一、城市基本状况（一）区域状况 南昌现辖三县（南昌县、进贤县、安义县）、六区（东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、新建区）、四个国家级开发区（南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区、南昌临空经济区、赣江新区）、两个省级开发区(江西桑海经济技术开发区、南昌英雄经济技术开发区)和红谷滩新区。 2017年，南昌四大主城区（西湖区、东湖区、青云谱区、青山湖区）主要加大旧城改造力度，加速老城复兴。各区路网建设也在如火如荼的进行，其中，南昌地铁2号线开通红谷滩新区地铁大厦至南昌万达城路段，大大缩短人们出行游玩的时间，并推动九龙湖片区的楼市和经济的发展。当然，2017年较为火热的区域当属赣江新区，该区成立至今已有一年多。2017年1至6月，赣江新区GDP达283.97亿元，增速达9.5%，在18个国家级新区（不含雄安新区）中排第8位，比上年前移4个位次，呈现出乘势而上的发展态势。9月，省住建厅出台20条措施促赣江新区发展，赋予新区更大发展自主权，将赣江新区作为设区市计划单列，鼓励并支持城乡建设方面的改革在新区先行先试，支持赣江新区规划建设轨道交通工程等。儒乐湖新城规划建设及周边整治工程、健康文旅产业园两个重点项目都已动工，周边整治工程已施工半年，儒乐湖公园也在有条不稳的推进施工中。今年的楼市调控高频，除了“五限”外，近期在租售并举的政策引导下，南昌市国土资源局上线一宗位于赣江新区内带有“租售并举”性质的商住用地，这是南昌第一次出现“租售并举”形式的建设用地。 （二）经济状况 2017年南昌市财政收入继续领跑，金融信贷运行稳健。1-11月，全市完成财政总收入743.79亿元，同比增长14.9%，高于全省6.8个百分点。其中，实现地方一般公共预算收入393.82亿元，增长2.4%，高于全省0.8个百分点，两项收入增速均列全省第一。截止11月末，全市金融机构本外币各项存款余额10234.46亿元，比年初增长6.3个百分点，增速与1-10月持平；全市金融机构本外币各项贷款余额10194.11亿元，比年初增长17.1个百分点，高于1-10月0.7个百分点。1-11月，全市完成500万元以及以上固定资产投资4703.50亿元，同比增长12.4%，高于全省0.1个百分点。其中，房地产投资722.86亿元，增长19.9%。全市经济运行平稳，仍保持这稳中向好，稳中有进的良好发展态势。 二、房地产市场分析（一）政策回顾 表1 2017年南昌政策回顾一览表
2017年坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要求回归住宅属性，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。一线城市及二线热点城市密集下发“五限”措施，调控力度空前，调控范围扩大，调控手段增多，在严厉的调控下，热点城市房地产市场交易量大幅下滑，网签量也随之不断下降。 南昌2017年，是个“调控年”。3月出台楼市收紧政策，加强住宅市场调控力度；5月将存量房交易资金纳入监管系统；9月初，南昌出台“三限房”政策，南昌县、新建区将参照该通知执行；9月22日，为进一步加强房地产住宅市场调控，在南昌实行“限房价、竟地价”政策，同时实行住宅限售2年政策。10月22日，十九大会议中，坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，坚持分类调控，因城因地施策，落实地方政府主体责任，出台系列有针对性措施来稳定市场。在这一系列的楼市调控及利好政策的监管下，南昌楼市整体降温明显，房价涨幅减小，消费者逐渐趋于理性。 （二）土地市场分析 1、土地市场供应情况 2017年南昌（含新建区）土地供应面积共1012.9万㎡，与去年相比上涨18%,供应宗数117宗。12月，南昌（含新建区）共计20宗地块出让，共入账78.3亿元，达到2017年全年峰值。 图1 2014-2017年南昌市土地供应面积及宗数 从用途供应情况来看，工业用地供应47宗，供应面积372.5万㎡，环比上涨14.1%；居住用地供应45宗，供应面积301.3万㎡，环比下降25.9%；商服用地供应20宗，供应面积71.4万㎡，环比下降37.6%；其他用地供应5宗，供应面积267.7万㎡，环比上涨2383.5%，主要原因是高新区供应1宗面积约为258万㎡机场用地，大大拉高其他用地的供应面积，该地块将建成瑶湖机场。 图2 2016-2017年南昌市分用途土地供应面积 从区域供应情况来看，高新区以供应面积448.4万㎡、供应29宗，排名第一，主要原因是高新区有3宗其他用地供应，供应面积为260.3万㎡；新建区以供应面积166.5万㎡，供应20宗，排名第二，其中，有2宗其他用地，供应面积为7.4万㎡；赣江新区以供应面积151.3万㎡，供应20宗，排名第三。 图3 2017年南昌市分区土地供应面积及宗数 2、土地市场成交情况 2017年南昌（含新建区）土地市场成交面积974.6万㎡，共成交112宗，较去年上涨25%，成交率达到95%；成交金额为389.7亿元，环比上涨23.9%；从溢价率看，共有34宗土地溢价，其中，地块DABJ2017004位于西湖区朝阳新城云卿路以北、培英路以西（B06-01地块)的居住用地，被大名城以楼面价13820元/㎡、溢价率为113.4%夺下，刷新西湖区的土拍记录。 图4 2014-2017年南昌市土地成交面积、成交金额及宗数 从各区成交数据看，高新区的土地成交位居首榜，成交面积443.7万㎡，占比45.5%；新建区成交面积155.1万㎡，占比15.9%；赣江新区成交面积151.3万㎡，占比15.5%。赣江新区在政府的支持下，不断改善和建设，发展前景可观，该区供地量也随之增大。 图5 2017年南昌市土地分区成交面积及宗数 从各用途成交数据看，工业用地成交量位居榜首，成交面积341.1万㎡，占比35%；居住用地排在第二位，成交面积301.3万㎡，占比31%；商服用地成交面积64.5万㎡，占比7%；其他用地占比达到27%，是由于高新区成交一宗机场用地，成交面积约为258万㎡。 图6 2017年南昌市土地分用途成交面积 （三）新建商品房住宅市场 1、新建商品房住宅市场供求分析 2017年南昌市共批准预售商品住宅46538套，环比下跌20%；批准预售面积527.9万㎡，环比下降20.2%；成交套数46593套，成交面积520.6万㎡，环比下跌28.9%，供销比为1.0。由此可见，政府持续出台楼市调控政策，不放松，得到良好的成效，保障南昌楼市平稳健康发展。 图7 2014-2017年南昌市商品房批准预售面积、成交面积及供销比 图8 2017年南昌市商品房批准预售面积、成交面积及供销比 2、商品住宅市场成交分析 整体走势 2017年南昌楼市前两月受到春节的影响，在春节期间新建商品住宅的成交量大幅减少，每日成交量跌至冰点。虽然春节长假期间楼市进入“休眠”状态，但成交量远远高于2016年春节，并保持着去年的良好水准。3月楼市调控加码，加大限购范围及力度，更多的购房者选择观望。调控效应不断在扩大中，传统的“银四”旺季，成绩不太乐观，新建商品住宅成交量下滑。到第三季度，新建商品住宅成交量虽受到调控政策的限制，“金九月”成色不足，但南昌房价却略有上涨，政府当机立断，出台限售政策控制楼市。下半年以来，南昌楼市一直风波不断，不仅有限购政策加码，还有一波接一波的限价政策再到11月28日的“租售同权”政策，导致楼市遇冷降温，住宅成交量维持在一个平稳的状态，从三季度开始，成交量基本4000套上下浮动。 成交价量 2017年南昌市住宅成交均价为9917元/㎡。南昌2017年以“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加大限购范围及力度，维护楼市发展趋势，上半年南昌楼市较为稳定，房价涨幅不大。到8月，楼市新房成交出现回暖，从70个大中城市房价发布的数据显示，大南昌均价涨幅没有下降，南昌市新建商品住宅均价环比上涨0.9%，涨幅全国第三，同比上涨8.7%。政府再次加码，接连出台“限售”、“租购同权”政策，严控房价增速。10月，南昌均价为10315元/㎡，环比下跌1.1%；11月均价为10221元/㎡，环比下跌0.9%；12月均价为10030元/㎡，环比下跌1.9%。由此可见，一波接一波的调控政策，能够有效抑制房价上涨。 图9 2014-2017年南昌市新建商品住宅成交价量 图10 2017年南昌市新建商品住宅成交价量 2017年南昌供应主力为红谷滩新区、高新区和经济技术开发区。根据每月的住宅成交TOP10排行榜统计的数据可以看出，新建商品住宅的成交主力为红谷滩新区和高新区。其中，高新区的集资房瑶湖瑞都小区占领排行榜首位，年度成交2877套；九龙湖片区的融创南昌万达城和龙湾小区分别以2725套、2311套，位居排行榜第二、第三。 表2 2017年度一手房住宅成交TOP排行榜数据统计
3、商品住宅存量分析 2017年新建商品住宅可售套数为21401套，环比下滑0.3%；可售面积为261.3万平方米，环比上升2.9%。根据2017年的月成交数据，南昌住宅库存还是相对较低的，去库存周期还需6个月。
图11 2014-2017年年度南昌市新建商品住宅可售面积及可售套数 （四）新建商品房非住宅市场 1、新建商品房非住宅供求市场 南昌2017年批准预售非住宅23186套，批准预售面积173.7万㎡，环比下跌8.7%；共成交24618套，成交面积为198.7万㎡，供销比达到0.9。
图12 2014-2017年年度南昌市新建商品房非住宅供销量和供销比
图13 2017年南昌市新建商品房非住宅供销量和供销比 2、新建商品房非住宅市场成交情况 2017年南昌市新建商品房非住宅成交套数共24618套，环比上涨37.2%；成交面积为198.7万㎡，环比增长23.5%。2017年限购力度加大，消费者要买到住宅不容易，而非住宅不限购，因而成交有所增长。
图14 2014-2017年年度南昌市新建商品非住宅成交情况
图15 2017年南昌市新建商品非住宅成交情况 3、商品房非住宅存量分析 2017年商品房非住宅可售套数为45782套，环比下跌3%；可售面积为460万㎡，环比下降5.2%。今年非住宅成交量虽有所上涨，整体库存较去年有减少，但非住宅库存仍相对较大，非住宅库存去化还需27个月左右。
图16 2014-2017年年度新建商品房非住宅可售套数及可售面积 （五）二手房住宅市场成交分析 2017年南昌市二手房住宅成交共28798套，成交面积273.3万㎡，环比下降9.4%。从月成交情况来看，二手房市场成交量波澜起伏，尤其是在9月限售政策出台后，二手房交易受到限制，人们的购买信心受挫，在短期内，二手房市场受影响较大，成交量连续几月下滑。从成交区域来看，二手房交易的成交主力仍是东湖区、西湖区和红谷滩新区。
图17 2014-2017年南昌市二手房住宅成交面积与套数
图18 2017年南昌市二手房住宅成交面积与套数 （六）市场热点关注 南昌住房公积金对冲还房贷 住房公积金“对冲还贷”是指办理了南昌住房公积金贷款的职工，在偿还贷款的过程中，使用借款人及共同借款人的住房公积金账户余额冲抵还款金额的还款方式。公积金账户上的钱不能作为购房的首付款，但它的功能是“冲还贷”，即用于提前还款时抵减房贷的还款额，市民在办完贷款后就可申请公积金账户内余额办理对冲还贷业务。南昌住房公积金对冲还贷分为按月对冲还贷、提前部分还款对冲还贷、提前全部结清对冲还贷。 公积金对冲还房贷缓解职工的买房贷款压力。但是办对冲还贷还需注意几点： 1、贷款职工自贷款发放日起，还款满12个月后方可申请提前部分还款对冲还贷业务； 2、在还款期限内贷款职工提前部分还款对冲还贷的次数不得超过三次； 3、提前部分还款对冲还贷的本金不低于5万元且为万元的整数倍，贷款职工的公积金账号余额不足5万元的需在约定还款账号内存足差额部分； 4、办理提前部分还款对冲还贷业务须先到中行网点签订《南昌住房公积金对冲还贷协议》。 南昌设立的《南昌住房公积金对冲还贷协议》签订受理网点共有13个，分布在东湖区、红谷滩新区、新建区、南昌县、安义县、进贤县等地。通过这种方式，可以减轻贷款职工的压力，也实现让数据多跑路，让职工少跑腿。 南昌放宽居住证申领条件 日前，南京变相放宽限购，高职、大专毕业就能直接买房，购房门槛低的可怕。事实上，利用人才政策突破限购的，在南京之前早有先例。长沙大专以上不限购，济南大幅放宽落户条件都是对突破限购的尝试。截止目前，在我国中部省份中，长沙、武汉、济南、郑州、西安5个省会城市均有不同程度放松限购。 年末南昌也放宽居住证申领条件，在南昌市就业、创业或投资只需提供大专及以上学历证书或者中级及以上的专业技术等级证书等材料便可立即申领居住证。说明南昌也需要吸引更多高素质人才，助力城市发展，增添城市活力。居住证与买房是相关联的，在南昌，外来人口领取居住证满两年并按规定缴纳社会保险的，可将常住户口迁入，对于买房落户可以说是较为重要的。发展的城市需要人才，想要留住人才，就应该给予他们买房的权利。人才政策或将是打开限购的金钥匙，给更多的人买房的机会。 租购同权 自6月，国务院提出培育发展住房租赁市场的具体要求以来，12个住房租赁试点城市，以及北京、上海等一线城市，积极推动新政的落地。2017年11月，江西省住建厅联合发改委等10部门印发《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》，推出18条措施加快发展我省住房租赁市场。并明确保障“租购同权”，即以租赁住房为唯一居所的房屋承租人也享受同等的就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务权利。 事实上，目前的房屋租赁市场还是存在些问题：1、依法租赁的观念没有深入人心。房屋租赁过程简单非正式，往往就是房屋出租人和承租人双方的事，双方协定便了事。2、违法租赁难以处理。对于房屋租赁市场上，一些违法行为房地产管理部门虽能做出相应的行政处罚，但拒不执行处罚决定者，却缺乏更加强硬、有效的处理手段，非法出租行为不能及时得到处理。3、管理体制难以理顺。非房地产管理部门介入房屋租赁市场，造成管理体制和市场秩序的混乱，不利于房屋租赁市场持续、快速、健康发展。 2017年出台不少住房租赁相关政策，保障租赁市场管理合法化、规范化，将大大改善以往租赁市场的混乱、难以管理等情况，租房人的权益也将得到极大的保障。江西“租购同权”政策刚出台，迅速引发民众关注。对于民众来说，该政策实施后，大家都关心是否还能买学区房，租金是否上涨？现在许多的家长为了让自家的孩子上一所好的学校，拼命工作为购买高价的学区房。租购同权政策对于买不起学区房的消费者来说，是一利好，可以使承租人子女有机会享受就近入学，但必须在就读小学有生源有空额的前提下。所以，租购同权政策对原本拥有学区房的家长影响不大，但租房市场的租金价格将会上涨。 为响应政府政策，南昌12月土拍市场诞生第一块“租售并举”土地。虽然按照目前规划条件来看，大部分人都无法买到这类房子，但“租售并举”的出现也给江西楼市带来了信号，加上省建行授信300亿元支持全省住房租赁市场发展，并有金融支持、政策支持，迅速落实到土地供应上面，未来租赁住房或成为趋势。 三、南昌市房地产市场展望（一）房地产市场政策变化 2017年，我国经济整体运行平稳，房地产市场在其中发挥了重要作用。今年是楼市调控政策发布最为密集的一年，我国房地产行业已从高速增长的“黄金十年”进入到政策周期波动幅度较大的“白银时代”，全国已有110个城市累计发布250多次调控政策，包括限购、限贷、限售、房贷和开发贷定向加息。并在“房子是用来住的，不是用来炒的”指导下，热点城市降温明显，房地产市场去库存取得积极进展。 2018年楼市调控仍将“不喘气、不歇脚”，调控效果将会进一步显现。中央经济会议上也提出“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”。可见，“长效机制”将成为重要的调控手段。限购、限贷、首付比例上调等措施都是为了压制需求，而这只是暂时的，促进房地产市场平稳健康发展的长效机制是从长远角度解决供需双方的需求，并指引楼市向着长期均衡的方向发展，提高经济运行效率，并优化房地产在整个国民经济中的比例，减少房地产投资行为。加之，租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制在2017年已逐渐落地，租赁市场发展或将成为2018年住房制度改革的核心内容。 2018年也将开始实施禁止销售毛坯房，精装房时代将来临。精装房入市，其装修质量将影响楼盘销售，装修公司和房地产强强联合，也将是必然的趋势。 （二）土地市场走势展望 2017的土地市场虽不及2016年般火热，但限价地块可谓是大主角。自9月“三限房”出台后，全年共有28块限价地交易，出让金总额约185.5亿元，占全年总金额约1/3。从供应地区来看，其中青云谱区以8宗地高居榜首，其次是新建区，红谷滩位列第三。在楼市调控下，2017年上半年的地王记录停留在名城地产。但在下半年，随着限价地的出现，楼面价不再激起“吃瓜群众”的好奇心。为响应“租购同权”政策，南昌12月在赣江新区成交了首宗“租售并举”用地。2017年的土拍市场已结束，总供应面积为10426.59亩（不含新建区），与年初南昌市供地计划30777.44亩相比，今年算是达成任务的三分之一。2018年已经开始，土拍市场又将进入新的周期，从1月的待拍地块来看，首月的南昌土拍算是“雨露均沾”，除新建区外其它区都有，其中经开区还将迎来首宗限价地。 （三）房地产市场走势展望 2017南昌房地产市场在历经调控收紧、“三限房”、限售、“房住不炒”等影响后，楼市成交高开低走，起伏不断，最终回暖。 上半年，“3.8限购”政策的出台，南昌新房市场呈现两极分化，住宅下挫，非住宅上涨。住宅成交量在5、6两月达年度最低，非住宅则达年度最高。下半年，住宅市场和非住宅市场相对区域稳定，并呈上涨趋势。根据各盘的成交情况来看，住宅市场仍有日光盘存在，由于调控政策，购房者的购房资格被限制，市场热度被抑制。 2018年调控仍将继续，楼市基础性制度和长效机制将共同发力。2016年诞生的大批地王，也将在2018年陆续入市。对于地王人们的通常认为是，拿地价格高，房价自然就高。然而楼市受调控政策限制，高地价，并不一定意味着高房价，或许将会是购房者的福音。
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