|
在物业管理服务工作中，业主拒交物业费成为了一个大难题，摆在所有物业人的面前。根据实际生活中各式各样的情况在此大致归类整理，列举几条常见业主拒交物业费的理由，看看哪些理由如果起诉至法院会得到支持，哪些理由则不能得到法院的支持。 支持哪一方？ 1、房屋存在质量问题，不达标房屋质量问题是造成业主对物业公司不满的主因之一，也是引发业主拒交物业费的诱因。比如常见的房屋漏水、洗手间渗水、墙体脱落、玻璃破裂等等，业主往往把此类问题归类是物业公司不作为、不处理、不维修，进而拒交物业费。 其实商品房存在质量问题是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业管理费的缴纳则是业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者根本就不属于同一法律关系。就算开发商与物业公司是总公司与子公司的关系，但也是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任，所以过往的案例证明，这个理由是不能够得到法院的支持的。 2、业主发生人身、财产损失等事件在实际生活中，有发生一些造成业主人身、财产损失的事件，比如家里被盗、车辆被划被损坏或被偷等等，业主认为这些是由于物业公司未尽到安全保障义务才导致发生的，进而拒交物业费。 物业公司的安保交务有法律的相关规定和合同约定，比如在各地的物业管理条例中规定物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。如果业主有合理、充分的证据证明物业公司存在违反约定或法定的安保义务，未能够正常履行合同约定和未尽安保义务，在法院审理时可根据安保责任范围及业主的具体损失来酌情减少物业管理费；而如果物业公司尽到了合理范围内的注意义务，也有相应的预防措施，那么物业公司是可以对业主因第三人侵权造成的损失免担责任。 3、物业服务存在瑕疵业主认为物业公司未按物业服务合同约定全面履行相关义务，提供的物业服务不达标，这类问题也是业主拒交物业费的主因之一。常见的物业服务瑕疵比如小区垃圾未能及时清理、保安上班擅离岗位或在值班时玩手机或睡觉、安保无人巡逻、小区车辆乱停乱放无人管理、占用绿化带作其他用途等。 如果有充分且合理的证据证明物业公司在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在瑕疵，但较难成为业主拒交物业费的合法理由，因为这不构成根本性违约，但可以成为法院判定物业服务企业减收相应物业费的依据。 4、非物业服务合同当事人业主认为自己并未与物业服务企业签订物业服务合同，所以不管是开发商或业委会与物业公司签订的物业服务合同与我无关，对我没有约束力，或自己并不知晓合同内容、或自己并不认可这个物业服务合同，进而拒交物业费。 其实根据相关的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘出的物业服务企业并与其签订的物业服务合同，对业主有约束力。这个理由不能得到法院的支持。 5、物业费超过诉讼时效业主以物业服务企业未对其进行过物业费催收，对物业服务企业主张的诉讼请求超过两年诉讼时效为由，拒交物业费。在过往一些案例中，如果物业公司向法院提供相关的证据材料证明了物业公司催费事实，那么法院就可以认定为诉讼时效中断，这一抗辩理由就不能得到法院的支持；如果物业公司没有证据证明其在诉讼时效内向业主催收过物业费，那么这一抗辩理由就能得到法院的支持。 |
|
|
