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核心提示：2月楼市数据出炉显示一线领跌，听闻北京房价更是跌回一年前。数据说得有板有眼，但是真去买房，你可能会发现根本不是想象中那样，反而是买房更贵了。 房价涨了还是跌了？买房贵了还是便宜了？这应该是中国人最关心的问题，没有之一。 就在昨天，2月房价数据出炉。数据显示，深圳领跌70城，一线城市房价全部处于下降通道。 更狠的是，有媒体报道北京房价同比下降15%，跌最狠的当属石景山区，同比下降20%。 有人计算了一下，如果你是在去年“317”调控之前高位上车，那么现在一半首付已经跌没了。 看起来，好像房价真是跌了，喊了那么多年的楼市拐点终于要来了吗？ 要回答这个问题，我想当下去买房的人才最有发言权。 - 01 - 房价降了吗？  以上面提到的北京石景山区为例，从数据统计上看，房价确实跌了。 但对于买房的人来说，数字上跌了多少其实不重要，重要的是购房成本是不是真的降了？ 很多问题，数字是给不了真实答案的。 因为统计局的数据，标注的是销售价格，并不是老百姓买房的最终支出价格。 去年楼市收紧之后，第一个最明显的特点就是房贷利率水涨船高，从打85折到平均上浮20%，据说东莞的房贷利率最高已经上浮到基准利率的40%。 假如一套500万元的房子，首付3成，按基准利率等额本息还款30年，还款总额是669万元左右，如果上浮20%，还款总额是746万元左右。 一套房，总成本相比基准利率需要多支付77万元左右，你说房价是跌还是涨了呢？ 表面上看房价跌了，但实际上买房需要支付的钱却没有变少，甚至是变多了。 菜导有个朋友最近买房，碰到的问题和上面说的一样一样。 首付4成，还有装修贷双合同，本来首付就近百万，再加上50万左右的装修款，实际首付已经接近总房价的一半。 这还没完，剩下一半贷款，利率至少上浮15%，这个利率能不能拿到还要看银行给不给。 即使利率上浮能够承受，后面还有房贷额度可能不够的问题。 万一银行批不了那么多房贷，我这个朋友要么掏出更多的首付，要么就要去借利息更高的钱。 不知道大家有没有发现，今年买房特别麻烦，首付3成基本绝迹，公积金贷款基本绝迹，双合同遍地都是。 以前是捆绑销售，比如说绑了车位，收取学区费，把毛坯房当成精装房来出售，现在倒好了，开始搞各种双合同。 比如说精装房搭配装修贷，还有更夸张的，房企直接把整栋楼先按指导价买下来，然后再进行出售。 反正无论如何这么算下来，房价那点跌幅，在巨大的首付成本面前，根本不值一提。 - 02 - 房价跌不动？  话说回来，为什么房价表面上看跌了，但是实际上对购房群体更不友好呢？ 这里就要提到卖房的，就是大大小小的房企，为什么就是敢硬抗不降价呢？就不怕将来房价大跌栽在手上吗？ 这里给大家看一组数据： 2017年，42家上市房企卖了4.39万亿元，比2016年多卖了1.44万亿元，创下历史新高。 俗话说，手中有粮心中不慌，更何况还是赚得盆满钵满。说白了，房企去年赚了太多钱，目前相当有抗跌的底气。 当然，也不是所有的房企都有这样的底气。比如，珠江控股已经泪别房地产，正式更名为京粮控股，中天城投也彻底转向金融行业，更名为中天金融。 如果大家有留意楼市新闻就会发现，房地产行业正在走向寡头化，小房企退出大房企兼并，而且大房企还在拼命拿地。 大家可以想想，这意味着什么？意味着楼市交易正在逐步被巨型房企控制，而这些巨头目前不缺钱不缺地，你说它怎么会降价呢？ 即使退一步来说，这里面可能有些房企资金链比较紧张，也不会选择单纯降价，而是通过提高首付来给予优惠，目的就是加快资金回笼速度。 有人要问了：表面降价暗地里高供首付，这样的手段真的有用吗？从目前的情况来看，确实有用。 实际上，在所有人还没有扭转对房价上涨预期的时候，购房的急切性大于房企回笼资金的急切性。房企很聪明，摆明吃定购房者，就算降价也要吃完最后一大口利润。 用专业的话来讲，当下的楼市依然是卖方市场，卖房的比买房的有优势也有耐心。 再从长远来看，如果房企真的不断走向寡头化，房价下跌就更难了。 对于房企老大哥而言，有钱任性，根本不在乎所谓的开发贷被停了，房子卖不出去的问题。至少目前不用担心。 大家可以去查查数据，单单是今年1-2月两个月的时间，房企销售规模破1000亿元的就有3家，分别是碧桂园、恒大和万科。 碧桂园今年两个月的时间，拿地总额已经超过了229亿元，根本看不出资金链紧张的迹象。 - 03 - 还要不要买房？  大家还是要搞清楚一点，所谓的史上最强楼市调控，意图不是打垮楼市，因为经济还需要房地产。 监管现在想要的只是稳定房价，把房价的波动降下来，小涨小跌都在政策预期内。 就像全国政协委员、清华大学教授李稻葵所言：“拐点”指的是房价不像以前那样单边上涨，一年涨20%到30%这样的现象恐怕不会再现了。当然，下跌也很难看到。 下面就要说大家最关心的问题，现在到底要不要买房上车？ 对于刚需和改善需求来说，其实很难把握到最佳试点，能上车还是要上车的。 只不过，以前买房可能只需要关注房价是多少，现在不一样了，房贷利率走高和房贷额度告急，更值得关注。 就像我上面提到的那位朋友，利率走高可能还在心理预期内，以后的债以后慢慢还，但是额度收紧就不是小事了。 据我了解的情况，现在很多银行对房贷额度控制特别严，“家庭月收入总额须在月房贷额度的2.1倍及以上”，越来越成为雷打不动的红线。 如果你是贷款买房，首先你要考虑的就是这个问题，如果你的月收入达不到这个要求，首付就不是3成或者4成能搞定的。 万一最后银行批下的额度不够，手中再无现金，这个时候就进退两难了。 所以，我建议刚需或改善买房的，首付要准备充足一些，4成打底，5成不算多。 现在买房就别再想用最少的钱加最大的杠杆，就算你有这个心，也很难有这个机会。 第二个要考虑的就是房贷利率。两会期间，央行相关官员已经放话了：现在的房贷利率还算低。 这就意味着，房贷利率还有进一步上浮的空间。现在去买房，心里先算个房贷利率上浮20%之后的月供，都不算保守。 要知道，按照最近22年来的房贷利率来看，房贷利率基本上集中在6%-8%之间。目前房贷利率上调20%，也才5.88%左右。 如果看完上面这些分析，你还想炒房，我只能说祝你好运吧。 - END - |
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