 一、网签 开发商办出预售许可证后，我们看好了房子交了首付就可以跟开发商签合同了。现在的合同都在房管局规定的网络上签订。这些合同由房管局统一制定版本，开发商根据版本结合自己的实际，填好具体的楼盘信息，每项违约责任，交房条件等等。房管局审批合格后，开发商就可以跟购房者网签了，此时的网签很简单，只需要签订购房者的信息，房子的具体信息、价格，付款方式等。不错，就签这些，其他的都是统一的，打印出来，你签名就行，有意见，那就不买，开发商说改不了，即使能改也不会改。 签好了合同，开发商第一步提交公司自己审核，说白了就是检查一下有无输入错误，审核通过，提交房管局审核。在提交审核之前，开发商有权随时撤销合同，更改合同。所以这里有一点很重要，如果只签了合同，不提交，那么开发商事后完全可以撤销合同，再卖给别人，跟别人签合同。这一步对购房者的风险很大。 二、备案 提交到房管局审核，只要房管局审核通过，就意味着备案了。开发商拿着申请就可以领取备案证明了。一套房子一份网签合同号，一份备案号。两个号是不同的。合同跟备案证明都是办理不动产证不可缺少的文件。房子一旦备案完成，不可更改。也就可以说，备案后的房子安全性提高了很多，开发商不能随便一房二卖。此时的房子，如果你想要退房，也是能退的，但是要有合适的理由，经过开发商同意，房管部门领导的审批，是完全可以撤销合同的。所以说，开发商以房子已经备案不予退房是无理的，只要合同签订不足两年，你有合适的理由，房管部门也是可以接受你投诉退房的要求。 三、登记 房子备案只是说安全性提高了，并不是说就完全属于你的了。所以登记这一步才是最终。登记有很多种： 1、预告登记 购买的期房在合同备案后，不动产证办出前，房子的产权还是登记在开发商名下。所以为了安全起见，购房者要做一个预告登记。做了预告登记，房子在没有办出产权证之前，就相当于声明房子是我的，任何人不能以任何名义拿走。例如开发商破产，银行以该套房子还在开发商名下而查封，就绝对不可以了。预告登记有一点很重要，在网签合同时一定要明确出来，合同没有约定预告登记，想做这项登记就有点麻烦。 2、预抵押登记 预抵押登记跟预告登记相对应，是开发商对使用房贷的购房者做的一种登记，开发商为了防止购房者贷款换不上，自己作为担保人承担连带责任，而做的一项登记。 3、不动产登记 不动产登记就是办理不动产证。房子一直在开发商名下，把转移到自己的名下，这样房子才是最安全的。一天不转移，房子就一直在开发商名下。有人说，我们已经做了预告登记，不用怕开发商出现破产或者其他问题了。的确如此，但是预告登记不是长久，一旦房子达到了不动产登记的条件，就应该立即转移，国家规定，达到不动产证登记条件三个月后，预告登记自动失效。 4、抵押登记 用房贷的朋友购房后，开发商会帮着你跟银行一起办理抵押登记。别以为开发商这么好心，其实因为银行会把你的贷款留取一部分保证金，直到做完抵押后才给开发商。另外注意抵押登记后，不动产证许多银行就给了开发商，不再押证，开发商领了保证金，你就可以把证拿回家。还有房贷还完后，一定及时去解押，否则房子还是在抵押状态，无法再次买卖。 关于网签、备案、登记，你弄白了吗？你们在买房过程中遇到什么样的问题，不妨说出来，大家讨论一下。 |
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