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北京盈科（昆明）律师事务所律师 教育背景：重庆大学法学、管理学（会计专业）双学士，重庆大学法律硕士。 业务领域：金融、融资担保、企业法律风险防范、常年法律顾问、民商诉讼。
抵押权是《物权法》规定的担保物权，其权能是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权系担保物权，物权优先于债权。
建设工程优先权由《合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下文简称“批复”）第一条确立，赋予建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
本文“消费者物权期待权”系“批复”第二条确立的，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，即便尚未取得所购买的商品房的所有权，为保护个人消费者的居住权，而规定买受人的权利优先于承包人的建设工程价款优先权。
当抵押权、建设工程优先权、消费者物权期待权发生冲突时，应当如何确定三者的优先顺序呢？ 1.广东省高院(2015)粤高法民一提字第85号：曹湘玲与珠海市农村商业银行股份有限公司香洲支行、珠海经济特区拱北房产公司申请执行人执行异议之诉特殊程序民事判决书（裁判日期：2015年7月21日）
原审裁判规则：依据《物权法》，拱北房产公司和曹湘玲签订的《楼宇买卖合同》以及曹湘玲长期占有、使用涉案房产的事实并不能产生物权变动的效力。案涉房产是曹湘玲向拱北房产公司购买的居住用房，是曹湘玲的基本生活资源之一，符合“批复”第一条、第二条规定。本案可参照适用前述批复，保障曹湘玲的基本权益。曹湘玲已支付大部分购房款并实际占有、使用涉案房产，对于香洲农商支行要求继续执行的诉讼请求，不予支持。 二审裁判规则：“批复”第一条、第二条规定仅解决了消费者基本权益与承包人工程价款优先受偿权的问题，但对于消费者基本权益与抵押权之间的优先问题并未做出规定。因此，按照“物权法定”原则，在目前并无法律或者司法解释明文规定消费者购房权益可以对抗抵押权的前提下，且经审查查明曹湘玲名下尚登记有其他住房，一审法院参照适用上述批复的规定，认定优先保护曹湘玲的基本居住权益，中止对案涉房产的执行，适用法律确有不当。曹湘玲对案涉房屋并不享有物权，其仅对拱北房产公司享有合同债权，如要求拱北房产公司协助办理过户或在拱北房产公司不能协助办理过户时承担相应违约责任等。相比之下，由于拱北房产公司将案涉房产抵押给香洲农商支行，并办理了抵押登记，香洲农商支行因此对案涉房产享有抵押权。香洲农商支行作为抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿的权利。因此，曹湘玲抗辩主张应中止对案涉房屋的执行，缺乏法律依据，不应予以采纳。
再审裁判规则：根据“批复”第一条、第二条之规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购房全款或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，在案涉房屋设立抵押之前，曹湘玲已经付清了购房款并占有案涉房屋，故其作为买受人的权利优先于香洲农商支行在该房屋上设立的抵押权，且足以阻止执行标的的转让和交付，对案涉房屋的执行应当停止。 2.最高法(2013)民申字第1690号——赤水市农村信用合作联社与遵义市珂海房地产开发有限公司其他借款合同纠纷申请再审民事裁定书（裁判日期：2014年6月26日）
裁判规则：根据“批复”第一条、第二条，交付全部或大部分房款的购房人的所有权优先于抵押权。本案中，二审法院根据案涉房屋实际开发人罗永中、单小洪已将设定抵押的房屋予以出售或者安置回迁户，购房人已全部或大部分交付了房款，并已实际交付房屋等事实，认定赤水农信社享有的抵押权不能对抗购房人，判决驳回赤水农信社要求确认对抵押物享有优先受偿权的诉请，符合“批复”的规定。 3.湖北省高院(2015)鄂民二终字第00171号——湖北荆门农村商业银行股份有限公司直属支行与荆门市海宇贸易有限责任公司、金铭金融借款合同纠纷二审民事判决书（裁判日期：2015年12月3日）
原审裁判规则：建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权。同时建筑工程承包人的优先受偿权不得对抗交付全部或大部分款项的买受人。建筑工程承包人的优先受偿权尚且不得对抗交付了全部或大部分款项的商品房的买受人，则抵押权人对建筑物的优先受偿权亦不得对抗交付了全部或大部分款项的商品房买受人。本案抵押权的设立，在房屋已经出售并交付购房户之后。此时海宇公司对房屋的处分权应受到限制。而海宇公司仍将已售并交付使用的房屋另行抵押贷款显属恶意，荆门农商行未尽必要的审查、注意义务，亦难谓善意。故对荆门农商行所提对海宇公司抵押的房产和土地使用权优先受偿的诉讼请求不予支持。 二审裁判规则：荆门农商行和海宇公司签订《最高额抵押合同》，在登记机关办理抵押登记并取得了他项权利证书，不存在法律规定的无效情形，荆门农商行依法应享有在约定的最高额限度内对抵押物的处置价款优先受偿的权利。原审法院依职权主动查明涉及本案抵押的房屋已全部出售，且房屋买受人已支付了全部和大部分购房款，荆门农商行抵押权的设立在房屋已经出售并交付购房户之后。已支付全部和大部分购房款的买受人对标的房屋应当享有某种权利。但是，我国法律并不禁止多个权利人对同一物享有权利。一个权利人享有的物权并不因其他权利人对同一物享有权利而当然消灭。且本案中没有其他权利人申请参加诉讼对抗荆门农商行的抵押权。因此，原审法院以抵押权人的优先受偿权不得对抗交付了全部或大部分款项的商品房买受人为由，驳回荆门农商行关于对海宇公司抵押的房产和土地使用权优先受偿的诉讼请求，超出了本案的争议范围，缺乏法律依据。至于荆门农商行的抵押权能否实现、是否受到潜在的其他权利阻却，应当在执行程序中根据相关权利人主张权利的情况按法律规定的程序处理。
4.吉林省高级人民法院案号：(2016)吉民再11号中国农业银行股份有限公司长春春城支行与李保军、长春市桂林商厦借款合同纠纷再审民事判决书（裁判日期：2016年3月28日）
裁判规则：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的立法目的系明确在房屋拆迁过程中，拆迁人将回迁房屋另行出卖给被拆迁人以外的第三人时，被拆迁人对于已经特定的回迁房屋的权利如何保护问题，即在此情况下，被拆迁人依法享有的拆迁安置权利系被拆迁物物权的转化，是一种基本生存权，应当受到法律的优先保护。同时，根据“批复”内容，在不同主体分别主张建设工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权以及已交付全部或者大部分房款的买受人对房屋的权利并存的情况下，实现权利的先后顺序是已交付全部或者大部分房款的买受人对房屋的所有权优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
综上所述，所谓优先权，是指立法者为特定的目的，出于立法政策考虑，通过法律直接给予特定债权人以优先于其他债权人，甚至担保物权而受偿的权利。这种优先受偿权是基于法律的直接规定，而非当事人的约定。目前我国相关法律对于不同主体依据不同法律关系均主张争议房屋相关权利的，在通常情况下保护的先后顺序是被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的权利，优先于已交付全部或者大部分房款的拆迁人以外的买受人，而前述买受人优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权又优先于抵押权和其他债权。因此，农行春城支行的抵押权不及于李保军的回迁房屋部分。 5.江苏省高级人民法院(2015)苏民终字第00587号徐州市泉山区永安街道关庄社区居民委员会、胡明成等合资、合作开发房地产合同纠纷、申请执行人执行异议之诉民事判决书（裁判日期：2016年1月20日）
裁判规则：2006年8月6日、11月7日，胡明成向永业公司支付全款购买了徐州市金府家园3单元1001室房屋，永业公司向胡明成出具相应的收款收据。2007年2月8日，永业公司出具调房单，将胡明成原购买的房屋调换为1单元1702室。后因永业公司与恒信公司的原因，双方未再签订正式的商品房买卖合同及登记备案。上述行为发生在涉案房屋被查封之前，其时该房屋尚未建成，胡明成并不具备占有使用的条件。房屋交付后，胡明成便将涉案房屋作为其家庭住房入住至今。因此，胡明成购买涉案房屋属于买受商品房的消费者。根据“批复”，针对同一商品房，工程价款优先受偿权优先于一般债权，而消费者的物权期待权优先于工程价款优先受偿权。本案中，胡明成对涉案房屋享有的是消费者物权期待权，而关庄居委会申请对涉案房屋予以执行是依据生效判决所享有的是一般债权，该一般债权不能对抗承包人的工程价款优先受偿权，也相应不足以对抗胡明成的消费者物权期待权。 6.最高法(2017)最高法民申1660号——天津津铁路华运输服务有限责任公司、河北信投集团资产管理有限公司再审审查与审判监督民事裁定书（裁判日期：2017年6月27日）
裁判规则：根据《物权法》第九条之规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。路华公司虽然与鸿基公司签订了商品房买卖合同、支付了大部分购房款并实际办理了入住手续，但双方并未完成案涉房屋的过户登记手续，路华公司尚未成为该房屋登记权利人。信投公司向鸿基公司主张的债权及为担保该债权实现所设立的抵押权，均成立于路华公司与鸿基公司签订商品房买卖合同之前，该抵押权经依法登记，并经生效判决确认为合法有效。根据《物权法》第一百九十一条之规定，鸿基公司作为抵押人，未经抵押权人同意转让抵押财产，该转让行为不能发生物权变动的法律效果。信投公司作为抵押权人，依据生效判决主张实现抵押权，具有事实和法律依据，路华公司以其购买该房屋，支付了大部分房款、实际占有使用为由，要求阻却对该房屋的强制执行，缺乏法律依据。“批复”系针对建筑工程承包人优先受偿权行使问题的规定，本案路华公司与鸿基公司之间法律关系的性质为商品房买卖合同关系，信投公司与鸿基公司之间法律关系的性质为借款合同关系，路华公司依据上述司法解释主张本案当事人之间的权利顺位，缺乏法律依据。且路华公司作为经营性企业，其购买案涉房屋后实际用于注册公司、生产经营，亦不属于上述司法解释规定的“消费者”，路华公司依据上述司法解释规定，主张其享有的债权可以对抗信投公司抵押权行使的申请再审理由不成立。 抵押权优于债权、建设工程优先权优于抵押权和其他债权、消费者物权期待权优于建设工程优先权均有明确的法律依据，一般不容易产生争议。
问题在于，能否依据逻辑关系确认：消费者物权期待权＞承包人建设工程价款优先权＞抵押权＞债权？（优先关系用“＞”替代）
笔者持肯定态度。即便裁判规则并不统一，笔者认为处理上述权利冲突的关键在于认定单项权利是否符合法定条件。例如，商品房的买受人对标的房产享有的权利符合法定消费者物权期待权的认定标准时，该买受人即可优先于建设工程优先权、抵押权和其他债权。这符合法律推理的基本逻辑，也符合法律保护个人消费者居住权的立法目的。
反之，若像上述部分判例，以没有法律明确规定为由，认定消费者物权期待权不能对抗债权人抵押权，则会出现消费者物权期待权能够对抗建设工程优先权，却不能对抗抵押权的逻辑悖论。
虽然最高法(2017)最高法民申1660号案认定“批复”系针对建设工程承包人优先受偿权行使问题的规定，进而认定商品房买卖合同关系、借款合同关系中依据“批复”主张当事人之间的权利顺位缺乏法律依据，但是笔者认为，“消费者物权期待权＞承包人建设工程价款优先权＞抵押权＞债权”的优先顺序，得出“消费者物权期待权＞抵押权”是符合法律推理逻辑的，该认定不应当仅限于建设工程承包人的工程价款优先受偿权的行使问题。
渝高法〔2003〕48号《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》规定“经我院审判委员会研究认为，从该批复第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益”，采消费者物权期待权优先于抵押权人的观点。
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