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下午评论君正吃瓜呢，就接到消息，丰台花乡白盆窑两宗共有产权房地块，因为无人报名竞价，而双双流标。 两宗地块起拍价，共计92亿。 讲真，看到这条消息，评论君还挺吃惊的，要说丰台白盆窑地块，位置在南四环到南五环之间，比一些商品房的位置都好。 地块指标 怎么就流标了呢？评论君翻了下标书指标，几点看法跟大家商榷。 1、利润帐算不过来，相信这是很多人的第一反应，评论君也第一时间去测算了一下，两宗地块的利润率到底有多低。 咱们先看010地块。评论君扒到，该地块总体量约16万㎡，起拍价50.58亿，扣除配建用地后，起拍楼面价31860元/㎡。 成本测算表 还是这张表格，从地块控高80米的指标看，地块如果成交，大概率会盖成一批层数在20层上下的板楼。 这个类型的产品，主体建筑成本按照3500元/㎡计算即可，安装工程500元/㎡，因为要求带装修交房，所以还要有一个装修成本。 评论君觉得，开发商能给装个1000元/㎡的简装，就已经非常良心了。 但这样算下来的结果就是，利润吃紧，净利率只有2.45%。 然后，评论君以同样的逻辑和标准，测算了另一种地块，也就是011地块的利润。 地块起拍价41.78亿，起拍楼面价31690元/㎡，主体建筑成本按照3500元/㎡计算，安装工程按照500元/㎡计算，装修成本按照1000元/㎡计算 结果如上图所示，净利率只有2.73%。两宗地块净利率都不到3%。 起拍利润这么低，开发商自然没有动力。任何一次的加价，都让会让开发商心力交瘁。 2、从很久之前北京就要求，达到某些条件的地块，需要采用装配式建筑，白盆窑地块的条件，是在这个规定之内的。 关于装配式建筑的规定 这本来没什么太大的问题，不过有甲方的小伙伴告诉评论君，因为这项政策，北京附近的几个装配式建筑厂商，已经在负荷运转。 想要订制部件，要么得等，要么多加钱。如果他讲的情况属实，这又是一笔不小的成本。 从成本的逻辑看，白盆窑地块4.3万/㎡的限定售价，太低了，低到算不过帐。 3、但要说白盆窑共有产权房地块价格低，不仅购房者不愿意，开发商营销总们的脸色，好像也不太好看。 评论君查了下2017年的土地挂牌情况表，4.3万/㎡，在共有产权房中，算是最贵的了。不少购房者直呼，买不起。 图片来源于链家app 周边二手房的情况，对地块来说好像也不是很乐观，离地块不远天伦锦城，二手房均价大概在4.5万/㎡。 4.3万/㎡的共有VS4.5万/㎡的二手房，你怎么选？ 价格上没有明显的竞争力，很容易让房源陷入滞销，利润已经不到3%，如果再不能实现高周转，对开发商来说就是灾难。 你会发现，从营销和受众的角度考虑，4.3万/㎡的价格，似乎又有些高了。 如果较起真来，成本总监和营销总监，大概会扭打到一起。 4、除此之外，两宗地块共计接近30万㎡的体量，也有些让开发商吃不消。共有产权房一般来讲，都是小户型。 如果按照套均70㎡的面积计算，大概可以提供4000多套房源，评论君很怀疑这么大的房源供应量，销售周期会拖到多长。 5、翻资料的时候，偶然发现，2015年入市的白盆窑自住房，当年的售价才2.9万/㎡，2018年就跨越式进入4.3万/㎡的单价。 并且，你并不拥有完整的产权比例。发现这个消息的评论君，沉默了三秒。 你呢？ |
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