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全文约4500字，可能需要10分钟阅读 编者注：最近，法萌法律群有网友遇到一个关于开发商延期交房违约金的案例，热议了好几天，各地法律人士争论不已，但也拿不出一个均认可的法律见解和权威裁决意见。法萌君在裁判文书网查询了很长时间，发现各地法院对此类案件的判法五花八门，特此整理此文，欢迎更多法律人士留言探讨，推动出台统一司法意见。 目前遇到的案情：购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定2010年9月30日前交房。合同约定：如果因开放商原因逾期交房30日内的，开发商按照日万分之3向购房者支付违约金；如果逾期30天以上的，购房者可以选择退房，或者继续等待延期交房。购房者选择等待延期交房的，开放商按日万分之五支付逾期违约金至交房之日。 后该房屋发生了逾期交房，且一直未取得建设主管部门竣工验收的《竣工备案表》，无法向购房者出具国家规定及合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。直到2017年4月10日，购房者无奈之下，才接受了不符合交付条件的楼房。现购房者起诉开发商延期交房的违约金，主张2010年9月30日至2017年4月10日每天万分之五的违约金。 关于本案的诉讼时效问题的起算点为问题，各地法院实践做法不一，主要有以下三种方式： 1、以合同约定的交房期限届满之次日为起算点 此观点的理由是诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。合同约定的交房期限届满后,开发商没有交房构成违约，购房者就应当知道其权利被侵害，可以开始主张逾期交房违约责任。 按此理解，购房者根据原《民法通则》两年的诉讼时效，必须从约定的交房之日每两年起诉一次，否则就超过了诉讼时效。这种理解明显就是在保护了开发商，造成法院案件势必大量增加。 2、以房地产公司实际交房之日为起算点 此观点以侵权法理论为依据，逾期交付违约金是继续性债务，开发商逾期交房违约责任应理解为因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和，即逾期交房的侵权行为持续存在，诉讼时效应当从该侵权行为终结之日开始计算，即从实际交房之日起。 按此理解，采用此种诉讼时效起算方法，可能会导致购房者为了获取更多的逾期交房违约金，怠于向开发商主张权利。在目前房地产大量存在延期交房，交房不符合条件的情况下，会造成开发商不堪支付大量违约金，法院保护的购房者权益长达数年之久。 3、以购房者向法院起诉之日起向前推算两年（现民法总则是三年），只保护这两年或三年的违约金请求权 此观点以逾期交房的违约金可按日计算为根据，每日产生的违约金债权各自具有独立性，单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。 按照这种做法，法院只保护购房者从起诉之日往前推两年或三年的违约金，再往前时间段的违约金不予保护。实践中，不少法院采取这种裁决方式，但导致开发商大量违约事件不用承担责任，对购房者不公。 开放商逾期交房的诉讼时效产生争议，实质就是如何看待“权利被侵害时”这一起算点及“按日逾期违约视为整体还是分段计算”问题。诉讼时效，指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。我国《民法通则》、《民法总则》和《合同法》都规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。 针对这个问题，一直未见最高法院有统一明确的司法解释，各地法院也没有一致的判决意见和会议纪要指导，实践中将裁判权交给了各级法院自己。小编上网查询得知，有网友公布了最高法院(2005)民一终字第85号泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险(集团)公司商品房预售合同纠纷案民事判决书，其中有明确的重庆高院乃至最高法院关于这一问题的理解和裁决。整编内容如下： 上诉人泛华工程有限公司西南公司（简称泛华公司），被上诉人中国人寿保险(集团)公司（简称人寿公司），案由是商品房预售合同纠纷。 基本案情为：1998年5月18日，泛华公司与中保人寿重庆分公司签订了《商品房预售(预购)合同》，约定：人寿公司购买泛华公司开发的重庆市渝中区某地段泛华大厦共计15000平方米的房屋，应于1999年8月31日竣工验收合格后交付。泛华公司如延迟交移房屋，应向人寿公司按房价款的0．2‰累加计算违约金。合同签订后，人寿公司依约付款。 2003年2月12日，泛华公司向人寿公司发出《商品房入住通知》称，涉案房屋完全竣工，请人寿公司即日入住。但泛华公司未向人寿公司提交大厦通过竣工验收和消防验收并达到合格可以入住的证据。目前，讼争房屋已完成主体结构建设，尚未竣工验收，不具备交付使用条件。 2005年2月，人寿(集团)公司在向一审重庆高院提起诉讼，请求判令：泛华公司立即履行交房义务；泛华公司从逾期之日起至交房之日止向人寿(集团)公司支付违约金(截至2005年1月31日违约金为2543．62万元)。 泛华公司答辩称之一就是：关于实体问题，对于交房泛华公司无异议，但对于违约金，人寿公司的请求已超过诉讼时效，不予认可。 重庆市高级人民法院于2005年7月29日作出(2005)渝高法民初字第13号民事判决书， 判决认为“关于人寿公司主张的违约金请求是否超过了诉讼时效的问题。首先，本案违约金系基于泛华公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0．2‰累加计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，泛华公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，不予采纳。” 重庆高院一审判决：(一)泛华公司在判决生效后三十日内按双方签订的《重庆市商品房预售(预购)合同》将验收合格的泛华大厦三区9楼至28楼房屋14 400平方米和四区600平方米车库交付人寿公司，并办理有关产权过户手续。(二)泛华公司在判决生效后立即向人寿公司支付截止2005年1月31日的逾期交房违约金 2543．62万元，并按每日6624万元的0．2‰向人寿公司支付从2005年2月1日起至履行本判决第一项交房义务时止的逾期交房违约金。…… 泛华公司不服一审判决，上诉到最高人民法院。最高法院审理后，关于“违约责任的认定及人寿(集团)公司主张违约金是否超过诉讼时效问题。”问题，认为， 按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿(集团)公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的?、0．2‰累加计算。泛华公司上诉提出人寿公司从未催促泛华公司交付房屋，其关于违约金的主张已经超过诉讼时效，不应支持。结合本案查明事实分析，人寿公司购买泛华大厦的目的系为解决办公用房之需，因泛华公司一直未能交付讼争房屋，人寿公司至今仍于他处租赁房屋办公。于此情形下，依泛华公司的上诉主张人寿公司于房屋交付期限届至后长期不主张权利，既不符合本案《商品房预售(预购)合同》的订立目的，亦有违常理。……权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。故泛华公司关于本案违约金债权已经超过诉讼时效的上诉主张，与事实不符亦无法律依据，不予支持。 2007年5月14日，最高人民法院作出(2005)民一终字第85号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。合议庭法官分别是：审判长冯小光，代理审判员关丽，代理审判员张颖新。 法萌君认为：建筑市场不规范的当下，更应该发挥司法审判确立市场经济诚信价值取向的应有功能，保护依法依约交付购房款的购房者一方利益，严惩取得购房款而逾期不能交房的开放商失信行为。这是司法审判在服务保障社会主义核心价值观中，以“法治”精神维护“诚信”社会价值准则的应有之义。 从逾期交房案例来看，大多都是开发商收了房款后，因各种理由迟迟不能交房，造成处于弱势群体的购房者虽然依约付款却迟迟不能取得合格房屋。司法审判理念上，在出现“权利被侵害时”这一起算点及“按日逾期违约视为整体还是分段计算”问题理解歧义时，究竟应该站在保护弱势依约履行的购房者一方，还是财大气粗的违约开发商一边？ 其次，关于诉讼时效问题，立法本意是督促权利人及时行使诉讼权利，惩戒明显怠于行使权利者，而不应成为保护当事人违约一方的法律武器。《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》第六条规定，“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”逾期交房违约金的支付，双方并未约定履行期限，应从“债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算” 由此可见，诉讼时效的起算点应从购房者主张之日开始计算，并能引发诉讼时效的中断，而计算期限，是按日计算，还是按违约时间段计算，应综按照重庆中院“主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，”有利于守合同诚信一方的含义进行理解。 再次，诉讼时效是一个程序性权利，应尽量较少因程序性裁决伤害市场主体实体权利。在诉讼时效把握上，最高人民法院一直强调要从宽把握，最大限度保护当事人合法权益，避免社矛盾的激化。刻意要求法律知识掌握较少的购房者严格按照两年或三年时效连续起诉开发商，不得不让人怀疑，诉讼时效的确立价值是否被曲解，具体法院保护取向是否存在偏袒？ 保护守约着的诚信行为，惩处违约者的失信行为，确立市场经济正常秩序是民法的价值所在，诉讼时效也应遵循这一原则从宽掌握。碍于某个企业利益严苛诉讼时效，只是保护的个别企业利益，但损害的却是社会整体市场秩序，毁损的是司法机关的公信力。以上就是法萌君的意见，欢迎赐教，更多人参与！也希望最高院及早出台明确司法意见，规范此法律问题。
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