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纵观当下业主和物业公司之间屡屡发生的物业服务合同纠纷，物业维修责任问题及与此相关的赔偿问题已成为物业公司面临的高发风险之一，究其原因在于业主大多对物业公司应承担的维修责任范围存在认识误区。为防范和减少物业公司此类法律风险，与业主共建和谐的物业服务关系，本期法律讲堂将为各位同事讲讲物业维修责任的界定和维修责任风险的防范措施。 相关概念 根据《物业管理条例》第2条对于物业管理的定义，物业公司是依据物业服务合同来履行物业维修责任，而根据《物业服务收费管理办法》，业主支付的物业费中有一部分是用于物业共用部位和共用设备设施的日常运行、维护。也即物业公司一般法定的维修责任范围是“物业共用部位和共用设备设施”；除此之外，业主和物业公司可以通过具体协议约定其他的维修责任和费用，当然此时的维修费用是不包括在物业费中的。 那么“物业共用部位和共用设备设施”具体是指什么呢？ 1.物业共用部位 根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 2.共用设施设备 根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 物业维修责任具体界定依据 根据物业管理过程中的实际通行做法和行业惯例，结合相关法律规定，物业维修责任的承担主体大致分为四类，不同主体各自承担相应范围的物业维修责任，具体为： 1.建筑施工单位的维修责任 根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定：在保修期内，房屋的共用部位和共用设施设备，以及业主自用部位的维修由建筑施工单位无偿维修。若建筑施工单位在保修期内虽然履行了房屋保修责任，但未彻底解决，尽管过了保修期，如业主能提供相应证据，也应由建筑施工单位给予维修。 2.业主的维修责任 根据《物权法》的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。既然业主对其专有部分享有所有权，那么同时也要承担其住宅专有部分和自用设备的维修养护责任。具体来说，业主自用部位即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责保修期满后的维修。 3.物业公司的维修责任 根据前述内容，物业公司负责对物业共用部位和共有设备设施进行日常维修养护，也即我们通常所说的“小修”、零星维修。而如果是涉及到中、大修、更新及改造等，则需要依照法定程序由业委会、物业公司申请使用专项维修资金。 不过需要注意的是，在实践操作中，对于何为小修、中大修等概念目前并无统一明确的规定，可以查询到的相关规定有城乡建设保护部于1984年颁布的《房屋修缮范围和标准》（试行）以及北京市房管局于1994年发布的《北京市城镇房屋修缮范围和标准》，其中对“小修”、“中修”、“大修”、“更新”、“改造”等概念进行了规定。有鉴于此，还需在物业服务合同中对于维修种类明确约定，从而避免产生纠纷。 4.专营业务单位的维修责任 根据《物业管理条例》规定，住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。具体维修责任划分如下： （1）供水系统分两段，以入户水表为分界，水表之外由自来水公司维修，水表之内为业主自有部分，由业主维修。 （2）排水系统分三段，第一段是城市排污主干管（井），归市政公司进行维修；第二段是城市排污主干管（井）至楼道排污直管，包括小区内的污水井、污水管道和楼内的主立管，由物业公司维修；第三段是从楼内主立管分出后的部分，由业主维修。 （3）供电系统分为两段，以入户电表为分界，电表之外由供电部门维修，电表之内为业主自有部分，由业主维修。小区共用部位用电的设施设备由物业公司维修保养。 （4）供暖系统由供暖单位进行维修，如果入户部分不是人为损坏，属于正常老化或加压导致损坏，供暖单位应该免费进行维修，若用户擅自采用其他材料作为供暖设备或人为损坏，维修需交纳维修费。 （5）供气系统的维修由供气公司专业人员进行维修。相关专营公司为业主进行正常的检查是不收费用的，需要更换配件的时候收取成本费用。但住户更改供气管线必须由供气公司批准和施工，费用由业主自负。如果业主人为造成损害则由业主向供气公司承担全部维修费用和损失赔偿。 物业维修责任风险防范措施 明晰责任边界和范围 我们物业公司在承接新项目时，首要的工作就是要确认物业管理区域内的产权关系和专营公司的设施设备情况，对交接前物业存在的房屋质量问题和设施设备问题进行记录，跟进和督促相应责任主体履行维修养护责任。 其次，物业公司还应当在物业服务合同明确约定物业管理范围、物业维修责任范围，通过公示栏、公告或者宣传的方式明确告知业主，以避免让业主产生只要在物业管理区域即是物业公司义务的观念。 履行维修职责，留存服务证据 物业公司明确自己的维修责任范围后，应切实履行相应职责，对于自行维修养护的共用部位和设备设施需要定期检查排查消除隐患，加强设备运行管理、重点部位设置警示标识标牌，同步做好巡查和维修记录台账；对于外包的专业设施如电梯等，要监督外包单位履行其职责并做好相应评估记录。 依法使用住宅专项维修资金 根据相关法律规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。在满足可以使用的专项维修资金条件的前提下，物业公司应依据法律程序配合业委会向房管部门，或者在业委会不履行相应职责、情况紧急时及时向房管部门报告并申请使用专项维修资金，以避免因物业共用部位、共用设备设施年久失修而产生的物业管理责任风险。 投保商业保险，转移责任风险 鉴于物业公司在提供物业服务过程中面临的风险事故类型多样，小事故频发影响业主和物业公司的和谐关系的维护，大事故致使本就利润微薄的物业公司难以承受。通过购买物业公众责任险、物业管理责任保险 ，可以对物业公司在物业服务过程中的突发事故损失进行赔偿，在一定程度转移了部分突发事故给物业公司带来的不确定风险。 |
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